張學鳳：我深深懂得中國人的居住夢想

僑鑫集團地產事業部執行總裁張學鳳，在房地產領域深耕27年。她操盤的僑鑫旗下房地產項目，如匯悅臺、從都、匯景臺等，皆是業界公認的標桿產品。她也是業內公認的“豪宅女王”。

不過，她更習慣用“好房子”來描述這些建筑作品，因為她深知，在中國人的審美觀念里，奢華并非生活的終極追求，也不是她打造產品的目標。

27年的職業生涯，恰好與中國房地產行業的高速發展同步。張學鳳見證了無數中國人的居住變遷：從擁有第一套公寓，到購置別墅；從單純關注房子的面積、朝向、位置，到重視物業服務和社區氛圍。同時，她也看到房地產市場不斷變換著豪宅、頂豪、頂奢等概念，試圖在激烈的市場競爭中占據高地。但在她眼中，很多這樣的做法都偏離了核心。建造最好的房子，關鍵在于理解當下中國人心中理想的生活，契合由文化基因決定的居住夢想，精準捕捉在城市快速發展中人們內心的真正需求。

以未來視角雕琢當下住宅

匯悅臺、從都、匯景臺，每個項目的推出，張學鳳似乎都在做著與市場風向“背道而馳”的事情。

匯悅臺問世時，正值中國房地產高速發展階段，各種建筑風格和家居設計元素被快速拼湊、組合，各大中心城市的建筑大量復制，然后倉促推向市場。張學鳳回憶道：“當時市場需求旺盛，很多公司無暇深入研究產品，建設速度成為關鍵。廣州不少設計師有中國香港從業經歷，習慣按照香港市場要求設計，窗戶分隔細碎，室內裝修風格繁雜，還有些直接照搬歐洲小鎮風格，試圖用異域元素吸引客戶。”

張學鳳卻有著不同的思考：單純追求規模，會破壞城市風貌和生態環境，還會犧牲審美追求。香港與廣州雖地理位置相近，但風格差異巨大。而且，當“南法”“北歐”等概念的新鮮感褪去，人們會發現這些房子并不能真正滿足需求。房子不是快消品，它將成為城市的一部分，與環境不匹配的建筑會成為城市的“傷痛”。

僑鑫秉持的理念是打造能體現房子和地塊原創性與獨特價值的標桿項目。以匯悅臺為例，它開創了多個行業先河：首次將寫字樓玻璃幕墻應用于住宅建筑，實現大層高、大窗戶的設計，帶來開闊視野；在住宅內部以承重柱替代剪力墻，提升內部空間的通透感。

然而，20年前這些設計在公司內部遭遇諸多阻力。對于玻璃幕墻，有人認為其不符合廣東傳統觀念，覺得“過于開敞不聚氣”“會使室內溫度升高”；用柱子代替剪力墻，則被認為“影響風水”。面對壓力，張學鳳帶領團隊反復測試。在他們看來，好房子要經得住時間考驗，必須兼顧當下與未來。

珠江北岸是廣州建城2000年來的核心商業區。匯悅臺不僅臨江，直面開闊的珠江水面，還位于新商業中心珠江新城的核心位置，獨特的自然與人文景觀為其突破傳統條框提供了條件。事實證明，匯悅臺的純玻璃幕墻和通透內部格局，將秀麗的珠江山水與室內空間完美融合，無邊框的戶外景色呼應了水岸城市開放的心態，迅速改變了深宅大院式的審美，成為頂級住宅的典范。

從都推出時，市場上常見的別墅多為密度較高的城區近郊別墅，位于遠郊的從都在位置上并不占優勢。但張學鳳堅信，從都地處北回歸線上山水之間的區域優勢，未來定會凸顯。

“2020年疫情第一年，國內房地產營銷活動顯著放緩，從都卻賣出了最多的別墅，當年銷售額超6億元，單方售價是周邊同地段產品的4倍以上。”談及這一特殊時期的營銷佳績，張學鳳表示：“人們的居住需求從追求生活便利性、效率，逐漸轉向追求環境品質。稀缺的自然資源能成就優質的房子，我只是比別人更早洞察到這個趨勢。”

打造極致舒適的人居典范

僑鑫確立了城市標桿級別物業的產品標準，在服務細節上追求極致。每一套住宅交付前，張學鳳都會帶領團隊仔細驗收，哪怕裝修面板上存在細微的色差都不會放過，不符合嚴苛標準的地方都會貼上標簽，并記錄在驗收手冊中，方便工程人員后續整改。

在張學鳳看來，房地產商銷售的不僅是房子本身，還有更多附加價值。在城市核心區域的匯悅臺，周邊住宅都在追求規模、提高密度，僑鑫卻打造了閱讀廊、畫廊、溶洞以及室內籃球場、泳池等配套設施。同時，僑鑫為業主精心規劃三種社區“動線”，司機可直接將業主送至樓下落客區。

