解碼重慶樓市

人到中年的肖遙（化名），在重慶擁有三套房。

他最近一次買房，是在2020年的5月。那年，國內還處于疫情期間，他告別工作了20年的廣東，回到老家重慶定居。當他在渝北區買入某央企開發的“中字頭”樓盤時，一度幻想“抄底”。在此之前，他的另兩套房產買入后雖未大漲，但不曾降價。

樓市的轉折，也許從這一年埋下伏筆。此后迄今五年，重慶樓市一度沖高，又逐漸回落，肖遙從2012年起陸續買入的三套房，如今都已跌穿當年買入價。

“我那時以為是低谷，沒想到現在可能才是低谷”。肖遙嘆息道。

房地產市場深度調整這些年，房價回調現象在重慶變得常見。根據貝殼找房重慶數據，重慶主城區（渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，下同）二手住宅成交量TOP5區域今年前4月的成交均價，對比2018年降了13.5%（渝北區）至24.4%（九龍坡區）不等。

與此同時，重慶樓市的去化顯得緩慢。據克而瑞重慶監測數據，截至今年5月，重慶中心城區住宅廣義存量約4270萬㎡，預計要8年才能出清。不過，從狹義存量（已拿證未售）存量909萬㎡看，去化周期或只需21.2個月。

踩中“三起”階段買房

如今兩套跌穿買入價

肖遙在重慶買的三套房，幾乎踩中了房地產市場的“三起”階段。

2012年，他在江北區五里店片區某二線江景樓盤買入人生里的第一套房，當年一手成交單價約1.2萬元，小區高層可以隔江對望洪崖洞景區。在肖遙印象中，曾有中介打電話告訴他，這套房的單價已值“2萬元”。但事實上，迄今該樓盤記錄的最高二手成交價是1.9萬元/㎡，為帶有40㎡露臺的戶型，而肖遙的房子只帶小陽臺。

從貝殼找房可見，該盤今年來只成交了4套二手住宅，成交單價介于1.05萬至1.1萬元之間，唯一單價高至1.5萬元的正是有40㎡露臺的戶型。

肖遙在重慶的第二套房產位處西部科學城，是當地某超級大盤，于2016年以單價6000多元買入，“高峰期曾漲至1.6萬至1.7萬元/㎡”。近日，重慶德佑地產經紀彭先生告訴南都灣財社記者，該盤在2016年、2017年套內開盤單價介于6800至7500元，如今年二手成交價介于6200至6500元/㎡，“比買入價還要跌一些”。

2020年5月，渝北區空港新城某樓盤開盤時，重慶房價剛回調不久。開盤時曾賣2萬元/㎡，肖遙以1.8萬元/㎡買入，建筑面積120多㎡，總價約200萬元。五年過去，按照今年同樣面積的二手成交價，總價縮水至七成，“把首付都虧沒了還不止”。從貝殼找房可見，在今年3月至5月，同小區同組團同樣面積的單位，二手成交總價回調至146萬元至152萬元之間。

曾持有重慶三套房的80后陳銘（化名）是一家企業老板，他告訴南都灣財社記者，他未曾期待在重慶買房能賺取升值利潤。

陳銘2017年、2018年、2021年先后在重慶買入三套房，如今只有一套2017年在南岸區買入的一線江景房，可能未出現虧本。

為了止損，去年9月，他以265萬元賣掉了在渝北區中央公園附近的一套疊墅（建面320㎡，毛坯），對比2021年4月的買入價（約350萬元），三年間降了超24%，賬面虧損85萬元。

“渝北區的空置率特別高”。陳銘慶幸去年拋售快，“到今年可能還會繼續下跌”。從貝殼找房平臺可見，當前該盤6個組團共有800多套二手房在掛牌出售。

陳銘另一套出現降價的房產位于南岸區，2018年周邊樓盤售價約2.5萬元/㎡，他以員工價約1萬元/㎡買入。盡管小區緊鄰輕軌和地鐵，但今年同款面積的成交單價已降至6000多至8000元出頭。好在月租金高達2500元，年回報率約5%，可以彌補房價下跌帶來的虧損。

