構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重塑增長動能

黨的二十屆三中全會提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式有效解決城鎮(zhèn)住房總量短缺問題的同時，也支撐了過去我國經(jīng)濟(jì)的高速增長。但當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式對經(jīng)濟(jì)增長的作用已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)向拉動，房地產(chǎn)舊動能消退、新動能尚在培育，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對于保持實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化所需的經(jīng)濟(jì)增長水平具有十分重要的意義。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變

20世紀(jì)90年代住房體制改革以來，我國實現(xiàn)了從福利分房到主要通過市場解決住房問題的重大轉(zhuǎn)變，形成了企業(yè)、居民、政府、金融機(jī)構(gòu)各部門深度參與、普遍加杠桿的增量商品房開發(fā)模式，有效解決了城鎮(zhèn)住房總量短缺的問題，成為支撐中國經(jīng)濟(jì)高速增長的重要支柱。但當(dāng)前我國住房發(fā)展的主要矛盾已從總量供給不足轉(zhuǎn)向了結(jié)構(gòu)性供給矛盾，存量住房規(guī)模加大、交易占比上升，這使得以大規(guī)模新建住房的發(fā)展模式難以為繼。

利用投入產(chǎn)出方法測算房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的貢獻(xiàn)。研究房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，必須分析房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。當(dāng)前生產(chǎn)法GDP核算的第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，只是房地產(chǎn)開發(fā)和租賃，并不包括住房建筑，更沒有包括房地產(chǎn)需求帶動的建筑材料、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)等房地產(chǎn)全鏈條增加值。

從生產(chǎn)法核算看，2020年房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重為12.3%。根據(jù)國家統(tǒng)計局的153行業(yè)投入產(chǎn)出表，生產(chǎn)法核算的GDP中，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)主要是建筑業(yè)中的住房建筑裝飾及第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，即建筑業(yè)中的住宅房屋建筑、體育場館和其他房屋建筑、建筑安裝、建筑裝飾、裝修和其他建筑服務(wù)四個細(xì)分行業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，而建筑業(yè)中的鐵路、道路、隧道和橋梁工程建筑及其他土木工程建筑則屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)。利用2012年、2017年、2018年、2020年多行業(yè)投入產(chǎn)出表，可以算出生產(chǎn)法計算的房地產(chǎn)增加值分別為60443億元、99831億元、115641億元、124647億元，占GDP的比重分別為11.3%、12.1%、12.5%、12.3%。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并不只生產(chǎn)法核算的部分，從需求端看，房地產(chǎn)還將拉動鋼鐵、水泥等建材行業(yè)和金融、運(yùn)輸?shù)确?wù)行業(yè)。利用投入產(chǎn)出表，將建筑業(yè)中的房地產(chǎn)投資和服務(wù)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)在需求端形成的投資和消費(fèi)，通過投入產(chǎn)出系數(shù)折算出房地產(chǎn)最終消費(fèi)對各行業(yè)增加值的拉動作用。

利用投入產(chǎn)出法測算，2020年全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)拉動增加值占比在21.2%左右。研究發(fā)現(xiàn)，2020年全口徑房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉動的增加值為216388億元，占GDP的比重高達(dá)21.2%，是我國的第一大需求。在房地產(chǎn)需求引致的各行業(yè)增加值中，拉動的建筑原材料產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.0%，各類金融和商務(wù)服務(wù)為6.0%，建筑業(yè)本身為4.4%，房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為4.8%。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值并不只局限在本行業(yè)，而是廣泛拉動了國民經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)的增加值。

在確定2012年、2017年、2018年和2020年房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增加值的基礎(chǔ)上，假定相鄰年份的投入產(chǎn)出關(guān)系變化不大，借助其他年份投入產(chǎn)出表、歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售額構(gòu)建房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增加值時間序列。研究發(fā)現(xiàn)，近年來房地產(chǎn)發(fā)展模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重塑增長動能

上述分析可知，現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。我國推進(jìn)中國式現(xiàn)代化需要保持一定的經(jīng)濟(jì)增速，在房地產(chǎn)舊動能消退的背景下，一方面要加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力的新動能，另一方面則要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，形成對長期穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐。從另一種意義上看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也應(yīng)是替代舊模式的新動能。

（一）我國房地產(chǎn)發(fā)展新模式的主要特征

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段和住房發(fā)展主要矛盾變化的戰(zhàn)略舉措，以滿足剛性和改善性需求為重點(diǎn)，按照政府保基本、市場滿足多樣化需求的原則，推進(jìn)租購并舉住房制度的建設(shè)。新舊房地產(chǎn)發(fā)展模式主要在以下方面存在差異。

從發(fā)展環(huán)境看，從快速城鎮(zhèn)化階段轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化平穩(wěn)期。1998年中國常住人口城鎮(zhèn)化率僅為33.35%，到2023年已提高至66.16%，年均提高1.31個百分點(diǎn)，人口快速向城鎮(zhèn)集聚導(dǎo)致了城鎮(zhèn)住房總體短缺，以增量住宅建設(shè)為主的開發(fā)模式高度適應(yīng)這一快速城鎮(zhèn)化過程。而未來五年我國城鎮(zhèn)化率就有望達(dá)到70%，根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率超過70%將逐漸進(jìn)入城鎮(zhèn)化平穩(wěn)期，快速城鎮(zhèn)化階段將逐步結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)模式必須轉(zhuǎn)向存量住宅改造盤活的階段。

