美的置業樣本：房地產企業戰略轉型驅動的資本結構重塑

近年來，我國房地產行業在宏觀經濟調控與市場需求變化中面臨轉型壓力。高杠桿、高負債的資本結構模式導致企業信用風險上升，凈負債率處于高位，流動性問題凸顯。如何優化資本結構、降低財務風險，成為房地產企業實現可持續發展的核心議題。

我們以美的置業為例，通過理論分析與實證研究，系統探討房企資本結構優化路徑。研究發現，美的置業通過強化內源融資、創新融資工具及實施負債動態管理，顯著降低了資產負債率和加權融資成本，實現了財務健康與市場競爭力的雙重提升，為房企突破高杠桿困境提供了理論與實踐參考。

房地產企業資本結構現狀及問題分析

高資產負債率。當前，我國房地產企業資本結構呈現高負債、高杠桿特征。研究發現，樣本企業的平均凈負債率呈現上升趨勢，房地產企業的資產負債率普遍較高。

融資渠道狹窄。房地產企業對融資的需求持續增長，但融資渠道相對狹窄。目前，我國房地產企業的主要融資渠道包括銀行貸款、債券發行、股權融資、信托融資等負債融資方式，難以滿足企業實現價值最大化的目標。融資渠道的狹窄使得房地產企業在面對市場變化和政策調控時，資金獲取難度增加，進一步加劇了資本結構的壓力。

融資成本上升。近年來，限購、限貸等政策的實施，使得房地產企業的利潤壓力增大，導致資產負債率上升。同時，國家監管政策的不斷完善，使得房地產企業在獲取資金的過程中面臨越來越嚴格的要求，融資成本呈現出明顯的上升趨勢，進一步增加了房地產企業的財務風險，影響企業的持續發展。

影響房地產資本結構的因素

經濟增速放緩的影響。宏觀經濟政策，包括財政政策、貨幣政策和匯率政策，直接影響房地產企業的資本結構。在經濟增速放緩的形勢下，政府出臺了一系列政策對房地產市場進行調整，如城中村改造、保障性住房建設等，對傳統房地產企業的存活帶來了一定沖擊。同時，房貸政策的優化、傳統融資渠道的不順暢以及房地產市場銷售量的下降等因素，共同作用于房地產企業，使其面臨較大的經營壓力，需要尋求新的應對策略。

企業內在成本影響。房地產企業的經營成本居高不下，勞動力成本持續上漲以及土地獲取成本高，壓縮了房地產企業創造利潤的空間，加劇了資本結構問題。勞動力成本的增加使得房地產企業不得不提高房產價格，影響市場供需平衡。而土地拍賣的“招拍掛”方式以及政府對土地拍賣的限制措施，進一步提升了土地購置成本，傾斜了房地產企業的資本結構。

籌資密集型特征影響。房地產行業具有資金密集和風險性高的特點，股權結構對房地產企業資本結構存在一定影響。如果主要控股股東希望通過增加債務來實現股東權益的最大化，房地產企業的資本結構就會更傾向于債務化。此外，股權集中度過高會導致股權融資代理成本過高，不利于房地產企業資本結構的優化。

美的置業資本結構優化實踐

企業資本結構問題識別

美的置業2017年凈負債率高達118.9%，遠超行業平均水平（約80%），短期償債壓力顯著（現金短債比僅0.7），融資成本亦處于高位（加權平均融資成本6.8%）。高負債結構雖可通過稅盾效應提升企業價值，但過度負債會導致財務困境成本激增，尤其是經濟下行期，流動性風險與破產風險疊加。

資本結構優化的實施路徑

內融資源拓展，強化內生造血能力。內源融資是資本結構優化的基礎。美的置業通過以下策略提升內部資源利用效率：產品力升級，聚焦“5M智慧健康社區”戰略，將制造業基因融入地產開發。通過自主研發的AIoT技術實現智慧安防、能源管理等系統集成，產品溢價率提升15%—20%。2019—2023年，智慧住宅銷售額占比從12%增至35%，帶動銷售回款周期縮短至8個月（行業平均12個月）。精益成本管理，推行“橙意家工法”標準化體系，實現建造周期壓縮20%，單方建安成本降低8%。同時，通過集中采購與供應鏈金融減少原材料成本波動，2023年綜合成本率同比下降3.2%。品牌價值轉化，依托美的集團品牌背書，構建“科技+地產”雙IP。2023年客戶重復購買率升至28%，品牌溢價貢獻毛利潤增長12%。

融資方式創新，多元化資本注入。為降低債務依賴，美的置業構建“股權主導、長短債適配”的融資體系：股權融資擴容。2018年港股上市募集資金48億港元，后續通過配股、可轉債等工具累計融資62億港元。股權融資占比從2017年的9%提升至2023年的22%，顯著稀釋負債率。債務工具優化。發行綠色債券、供應鏈ABS等創新產品，2024年中期票據發行利率低至3.7%，較同期銀行貸款利率（LPR+150BP）節省利息支出1.2億元。表外融資探索，通過代建、小股操盤等輕資產模式撬動合作方資金，2023年新增代建項目權益占比僅30%，但獲取管理費收入4.3億元，ROE提升至18.5%。