五大成交量最大板塊

四個價格回到2018年

伴隨房價回調，重慶主城九區二手房掛牌量一再走高。

據貝殼平臺數據，截至2025年4月，重慶市主城區在貝殼平臺掛牌的二手住宅超過28萬套，主要分布在渝北區（占比28%）、沙坪壩區（17%）、南岸區（占比12%），二手掛牌量同比2024年4月上漲14.4%。

自2018年1月至2025年4月，重慶市主城區在貝殼平臺的成交量TOP5區域依次是渝北區（占比28%）、沙坪壩區（占比16%）、南岸區（占比15%）、江北區（占比15%）、九龍坡區（占比10%）。在2025年首4個月，前述區域成交均價分別為12156、11589、12894、14786、12473元/㎡，較2018年均價分別降價13.5%、23.1%、24.3%、21.9%、24.4%。這意味著，重慶住房成交量最大的5個區已有4個區的房價跌穿2018年，甚至比2018年的房價還降了超兩成。

即便是近七年成交量最大的TOP5板塊，也有4個板塊（大學城、南坪、西永、龍頭寺）如今房價跌穿2018年，且對比2018年均價跌了11.3%、35.4%、28.1%、22.8%。其中南岸區的南坪板塊房價，更比2018年跌了超三成。

當然，重慶也有抗跌的板塊或樓盤。

作為重慶近七年成交量TOP5板塊中的TOP2——照母山板塊，正是渝北區（2025年房價較2018年降13.5%）的抗跌樣板。2025年首4月，照母山板塊二手成交均價較2018年仍上漲13.4%。這與該板塊作為重慶“宇宙中心”，有光電園和財富中心，集中大量行政機構和高科技企業，是重慶的新富人區不無關系。

抗跌的樓盤自有其稀缺因素加持。比如陳銘持有的未虧損房產，就是南岸區（2025年房價較2018年降24.3%）的特殊存在。

“一線望江望橋，有超大露臺，又有很好的學位，總樓高才五層，超低密度”。陳銘自2017年買入，收樓后裝修入住至今，“小區業主普遍自住，甚少放賣或放租”。

目前，該盤毛坯放盤單價介于1.6至2萬元之間，業主裝修后的放盤單價則是2萬元至2.5萬元。而陳銘2017年夏天買入的毛坯單價約為1.3萬元。

從貝殼平臺可見，該盤近三個月只成交了一套，為已裝修的疊墅，掛牌總價480萬元，放盤426天后以總價406.6萬元成交，折合單價2.35萬元。不過，今年2月份一套204㎡的毛坯房源，在放盤75天后降價17萬元，以213萬元成交，折合單價10444元。重慶德佑經紀劉先生表示，該小區一直以來放盤量少，成交量也少，故而相對抗跌。

頗為微妙的是，在重慶主城二手房價跌穿2018年之下，新房均價在2021年至2024年間卻保持在1.4萬元/㎡，直到今年前4月，方回調至13704元/㎡，仍居近十年的較高位。

重慶中原地產市場研究部負責人指出，2020年前后，重慶出現拿地熱潮，不少地塊樓面地價破萬元，加上核心地段、兩江四岸也出現高端產品。這些高地價項目或高端產品這幾年一直在售，從而“支撐”了整體房價。

去化周期以年計算

庫存出清或需8年

如今回看，重慶樓市的高光時刻，或許是在2018年。

南都灣財社記者根據銳理數據庫的數據，梳理重慶主城區2015年至今商品住宅的供應和銷售情況，回看最近11年，重慶新增商品住宅的爆發年份在2018年，這也是重慶唯一商品住宅新增面積達到3000萬㎡的年份。

2018年，重慶一手商品住宅的銷售面積也達到史上最高的2667.7萬㎡，成交均價一舉從2017年的9304元/㎡拉升至11303元/㎡，均價首次突破萬元大關。這一年，重慶商品銷售額也創下3015億元的歷史新高，是此后迄今無法企及的高度。

在2017年至2021年這五年，重慶一手商品住宅的成交規模每年都保持超2000億元（在2281億至3015億元之間）。但從2022年起，伴隨新增商品住宅面積從2021年的1664萬㎡陡降至585萬㎡，其一手成交金額也從2732億元驟降68.6%至857億元，此后2023年、2024年的銷售金額也未能重返千億輝煌。

