高質量城市更新的“民主村”模式

[摘 要]為高質量推進城市更新行動，重慶市設計院有限公司（隸屬于重慶設計集團）在勘察設計和牽頭實施重慶市九龍坡區民主村片區城市更新項目中，堅持“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，把民主、民生有機鏈接，創新運用“存量換增量、智能增效能、共謀促共治”等方法，構建起獨具特色的城市更新“民主村”模式，成功將昔日年久失修、配套落后、服務缺失的民主村打造成生活便利、宜居宜業的現代化社區，為高質量城市更新提供了可資借鑒的新范式。

[關鍵詞]城市更新；老舊小區改造；“民主村”模式

一、公司簡介

重慶市設計院有限公司（隸屬于重慶設計集團，簡稱“重慶市設計院”）1950年正式建院，2002年由事業單位轉為重慶市屬重點科技型企業，2020年更名為“重慶市設計院有限公司”。

重慶市設計院秉持“以質量贏得尊重，以創新贏得價值，以特色贏得市場，以奮斗贏得未來”的核心價值觀，歷經數十年持續耕耘，已發展成底蘊深厚、特色突出的綜合性工程設計咨詢企業，現擁有建筑工程、市政公用、城市規劃、工程勘察、工程咨詢等國家甲級資質9個，設有市級博士后科研工作站，能卓越高效地為社會提供建筑工程、市政公用、城鄉規劃、風景園林、工程勘察、綠色智能設計、全過程工程咨詢、工程造價咨詢、工程總承包、施工圖審查、工程監理等全產業鏈服務。

重慶市設計院現有職工1500余人，其中有享受國家政府特殊津貼專家、重慶市勘察設計大師、重慶市突出貢獻中青年專家、中國青年建筑師獎獲得者、重慶市優秀青年設計師、重慶市學術技術帶頭人等國家級、省部級專家100余人、各類注冊師近600人和高級工程師及以上專業人才近700人，是西南地區設計行業重要人才基地。

截至目前，重慶市設計院主編及參編200余項國家、行業及地方標準、規范、圖集，擁有發明專利等各類專利70余項，先后取得國家級、省部級優秀工程設計獎、科技進步獎700余項，榮獲全國“政府放心、用戶滿意”先進單位、全國建筑設計行業先進單位、全國勘察設計行業創新型優秀企業、國家高新技術企業、中國工程設計綜合實力50強企業、當代中國建筑設計百家名院等數百項榮譽稱號，入選重慶市市級科改企業、重慶市市級重要子企業、裝配式產業基地和工程建設領域招標投標紅名單企業、重慶市住房城鄉建設領域數字化企業試點，連續多年榮登“建筑中國·最具品牌影響力國有企業”榜單。

二、實施背景

城市建設既是貫徹落實新發展理念的重要載體，也是構建新發展格局的重要支點。實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對于全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。

黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動，這是以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現代化國家、實現中華民族偉大復興中國夢的戰略高度，對進一步提升城市發展質量作出的重大決策部署，為創新城市建設運營模式、推進新型城鎮化建設指明了前進方向。

作為山地超大城市，重慶市深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，于2022年印發《城市更新提升“十四五”行動計劃》，深入開展城市更新行動，并對城中村、老舊小區改造進行了具體部署。

重慶市設計院是重慶城市更新的主要技術支撐單位，在山地建筑與規劃、山地城市更新及舊城改造、山地建筑結構設計等領域處于全國領先地位。公司設計并牽頭實施了以民主村片區城市更新為代表的一批典型項目，有效促進了重慶城市結構空間不斷優化、品質不斷提升。

三、項目概述

重慶市九龍坡區謝家灣街道民主村社區，始建于20世紀50年代，是原國營建設機床廠（前身是漢陽兵工廠）的配套家屬區之一。經歷70余年的城市發展變遷，民主村社區已由早期令人羨慕的國企大院變成了年久失修、配套落后、服務缺失的“高齡”社區。深感生活不便的居民對民主村社區改造意愿十分強烈。

2021年，全國首批城市更新試點工作正式啟動。九龍坡成為試點區之一，民主村片區城市更新項目也被確定為重點試點項目。同年11月，重慶市設計院牽頭開啟九龍坡區民主村片區城市更新項目勘察設計工作。項目團隊由公司總建筑師牽頭，打破傳統的設計模式，創新提出并與參建各方確定了民主村 “城市新紐帶、居民新家園、創業新天地”的“三新”定位，通過運用“存量換增量、智能增效能、共謀促共治”等更新方法，構建“一統領多協同”的設計協同模式，全程主控項目設計與實施。