負債結構優化，動態匹配風險與收益。基于權衡理論，美的置業通過以下措施實現負債規模與期限的再平衡：主動降杠桿。2020年起實施“三年降負債計劃”，通過資產出售（如2021年剝離非核心商業資產回籠資金37億元）與利潤轉增凈資產，凈負債率年均下降15個百分點。債務期限重組。同步發行5年期以上中票置換高息短債，融資成本下降2.1個百分點。“三道紅線”合規管理，2023年獲得標普BBB-投資級評級，融資渠道進一步拓寬。

優化成效的多維度驗證

財務指標顯著改善。如下表所示，2018—2023年美的置業資本結構實現質的飛躍：資產負債率從86.73%降至75.16%，低于TOP50房企均值（82.4%）；有息負債規模從437.6億元收縮至371.0億元，降幅15.2%；加權融資成本從6.8%降至4.54%，節約財務費用超10億元。

市場競爭力提升。克而瑞數據顯示，美的置業全口徑銷售額從2018年的790億元增至2023年的1520億元；信用評級2023年獲穆迪Baa3評級，成為少數擁有國際投資級評級的民營房企，融資成本較同業低150—200BP；綠色建筑認證項目占比達70%，吸引ESG投資基金持股比例增至8.3%。

美的置業的實踐驗證了資本結構動態調整理論的核心命題：企業需根據外部環境變化，通過內生能力培育與外源融資創新，實現負債與權益的邊際收益均衡。其經驗表明，房地產企業可通過“降負債、提效率、拓渠道”三位一體策略，突破高杠桿困境，為行業轉型提供可復制的范式。

優化房地產企業資本結構的對策

房地產企業資本結構優化是一項系統性工程，需從政策響應、內生能力提升、制度完善及融資創新等多維度協同推進。

順應宏觀調控政策：政策導向與戰略適配

政策變化會改變企業稅后收益與財務困境成本的平衡點。房企需動態調整資本結構以實現邊際收益最大化。宏觀經濟政策對房地產企業資本結構具有顯著影響，尤其在去杠桿、限購等政策背景下，企業需通過主動適配政策導向，降低外部環境的不確定性沖擊。

政策前瞻性研判與動態調整。建立政策研究機制，成立專項政策研究團隊，定期分析政策動向并制定應對預案。參與政策性項目，積極響應政府保障性住房與城市更新計劃。此類項目不僅獲得低息貸款支持，還通過快速去化加速資金回籠。

產品策略與政策紅利結合。在“雙碳”政策推動下，積極參與綠色建筑開發。綠色住宅可以享受稅收減免與優先審批待遇，縮短項目周期、降低項目成本。

提升企業自身償債能力：內生驅動與效率提升

償債能力是資本結構優化的核心，企業需通過成本管控、資源整合與業務聚焦實現內生性增長。同時，要同步推進精益化成本管控體系、供應鏈協同降本與數字化建造提效。企業可引入制造業供應鏈管理模式，通過集中采購降低建材成本。推行BIM技術與裝配式建筑，以此縮短單項目建造周期，降低人力成本。在融資方面，要強化內源融資能力，可通過品牌價值轉化和資金周轉優化相結合的方式，強化融資實力。在業務布局上，企業要進行業務結構的戰略性重組。可通過出售股權或剝離不良資產來回籠資金，優化業務結構，緩解償債壓力，同時進行業務轉型，聚焦地產主業，發展地產服務業等項目，以保障企業可持續高質量發展。

建立資本監管機制：風險預警與動態平衡

實行銀行融資全過程管理。房地產企業在融資前可制定融資計劃方案，明確財務計劃和融資風險。在融資過程中，要明確融資方式和還款計劃，優化期限結構，實施“三道紅線”動態監控，確保融資全過程合法合規，避免不必要的銀行貸款，優化資本結構。

建立資金預警機制。加強財務部門和風險管理部門的合作，設立資金預警管理崗位，對資金進行實時監控和分析，明確責任和權限，將資金預警和管理融入日常工作，及時發現風險并提出預警意見與措施。

健全債務管理機制。房地產企業應健全債務管理機制，實時監控債務情況，全面化解到期債務，減少資金泛濫現象。同時加強對債務資金流動的把控，確保合理分配和使用，及時調整資本結構，防控債務風險。

融資渠道拓寬升級：多元化與創新驅動

融資渠道單一是房企高負債的根源，企業需通過工具創新與市場拓展降低對傳統債務融資的依賴。在改善原有融資結構方面，房地產企業應提升自身信用評級，科學規劃融資節奏，合理選擇融資方式，以此釋放潛在債務風險，實現資本結構的平衡；在發展多元融資渠道方面，企業可利用REITs等新型融資方式降低負債率。同時借助多層次資本市場，通過發行債券等方式，促進資金供給方式多樣化。

資本結構的合理性對房地產企業的穩定和持續經營至關重要。優化房地產企業的資本結構是一項系統性工程，需要政府進行宏觀調控，同時房地產企業自身也應從多角度入手，采取綜合措施，通過合理利用財務杠桿、優化股權結構、加強資本運營和管理能力等手段，逐步解決資本結構存在的問題，實現健康可持續的發展目標，為我國經濟的穩定增長作出積極貢獻。