地下車庫精細化管控：商業地產不可忽視的“小細節大影響”

近年來，地產行業正逐步邁入一個全新的發展階段，行業態勢較以往呈現出明顯的調整與轉變，探索精細化管理、可持續發展的開發新模式愈發重要。地下車庫作為地產項目的基礎設施，在成本構成和施工環節中都舉足輕重。對地產項目管理者而言，如何在保證品質的同時，有效控制地下車庫建設成本，不僅是開發商關注的核心問題，也是項目成功的關鍵。

有研究顯示，地下車庫面積通常占地產項目總建筑面積的20%—25%，成本則占項目總建安成本的30%—35%。建設地下車庫不僅資金投入大、回收周期長，還直接影響項目品質。因此，實施精細化管控對保障地產項目經濟效益至關重要。圍繞地下車庫設計層高、停車效率、設備安裝等影響成本的關鍵因素，實施精細化管控，能夠助力項目在達成既定質量和進度目標的同時，降低建設成本、提升項目品質，實現經濟收益最大化。

地產項目地下車庫建造管控中存在的問題

設計不合理導致的無效成本增加。當下，地下車庫設計由設計公司主導，經開發商審定。設計公司各專業開展設計工作時，彼此相對獨立，缺少精細協同，致使不少問題產生，例如，層高設計不合理。設計常以局部最不利點高度確定整體層高，導致無效成本增加。柱網設計粗放。結構柱網設計環節簡單化，造成停車效率低下，因車位不足，開發商不得不增加地下車庫面積，進一步推高成本。

施工環節組織混亂導致后期拆改成本增加。當前，不少地產項目施工采用各分包公司獨立作業的模式。這種做法導致施工協同嚴重不足，以設備管線安裝來說，水暖電分包公司進場時間不一致，各自依據自身圖紙施工，沒有充分考慮綜合管網布局。施工過程缺乏統籌規劃，等到后期才發現局部凈高不達標，只能現場拆改，以滿足凈高要求。這類問題在項目建設中屢見不鮮，不僅增加了建安成本，還造成大量時間浪費，壓縮了項目整體利潤空間。

地下車庫精細化管控在地產項目中的實際應用

某綜合體項目位于成都市核心區，項目總建筑面積約17萬平方米，其中地下建筑面積約5萬平方米。

地下車庫層高管控

在地產項目成本控制體系中，設計階段的決策對最終成本起著關鍵的影響。當前，多數地下車庫管線布置理念滯后，受設備管線，尤其是風管影響，需較高層高來滿足安裝需求。但部分額外層高空間未能充分利用，致使地下車庫建設成本居高不下。?

在本項目中，風管位置通過采用上翻及異型梁的形式，將負一層梁高控制在0.6米，負二層梁高控制在0.5米；大面積區域梁高維持0.7米，局部消防車或覆土荷載大的區域梁高控制在0.8米左右。人防部分經結構計算，在風管路由位置，梁高優化0.1米。在精裝落客區，對管線路由進行精細化設計，敲定最優方案保證精裝凈高。

最終，該項目負一層、負二層層高均降低0.2米，車道凈高2.5米、車位凈高2.4米、地下大堂精裝區凈"2.6米的要求依舊達標。成本驗算顯示，僅土建成本就優化近300萬元，且尚未計算因工期縮短帶來的成本節約。據測算，地下車庫層高每降低0.1米，土建成本可節約20—40元/平方米。?

地下車庫結構柱網及柱截面設計管控

地下室停車效率受地下室輪廓與柱網影響。項目需依據自身定位，篩選適配的結構方案。參考主要車型、造價和舒適度，除高端住宅項目，一般不采用雙向大柱網，而是采用大小柱網。普通項目橫向柱跨7.8米，高端項目可增至8.1米甚至8.4米；機械車庫為預留設備安裝空間，柱跨采用8.0米；商場因空間需求大，可采用8.4×8.4米柱網。此外，優先選用扁柱，讓柱長邊平行于車位長度方向，并結合當地車位尺寸要求靈活調整柱網"。

施工階段的精細化管控

各分包公司施工管控

在項目建設中，各專業分包公司進場時間和施工順序不一，交叉作業時經常未給后入場施工專業預留空間，導致不必要的拆改，使得施工成本超出預算。

為解決這一難題，本項目讓各分包公司技術人員提前進場，組建精細化管理小組。小組帶領施工人員熟悉圖紙與綜合管線，借助BIM（建筑信息模型）深化設計、組織管綜評審會，提前排查現場安裝及凈高問題，并給出精準解決方案。各分包公司依據自身專業管線，結合現場實際，多方協同預留安裝路徑。比如在安裝消防管線時，同步梳理和預留暖通風管路徑，對交叉、疊加管線現場規劃重排。施工前期開展點對點精細化管理，杜絕后期拆改造成的人員與材料浪費。遇到問題，精細化管理小組能迅速協調各專業，及時解決。

創新樣板驗收機制

常規項目僅在各專業完成階段驗收，容易導致大量現場問題集中暴露，不得不拆改，造成成本浪費。本項目地下車庫則在各施工階段實施樣板驗收，以首開區域為例，精細化管理小組協同工作。主體階段，對結構梁高、結構柱定位等進行驗收；設備安裝階段，對大管線下凈高、管線翻越情況等進行驗收。通過樣板驗收機制，全面檢查復核現場問題，提出優化方案，同時預先管控大面積施工，最大程度降低拆改風險。

根據精細化管控措施制定統一標準

本項目在實施過程中，制定了設計與施工管控標準，明確各階段、各環節管控目標，借助全流程精細化管控，實現降本增效。

在地下車庫設計階段，嚴格審查設計方案，對關鍵部位運用BIM技術設計，避免無效成本。通過優化設計流程，提升地下車庫層高利用率與停車效率，有效降低豎向成本，優化單車位指標。

施工階段，項目團隊狠抓工地管理，大幅提升施工效率，降低施工成本。在材料采購、機械租賃等環節嚴格把關，降低采購支出，同時加強施工品質監控，減少返工與維修成本。

得益于各階段精細化管控以及統一的管理標準與流程，項目在達成既定品質目標的同時，系統降低了建安成本。地下車庫作為功能性空間，除落客區、主車道等關乎物業品質的區域外，其他部分滿足基本功能即可。因此，節省下來的建安成本幾乎等同于純利潤。這些節約的成本，還可投入精裝、景觀等使用者更為關注的環節，在不增加總成本的前提下，進一步提升項目品質，為項目實現提質增效帶來積極影響。

地下車庫精細化管控，是地產項目降本增效的關鍵一環。在項目推進時，借助精細化設計與施工管理，能有效削減地下室建設的無效成本。鑒于施工環境復雜，技術難題層出不窮，項目管理者需制定科學合理的應對策略，既要將地下車庫建安成本控制在目標范圍內，又要實現項目的高質量、高效率推進，進而提升地產項目的整體經濟效益。圍繞地產項目地下車庫關鍵要素的精細化管控，我們從設計到施工，提出了一系列針對性舉措，希望能為國內地產項目地下車庫精細化管控提供實操借鑒，助力地產行業探索降本增效新思路，打造科學管理新路徑。