僑鑫與國際知名團隊合作，并且十分注重本土化應用的特殊性。張學鳳常將自己定位為產品經理，她把產品定義為極致舒適的生活，而非極致奢華的房子。

這樣的理念取得了顯著成效。2016年，廣州周邊房子售價達3.5萬元/平方米的行業高位時，匯悅臺卻賣出了20萬元/平方米的高價，數倍于當時的行業紀錄。匯悅臺憑借率先定義高端住宅的全新形態和服務，成為區域價值的代表作。

匯悅臺成為頂級住宅標桿后，僑鑫推出從都國際莊園。從都國際莊園是一個高端品牌物業聯合體，涵蓋從都國際莊園酒店、從都高爾夫球匯、從都國際生命健康管理中心、從都博物館和銷售別墅等項目，其服務范疇遠遠超出普通房地產為客戶提供生活配套的范圍，全方位提升了生活品質。

匯悅臺和從都聚焦財富人群的生活體驗，而匯景臺推出時，則更強調“再造故鄉”的家庭社區概念。在經濟高速發展、人口頻繁遷移的背景下，匯景臺旨在為客戶打造充滿故鄉感、能與親友長久共處的家園。

匯景臺是僑鑫匯景新城的最后一個組團，它的建成標志著匯景新城這座歷經20年依然璀璨的“城中之城”社區布局全面完成。選擇匯景臺，就意味著擁有成熟的社區配套。這里有兩公里的景觀中軸帶、高爾夫球場、優美的湖光山色，還有豐富的人文資源，如三所大學附屬醫院（包括中醫院）、匯景新城國際雙語幼兒園、匯景實驗學校等優質教育資源，以及完善的商業配套。

張學鳳認為，打造極致舒適的居住體驗，除了需要時間的沉淀和對生活的細致觀察，科技創新也至關重要。匯景臺是廣州首個引入“恒適”科技系統的住宅項目，該系統能讓室內各個角度的溫度、濕度、空氣質量始終保持在舒適區間，沒有噪聲干擾，也沒有冷風直吹的風口，為每個家庭營造獨立的舒適小氣候。這在一定程度上減少了人們在選擇居住之地時對氣候差異的顧慮，讓人們仿佛每天都生活在故鄉最舒適的季節里，充分展現了科技給人居帶來的巨大變革。

人文引領，推動中國式社區文化建設

自匯悅臺推出以來，僑鑫的物業一直深受城市精英人群的青睞。張學鳳認為，僑鑫不僅是向客戶銷售房子，更是與他們共建中國式社區，共同推動城市居住文明的發展。

“好房子是高品質的產品和生活方式的結合。”張學鳳在接受采訪時表示，“單純的高價格并不等同于豪宅，真正的高端物業應在未來20年、50年甚至更久，成為一座城市的標志性建筑。”

如今，身為地產事業部執行總裁的張學鳳全面負責僑鑫集團高凈值客戶關系管理工作。她將僑鑫—匯悅臺的開發和經營理念融入僑鑫國際金融中心、從都國際莊園酒店、從都高爾夫球匯、從都國際生命健康管理中心等綜合業態中。

例如，僑鑫國際金融中心是在廣州市最早獲得LEED全球環保認證的項目之一，率先在高層寫字樓設立陽臺，并且首家實現地板載荷400公斤/平方米（業內之前大多為200公斤/平方米）。這些創新舉措旨在讓都市生活有更多親近大自然的空間。

“回顧與高凈值客戶的關系，我發現多年來我們服務的是同一群人。”張學鳳感慨道，“在僑鑫寫字樓開公司的企業家，也是從都國際莊園酒店的客戶、從都高爾夫球匯和從都國際生命健康管理中心的會員，同時還是僑鑫—匯悅臺的業主。”

這種陪伴業主全生命周期的服務和成長經歷，讓張學鳳練就了洞察業主和客戶深層需求、把握共情點并解決問題的能力。

從都國際酒店定位高端，秉持不宣傳、不主動推銷的服務原則，這使得酒店在運營初期面臨困境：開房率極低。張學鳳接手后，通過與大客戶洽談年度合作、與高爾夫會籍建立權益共享等經營手段，成功讓酒店開房率從個位數逐步提升至60%以上，取得了突破性業績。

張學鳳認為，城市精英人群既是自己的客戶，也是城市最具創造力的群體。她不僅希望成為他們的置業顧問，更想為他們提供廣闊的發展平臺。

從都因主辦“從都國際論壇”而聞名業界。該論壇每年邀請政要、工商界重要嘉賓出席，在業內外享有較高的品牌知名度和社會影響力。在張學鳳看來，論壇不僅提升了城市的國際影響力，還為客戶提供了國際交流的平臺，這種巨大的附加值與精英人群的特殊需求相契合。從都不僅為業主提供了優質的居住空間，還創造了廣闊的事業合作機會。