在勘察設計過程中，項目團隊根據有機更新和底線控制思路，梳理城市更新項目本底“正負清單”，制定“留改拆增”策略，明確打造人本優先的全齡友好社區、生態優先的綠色海綿社區、服務優先的未來智慧社區、人文優先的市井煙火社區的“四優社區”目標。同時，通過完善城市更新中人文、生活、生態、安全、產業“五大功能”，創建現代社區治理的空間、生態、鄰里、人文、交通、健康、服務、治理、產業“九大場景”。

在項目實施過程中，項目團隊積極參與“問需于民、融通資金、拆違治亂和協議搬遷”等前置工作，為項目順利開展奠定基礎。

在重點實施片區7.4千米道路管網市政優化、30.5萬平方米老舊住房改造、17.7萬平方米住區和公共環境提升及1.1萬平方米配套增補之后，民主村社區煥然一新，成為全國完整社區試點和城市更新典型案例。

“中國式現代化，民生為大，中國共產黨要做的事情就是讓老百姓過上更加幸福的生活。”2024年4月22日，習近平總書記走進民主村社區，對項目的實施給予了充分肯定。他指出，老舊小區改造是城市更新的重點，也是民生工程，既要保留歷史記憶和特色風貌，又要解決居民實際問題。要總結推廣這方面的成功經驗，更好地惠及廣大社區居民。

如今的民主村社區，在建筑外觀、服務設施、配套功能、商業運營等方面都煥然一新，形成了萬象城-民主村-楊家坪“十分鐘生活圈”，成為生活便利、宜居宜業的現代化社區。

四、主要做法

區別于其他城市更新項目，重慶市設計院牽頭設計并實施的民主村片區城市更新項目，成功構建了獨具特色的“民主村”模式。主要體現在以下幾個方面：以“存量換增量”方法，運用有機更新、運營前置等新理念，創建交通、公益、人文新場景，突破了傳統的規劃思路；以“智能增效能”方法，利用新技術構建新服務，實現了粗放式建設到精細化運管的轉變；以“共謀促共治”方法，改善了更新項目政府自上而下的局面，多元主體共同締造了項目發展的良好生態。

（一）存量換增量

1.秉承新理念——有機更新保留街巷格局，植入資產激勵市場運作，設計牽頭保證項目呈現

民主村片區原計劃采取整體搬遷拆除、新建產業載體的方式，預算總投資為62.48億元。因不符合住建部63號文件關于城市更新不搞大拆大建的要求而終止。

鑒于此，重慶市設計院及時轉換思路，按照有機更新的模式，決定保留街巷格局，最終確定了用地控規調整有別于以往交通和土地開發模式的方案，開創性地采取“小街區、密路網”的規劃模式，實際投資29.31億元，不僅節省了大量資金，還保護了城市肌理，保證了配套指標。

項目充分考慮市場運作、產業導入，全面整理利用存量資源“造血點”，實現項目成本效益平衡的可持續發展運營模式，進而提升整個大片區的產業業態和生活品質。通過“留改拆增”，增加片區的公共服務配套和產業載體。更新后的民主村新增可經營性資產17.15萬平方米，如一次性銷售每平米單價達到1.71萬元，即可實現收支平衡；如按自持租賃，預計20年可收回投資成本。

項目采用設計牽頭的EPC總承包模式。設計團隊在落地實施中，通過設計管理、駐場設計、頻繁溝通協調和現場調整，進行項目總體控制與設計工作，最終實現設計與施工深度融合，項目高質量落地呈現。

2.創建新場景——交通先導增進發展格局，公益先行補強多元社區，人文再現喚起新舊共鳴

民主村片區更新項目共改擴建道路5條，同步實施燃氣雨污網管修補、三線管網下地遷改。

在不破壞原有城市肌理的情況下，以現有建筑及道路格局為基礎，通過打通斷頭路、擴建主干道、規劃停車場、拓寬人行道等舉措，形成北連萬象城、南接直港大道的互通網絡，并使之成為連接九龍新商圈的重要紐帶，營造出“行人如織、車輛有序”的現代社區景象。

結合拆違后可利用空間及核心步行空間，項目居中建設服務于社區的黨群服務中心、社區客廳、衛生服務站、食堂、社區公園，形成“五位一體”的社區公共服務核，徹底解決了居民吃飯難、就醫難、活動空間不足等問題，全面補齊了公共服務設施短板。

同時，活化蘇式紅磚歷史建筑。通過更新保留外墻，將建筑功能從破舊公房變為展陳空間，打造城市更新文化展陳館，展示九龍坡區城市更新試點以來的成果以及社區的歷史文化傳承。