過去十年，重慶主城區新建住房成交量究竟怎樣？

據銳理數據，2015年至2024年，重慶的新建商品住宅成交面積達到1.677億㎡，相當于5個澳門（澳門行政區陸地總面積33.3平方公里）那么大，成交套數達到157.8萬套。

令人詫異的是，過去十年里，重慶樓市其實“供不應求”：十年間（2015年至2024年）新增商品住宅面積達到1.564億㎡，新增供應147.1萬套。

但是，由于早期大量供地，重慶樓市的庫存實則不少。

根據克而瑞重慶最新數據，截至今年5月，重慶中心城區住宅市場廣義存量（含已推未售+已開工未售+已拿地未售的商品住宅））約4270萬㎡，預計去化周期97個月，即相當于要8年時間；有效廣義存量占比87%，為3703萬㎡；已入市項目廣義存量2272萬㎡，預計去化周期52個月，相當于要4年多才能出清。其存量主要聚焦在渝北區，當中沙坪壩區去化周期最短。

而從狹義存量（已拿證未售）看，重慶中心城區截至今年5月的存量為909萬㎡，去化周期只需21.2個月。

貝殼研究院重慶分析師魏莉豐分析表示，2017年之前，重慶年成交土地可建體量達到2000萬-4000萬㎡，在2022年市場成交量陡降后，去化速度放緩，庫存量也持續處于高位。但重慶新房庫存中有一部分土地屬于政府平臺公司，處于暫未開發狀態，有成交量的項目較往年已大幅減少，在“優化增量，盤活存量”的背景下，預計重慶新房庫存將持續得到優化改善。

供應降至低位

進入“止跌回穩”？

早在2015年，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在《重慶家庭金融報告》中指出，91.5%的重慶市家庭擁有自有住房。2020年，時任中國國際經濟交流中心副理事長的黃奇帆在一個講座中指出，過去十幾年來，得益于重慶的“地票”改革，重慶的房價基本上相當于6至7年的家庭收入買一套房。

較為輕松的上車門檻，令重慶人對于買房之事顯得較為灑脫。但從政府層面，如今面對市場調整，在這幾年的供地量也一減再減。2025年，重慶計劃供應住宅用地787公頃，僅為2022年2243公頃住宅的35%。

新房供應減少之下，二手住宅成交的比重越來越大。據源銘騰數據庫數據，從2022年開始，重慶的二手房成交比例首超一手，從2021年的占比46%躍升至62%，占比在此后連年走高：2023年、2024年的二手住房成交占比分別為67%、71%。

在此之下，重慶的住宅成交量也一再減少，從2019年一二手成交35.6萬套，降至2024年的15.5萬套。5年后比5年前，買房量減少了56.5%。

與此同時，重慶住建部門也一再為居民購房“減負”。僅今年以來，就陸續推出中心城區取消兩年限售，出臺住房“以舊換新”最高可獲1%購房補貼等等。

據重慶市住房和城鄉建委數據，今年一季度，重慶中心城區住房網簽成交同比增長8.8%；其中商品住房同比增長2.5%，已實現連續6個月正增長。而重慶銳理數據顯示，今年4月以來，重慶商品住宅亦實現供應、銷售、價格的全面上漲，呈現結構性復蘇態勢。

重慶中原地產市場研究部負責人分析表示，當前重慶樓市已進入“止跌回穩”階段，新房與二手房市場協同復蘇，但新房與二手房分化加劇，二手房承接了大部分剛需市場。在供應回歸核心地段，四代住宅產品爆發，疊加政策利好之下，市場信心有所回升。

在魏莉豐看來，近兩年，全國及重慶房地產調控延續寬松狀態，因城施策力度加大，重慶調控政策基本應出盡出。今年首4月，重慶市主城區新房成交量同比上漲6.6%，二手房成交量同比上漲17.3%；從3月份起，重慶二手價格已開始企穩回升，連續兩月保持環比上漲，客戶預期也有所改善。她認為，“若樓市政策持續加大，經濟復蘇效果顯現，預計重慶樓市將繼續企穩回升”。

備注：重慶市共轄38個區縣，本文涉及的樓市數據或樣本，均為重慶主城九區。