砥礪前行，引領行業發展潮流

目前，張學鳳擔任僑鑫集團地產事業部執行總裁。在此之前的27年職業生涯中，她曾在粵海地產、廣州僑鑫房地產開發有限公司、星河灣集團等企業擔任高管職務，如粵海地產副總經理、廣州僑鑫房地產開發有限公司營銷總監、星河灣集團副總裁等。

在這些關鍵崗位上的豐富歷練，以及持續創造的卓越業績，使張學鳳逐步成長為房地產頂級物業操盤手，同時也見證了中國房地產業的蓬勃發展。

1993年推出的麗江花園，作為廣州市最早的大型商品房社區之一，是城市新移民的重要落腳地。它率先引入業主自治機制，這在中國社區發展史上具有重要象征意義，被視為中國社區自治夢想的初步實現。當時的麗江花園，不僅是一個住宅小區，更是廣州的著名文化地標。作為開發商代表，張學鳳積極與業主共同探索自治之路，推動社區雜志《采風報》發行以及社區市集、社區文化節、社區運動會的組織，助力社區自治走向正規化。1997年，麗江花園榮獲全球人居領域最高規格的獎項——聯合國最佳人居環境獎。

麗江花園的成功經驗讓張學鳳深刻認識到，社區是連接人與城市生活的重要紐帶，建設滋養幸福的社區才是建設房子的最終目標。

2013年，張學鳳擔任星河灣副總裁。當時，全國多個城市房地產市場銷售業績不佳，她果斷調整各地分公司的項目與產品結構，提出“第一居所”戰略，推出“微豪宅”發展理念。同時，贊助“胡潤富豪榜發布會”，并借助該發布會及相關媒體傳播活動，重新詮釋高凈值人群的圈層生活。

到2015年7月離任時，張學鳳帶領星河灣營銷團隊在上海、廣州等一線城市取得了優異的銷售成績。其中，上海星河灣二期在2015年4月成為上海豪宅成交金額與套數雙料銷冠；廣州星河灣半島蟬聯2015年第一季度廣州豪宅銷冠。在二線城市，張學鳳團隊同樣表現出色，太原、沈陽星河灣分別榮膺當地豪宅銷售冠軍；青島和西安的新項目開盤即刷新當地豪宅開盤銷售紀錄。

這些傲人的業績不僅助力星河灣重返地產百強榜，更重要的是，讓高端商品房從高速發展的房地產市場中脫穎而出，成為一個全新的細分賽道，引發了市場的連鎖反應。房地產行業從單純追求數量，轉向從城市發展的角度思考住宅建設，推動部分企業以更超前的理念打造優質住宅，引領城市文明發展逐漸成為行業共識。

如今，領銜僑鑫的張學鳳依舊致力于踐行集團的使命：圍繞城市財富高層人群的核心需求，為業主提供全生命周期的服務，將先進的生活理念深度融入業主生活。

“近年來，高凈值人群呈現年輕化趨勢，國際化資產配置成為新選擇，新貴階層逐漸成為新型主力買家。這部分‘新興富豪’平均年齡38歲，多數有海外留學背景，具備碩士以上或EMBA學歷。”談及對這一群體的深度服務和產品規劃，張學鳳表示，僑鑫一直致力于提升國內企業家的生活質量，將國際先進生活方式引入中國，同時把中國優秀文化推向世界。未來，她所在的團隊將繼續打造具有深厚文化底蘊、有收藏價值、經得起時間考驗的作品，以卓越的產品和優質的服務立足市場。

僑鑫提出“打造中國最好的房子”的理念，旗下住宅價格往往是同地段產品的幾倍甚至十幾倍。2024年匯景臺推出，近70%的成交額來自僑鑫老客戶的復購，僑鑫全線產品內部復購率高達50%。這表明，作為高端地產品牌，在近30年的運營中，僑鑫贏得了客戶極高的滿意度。

憑借在業內的專業成就和廣泛影響力，張學鳳先后榮獲“第四屆房地產家居口碑榜建設美麗中國·魅力人物獎”“2016年度僑鑫集團董事長特別獎”“CIHAF2018中國房地產年度百杰”“2024中國房地產年度影響力人物”等眾多榮譽。

2024年年底，已上市10余年的匯悅臺以單價近37萬元/平方米、總價4.61億元售出頂層復式單位。這一總價不僅刷新了匯悅臺2021年創造的超3億元的單套總價紀錄，亦再次刷新了中國內地單套住宅售價新高，打破了廣州房價的天花板，更被視為疫情之后經濟回暖的積極信號。

在張學鳳看來，這樣的成績證明了房地產市場價值的回歸。20多年來堅守“打造最好的房子”的市場定位，讓商品住宅成為城市文明的重要組成部分，建造房子的過程，也是一個幫助別人筑造夢想的過程，這也是她最為自豪的事情。