另外，重點更新民主村片區兩處大型農貿市場。其中，一處農貿市場更新外部形象與環境，并采用市場化手段促進其進一步自主更新；一處農貿市場采取原拆原建的方式，將其定義為社區凝聚力和文化傳承的載體，重點重塑其功能與品質。

保留精神內核，留住城市的根，是更新項目延續傳承歷史文化、留住鄉愁的重要內容。重慶市設計院項目團隊充分挖掘國營建設機床廠歷史和故事，將建設廠人記憶深處的場景和空間覓址重現，延伸文化脈絡，將歷史文化和居民日常生活有機結合，落實到街區空間的塑造中。在項目實施過程中，保留建設廠原有排洪水渠、坡坎崖壁堡坎和原生大樹等自然生態要素，對重點區域的大樹進行“一樹一景”設計，修復現狀排洪渠，打造海綿城市景觀，新建“建設渠社區公園”，拓展社區院壩活動空間，將環境提升和設施補充與居民需求相結合，營造出一片“活力與自然”的公共空間。

（二）智能增效能

1.利用新技術——三維仿真提升設計效能，線上調研優化數據統計，移動展示增強溝通決策

在現場本底調研中，設計團隊運用無人機傾斜攝影采集影像資料，通過攝影測量和三維建模技術生成三維模型，根據模型快速獲取場地的高程信息、建構筑物的幾何信息、物體之間的距離信息等。這種方法速度快、成本低、精度高，可極大地提高勘測效率，提升設計效能。

設計團隊通過手機線上App制定民主村社區需求調查表。在社區組織的入戶訪問中，居民通過手機掃碼就可線上填寫改造意愿。設計團隊從中順利采集到千份以上調查數據，為后期數據統計節省了大量時間。

鑒于更新項目的復雜性和特殊性，設計調整頻率相對較大，設計師充分利用移動網絡平臺經常與大小業主、具體使用方進行設計溝通，線下根據位置同步進行三維可視化的設計演示，有效增強了溝通的快捷性和決策的時效性。

2.構建新服務——數字平臺銜接無縫服務，黨群服務直達基層群眾

設計團隊通過建立“云上民主村”數字化管理服務平臺，使基層政府、物業公司、居民商戶和各類服務組織相互間無縫聯結，極大的方便居民生活與社區管理，滿足社區居民服務需求，進一步提升社區應急反應能力和管理服務水平。

項目還以黨群服務中心為共建平臺，由社區黨委、項目黨支部、平臺公司項目黨支部、非公黨組織引領轄區N個黨小組開展工作，全面構建“1+4+N”共治模式，以線上線下結合的方式，直達服務群眾的“神經末梢”，打通服務群眾的“最后一米”。

（三）共謀促共治

1.引入新業態——主店引流帶動平衡造血，自主更新注入街區活力

項目在總體規劃更新布局中，打破行政社區界限，構建起宜居宜業、便捷豐富的兩大核心商圈之間的民主村“十分鐘生活圈”。

在兩處重要城市觸面和中心核心區域集中升級傳統社區商業，引入特色文創產業主力店，增設社區食堂。在招商過程中，充分開展設計主控和協同多專業設計的模式，控制和配合各主力店形態各一的商包設計落地，既體現整體設計的系統性和協調性，又不失各店的多樣性和特異性。

在主店品牌效應的引流下，民主村社區注重開發更多主理人利用首層空間自主更新的街區商業，為社區注入年輕消費活力，聚力打造重慶首個新市井樂活街區。

2.孕育新實踐——“五管”共治下沉精細管理，“三師”進駐踐行陪伴更新，多樣社群促進居民凝聚

項目改變過去粗放型管理方式，通過打造“精心自管促和諧+精細城管促品質+精品物管促提升+精致商管促發展+精準智管促長效”的一體化管理模式，將“五管”協同與城市更新有機融合，為民主村社區居民提供精細化管理和優質服務，讓他們生活的更方便、更舒心、更幸福。

設計團隊組織開展“三師”（規劃師、建筑師、工程師）進社區活動。通過打造全市首個“三師”進社區工作站，一方面豐富社區業態，另一方面運用“三師”專業技能普及推廣城市更新相關知識，踐行陪伴式設計理念，深受社區居民歡迎。

項目還以民主村社區文化共創為重點，組織開展豐富多樣的社群活動，引導居民廣泛參與社區的規劃、設計和實施。通過深入開展“更新夜市”“中秋明月會”“新春晚會”等群眾喜聞樂見的活動，在豐富群眾文化生活，融洽街坊鄰里和睦關系的同時，更有助于化解社區問題和居民間的矛盾，營造出互幫互助、和諧共贏的良好氛圍。

