多地頻現新“地王”

最近，全國多地頻現新“地王”。

2月，上海靜安區一塊地以16萬元/平方米的價格成交，打破全國單價地王紀錄。

3月18日經過3個小時、274輪舉牌，北京海淀樹村地塊又以樓面10.23萬元/平方米的價格成為北京新地王。

杭州的“地王”紀錄迅速刷新，成都成交的樓面價也破了4萬元/平方米。

這波“地王潮”讓地產市場迅速升溫。房屋中介的來電清單里，品質改善型買家咨詢量激增，這也透露出當下房地產供需關系的改變。除了屢創紀錄的地價，房地產市場邏輯也有了新的變化。

競拍太快，拍賣師勸企業冷靜

3月28日上午，杭州土地拍賣大廳里，拍賣師的木槌尚未落下，競價牌已如雨后春筍般舉起。位于西湖區蔣村單元的文新單元XH030203-01（3）地塊在開拍前就已被各大地產商盯上。

隨著地產商代表們近乎瘋狂的舉牌，電子競價屏數字開始不斷跳動。經過102輪報價，總價最終定在343463萬元上。樓面價已達88029.06元/平方米，溢價率高至115.39%。

地價8.8萬元/平方米是個什么概念？按地產行業的銷售經驗來算，相當于房價要賣到每平方米16萬～17萬元這個檔次，才能賺錢。這個價格直接沖破杭州天花板，全國能賣上這個價的，以前只有北上深這三個城市的高端住宅。

這塊地由建發房地產集團有限公司拍得，杭州樓面單價被刷新。而距離上次刷新紀錄，僅有3天。

3天前，濱江集團剛以樓面地價77409元/平方米、總價52億元、溢價率69.86%的價格拿下杭州水電新村地塊。彼時這宗拍賣是杭州土地市場誕生的首宗單價破7萬元的地塊。

同樣被迅速刷新紀錄的還有成都。

3月11日，經過130多輪的競拍，招商蛇口以27億元的總價拿下高新區桂溪街道銅牌村9組、10組地塊，算下來每平方米31700元的價格創了成都當時樓面單價紀錄。

但這個紀錄也僅維持了半個月。

金融城3期一塊地在傳出要拍賣時就被外界看好。當時一位成都土地管理系統的工作人員私下向記者猜測，這塊地很可能要拍出天價。

果然不出所料，3月27日，成都土拍大廳氣氛緊張，華潤、中海、招商、中旅等10余家地產企業在開始競拍后對金融城3期這塊地爭相舉牌。由于舉牌交替速度太快，來不及統計的拍賣師多次打斷競拍，勸各企業代表冷靜。

經過213輪競價，最終站在屏幕前的主持人邊擦拭冒汗的額頭，邊宣布建發地產以每平方米41200元的價格成功拍得該地塊。至此這塊地溢價率已高達106%，同時打破半月前31700元的樓面單價成為新“地王”。

拿地邏輯變了

這波“地王潮”的出現，也讓地產市場再起喧囂?！丁暗赝醭薄睅硎袌霰l》《“地王潮”是房價回暖信號》……不少聞風而動的地產營銷公司，開始在自媒體上對“地王潮”進行各種花式解讀。

“這種選題漏了會被行業恥笑。手上有‘地王’周邊盤渠道的，肯定能借此談成幾個廣告業務，有些自媒體公司和房地產公司還有銷售業務合作，說不定也能趁此機會賣出去幾套房?！币晃坏禺a自媒體行業的創作者在交流時吐露心聲。

地產銷售行業同樣伺機而動，前些日子北京一家中介銷售張飛就異常忙碌，她在3月中旬就接待了近百組有買房需求的客戶。與過去不同的是，這段時間客戶要買的都是總價超千萬的住宅。她推斷，可能是因為這類房子隨著這次北京新“地王”的成交開始變得搶手了。

然而，這波“地王潮”遠不如表面這么簡單。

當徐匯濱江綠城“地王”項目掛出20萬元/平方米天價時，金山某小區正以“首付30萬住上海”的廣告在短視頻平臺求點贊；當海淀樹村地塊以樓面價10.23萬元/平方米刷新歷史紀錄時，北京二手房成交價依然沒回到9年前水平。

一些二手房賣家手握現房期盼離場，另一些地產商則雄心勃勃迫切進場。冷熱不均的場景顯露出供需關系的變化。

從已經成交的“地王”來看，這一輪出現的“地王”都是單價“地王”而不是2016年那一撥的總價“地王”，兩者有著本質區別。這說明這一輪“地王潮”拿地邏輯變了。

一位曾經歷過上一波“地王潮”的從業者透露，當時地產企業“名股實債”高杠桿運營情況明顯，加之房價飆升趨勢明確，所以拿地時錢多任性，敢拿樓面價超出房價很多的地塊，“高風險，高回報，那時候地產企業融資容易，只要能拿下土地，不愁沒錢”。

市場需求開始分化

無論是北京海淀的樹村地塊，還是杭州的水電新村地塊，都位于新興的核心區，這些地塊一直是稀缺資源。同時北京海淀樹村地塊容積率僅1.6，成都高新區桂溪街道的那塊地容積率也僅2.0，擺明了是沖著低密度高端住宅定位去的。這些高端產品正在成為現階段地產市場的寵兒。

“我這邊的房子不好賣，市場兩極分化很明顯，自住的就別期望大漲了，房子你就當消費品去看?！币晃簧虾５姆慨a銷售直白地表示，她更傾向做豪宅生意。在她看來，剛需房失去了投資屬性，而追求生活品質的改善型住房，是她理想的淘金地。

供需關系發生重大變化，是不少地產行業人士的共識?！百I方市場來了，開發商都在加速產品迭代，例如增加智慧社區、綠色建筑配置等，并且現在購買者決策周期也延長了，對配套需求特別敏感?！?成都市宅喔科技有限責任公司總經理周道金總結這段時間地產銷售經驗時說。

“未來房地產市場將有幾個新趨勢?！毙孪Ｍ禺a西部區域公司總經理宋延安也在去年參與了土拍與項目開發，他看到住宅產品的科技屬性在增強，模式也在革新：“不少房企開始轉向輕資產化，類似長租公寓、產城融合項目以后可能會越來越多。但同時需求也會重構，比如老齡化催生的適老化改造、‘Z世代’追求的‘租購并舉’，以及一線與新一線城市近郊的低密度社區?！?/p>

房企都有著清晰的邏輯?！岸荚趦炏瓤紤]城市能級高、新房銷售表現好、未來區劃預期不錯的城市與地塊?！?上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，這輪“地王潮”說明房企對于今年高端市場和改善型市場認可程度很高，這也會有助于“好房子”等產品的推出，滿足多樣化高品質居住需求。

責編：郭霽瑤""guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