五、實施成效

民主村片區城市更新項目先后入選國家住建部“完整社區建設試點”“第一批城市更新典型案例”“城市體檢社區體檢單位示例”。同時，為重慶城市更新和城市治理提供了可復制可推廣的典型經驗，助推重慶市入選全國首批財政部支持的城市更新示范城市，也為全國推進城市更新提質增效提供了借鑒范本。

項目完成后，煥然一新的民主村社區受到社會各界廣泛關注，已逐漸演變成一個城市更新現象級項目。先后被人民日報、工人日報、新華網等多家主流媒體專題報道；中央電視臺《新聞聯播》《經濟半小時》欄目以及多家地方電視臺聚焦報道。

全國各地各級城市更新領域管理建設單位也紛紛前來參觀交流。據建設單位不完全統計，單月接待團隊60 余個、700余人次。民主村社區成了網紅打卡地，自行前來參觀的居民、游客、自媒體不計其數，日均人流量達3萬人次。社區自主更新還衍生了業態上樓商業模式，臨街商鋪租金成倍數增長，實現了城市更新的良性發展。

截至目前，民主村片區城市更新項目先后榮獲多項行業內外的省級重要獎項：2021年度重慶市優秀城鄉規劃設計三等獎；第七屆金瓦獎優秀獎；2023年重慶市“茶花杯”優秀風景園林規劃設計一等獎；2024年中國（重慶）國際消費節主理人街區獎等。

在專業領域，民主村接受了《規劃中國》《CA當代建筑》等頭部業界學術媒體和期刊組織的專題走訪、座談和學術交流。相關文章收錄于《當代中國城市更新實例集》《當代中國建筑實錄》《中國建筑設計作品年鑒》等刊物。

據媒體采訪和后期走訪調研情況顯示，民主村大多數居民的獲得感、幸福感和安全感不斷增強，參與社區共同治理的積極性高漲，實現了對美好生活的“雙向奔赴”。

六、經驗啟示

重慶市設計院在民主村片區城市更新項目實施過程中，成功構建的“民主村”模式，為重慶城市更新和治理提供了可復制可推廣的典型經驗，也為全國推進城市更新高質量發展提供了有益借鑒。

通過總結成功經驗，對各實施主體如何在城市更新實踐中有效聚焦，打造出更多具有城市辨識度和群眾認同、治理現代化的精品項目，更好賦能城市建設品質提升和居民生活質量提高，提出以下建議：

（一）推進“四好”建設，培育新內涵

開展城市更新行動，要結合人民群眾對美好生活需求，做好盤活存量、做優增量、提高質量等文章，解決好居住、教育、醫療、就業、養老、托幼等群眾關心的實際問題。

同時，堅持社會效益與經濟效益并重，注重延續空間肌理和歷史文脈，完善提升基礎設施和公共服務，助力好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，不斷深化對“人民城市人民建，人民城市為人民”理念的理解與實踐，確保每一項更新措施都能真正落地生根，讓人民群眾在城市更新中收獲滿滿的幸福感、獲得感和安全感。

（二）強化創新技術應用，催生新動能

加強新理念、新技術、新服務在城市更新中的應用，探索更多具有前瞻性和引領性的新模式，為社區居民提供更加便捷、高效的服務和創新空間，促進社區居民之間的交流互動，增強社區的凝聚力向心力。

同時，充分利用大數據、云計算、人工智能、物聯網等新技術，對城市基礎設施進行智能化改造升級。強化綠色建筑技術應用，采用節能、環保、低碳的建筑材料，減少能源消耗和環境污染，提供更加健康、舒適的居住環境，推動城市可持續發展。

（三）加強基層善治探索，打造新格局

立足“政府引導，市場運作，公眾參與，共建共享”的基本原則，用好咨詢設計角色優勢，打破傳統設計思維的束縛，采用更加開放、包容、多元的設計模式，鼓勵居民、社區管理者、企業等多方參與，形成以設計咨詢為先導、多方共同參與治理的“1+N”創新治理體系。

注重產業融合和創新發展，通過引入新興產業、改造傳統產業等方式，引導市場資源流向城市更新運營管理、金融創新等薄弱環節，不斷激發城市新活力，為城市更新高質量發展注入強勁動能。

同時，積極推動建筑師、規劃師、工程師“三師”進社區等活動，搭建參與平臺，推動各方共同參與，構建多元協同共治機制，打造共建共治共享的社區治理新格局。

編輯/車玉龍 統籌/簡單