從居住模式看，從購買為主轉(zhuǎn)向租購并舉。在快速城鎮(zhèn)化階段，住房開發(fā)主要解決“有沒有”的問題，商品房開發(fā)建設(shè)后“不愁賣”，這一階段城鎮(zhèn)居民主要通過購買方式獲得住宅。而當(dāng)前一方面居民對高品質(zhì)住宅的需求增加，另一方面新市民、年輕人住房負(fù)擔(dān)較重，無力負(fù)擔(dān)高昂的房價，住房市場存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾。因此，以保障房等的租賃方式滿足新市民、年輕人的住房剛需，以市場化開發(fā)高品質(zhì)住房的方式滿足改善性需求，是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重點(diǎn)。以日本為例，20世紀(jì)80年代末日本快速城鎮(zhèn)化階段結(jié)束后，日本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以租賃住宅為主，2023年租賃住宅占總新開工房屋比重為42%。

從交易結(jié)構(gòu)看，從增量交易為主轉(zhuǎn)向存量交易為主。國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)入平穩(wěn)階段，房地產(chǎn)交易將以二手房交易占主導(dǎo)，21世紀(jì)以來美國年均新房銷售在70萬套上下，而二手房銷售在530萬套上下，二手房銷售占比達(dá)88%左右。當(dāng)前我國商品房交易中二手房占比迅速提高，2023年占比接近40%，已有7個省市二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2024年上半年北京、上海、南京等城市二手住宅的市場份額均達(dá)到70%以上。

從建設(shè)周期看，從高周轉(zhuǎn)投資轉(zhuǎn)向低周轉(zhuǎn)投資。一方面，在住房供求關(guān)系深刻調(diào)整背景下，高周轉(zhuǎn)的期房銷售模式難以為繼，期房銷售面積占商品房銷售面積的比重從2021年的87.0%迅速下降至2024年上半年的69.5%，商品房銷售面積與待售面積之比從2021年的3.52倍迅速下降至2023年的1.66倍，已低于2015年庫存高企時的1.79倍。另一方面，商品房預(yù)售制度也導(dǎo)致了購房資金挪用、爛尾樓等風(fēng)險，未來商品房預(yù)售制度改革也將降低房企投資周轉(zhuǎn)率。

從投資方向看，從大規(guī)模建設(shè)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)住宅、保障房和舊房改造并重。2000年以后是我國新建住宅的高峰期，90平方米以下的中小型住房占絕大多數(shù)，一方面居民對更舒適住房的改善型需求較高，另一方面未來幾十年這些新建住宅都將達(dá)到使用壽命、需要更新維護(hù)。截至2022年，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預(yù)計到2040年，近80%的房屋將進(jìn)入這一階段。因此，房地產(chǎn)投資將從過去的大規(guī)模新增建設(shè)向高品質(zhì)住宅建設(shè)、保障房建設(shè)、舊房改造轉(zhuǎn)變。以日本為例，1988—2018年間日本城市更新帶來的新開工戶數(shù)占全部房屋新開工的比重約為54%，更新改造需求是日本住房需求的主體。

（二）從大規(guī)模新建轉(zhuǎn)向高品質(zhì)居住服務(wù)：房地產(chǎn)發(fā)展新模式支撐經(jīng)濟(jì)增長的主要方式

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式及其驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的方式具有高速城鎮(zhèn)化的時代特殊性，是“壓縮式”現(xiàn)代化的集中體現(xiàn)，在世界范圍內(nèi)也少有相似的例子，但未來終將向各國房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律回歸。為了更好地研究國際房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律，利用亞洲開發(fā)銀行（ADB）的2007—2022年包括62個經(jīng)濟(jì)體的國際投入產(chǎn)出表，采用上文的增加值分解方法，研究各個經(jīng)濟(jì)體的建筑需求及房地產(chǎn)服務(wù)需求引致增加值的比例。由于國際投入產(chǎn)出表并未將建筑業(yè)細(xì)分住宅建筑和基建建筑，因此只能簡單比較建筑需求。

我國建筑需求引致的增加值極高，但房地產(chǎn)服務(wù)引致增加值偏低。2022年62個經(jīng)濟(jì)體建筑需求引致的增加值占比平均為7.3%，房地產(chǎn)服務(wù)需求引致的增加值占比平均為6.3%。而我國建筑需求引致的增加值占比高達(dá)23.0%（其中住房建筑需求約14%，基建建筑需求約9%），為全球最高，而房地產(chǎn)服務(wù)引致的增加值占比僅為5.7%。尤其是，進(jìn)入后工業(yè)化和后城市化階段的典型發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍然高度依賴建筑和房地產(chǎn)，美國、日本、英國、法國、德國、意大利、加拿大、澳大利亞建筑和房地產(chǎn)服務(wù)需求引致的GDP占比平均為19.3%，其中建筑需求占比為8.0%，房地產(chǎn)服務(wù)需求占比為11.3%，房地產(chǎn)服務(wù)的需求明顯高于建筑需求。由此可見，進(jìn)入后工業(yè)化和后城市化階段，大規(guī)模住宅建設(shè)的需求明顯減弱，而高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的需求明顯增強(qiáng)。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的方式將實現(xiàn)從建筑到服務(wù)的轉(zhuǎn)型。在現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式下，主要是大規(guī)模建設(shè)住房形成投資拉動經(jīng)濟(jì)增長，住房建設(shè)引致的需求占GDP比重常年在13%—15%的水平，而房地產(chǎn)服務(wù)需求的GDP占比常年只有5%—6%，低于國際水平。參考美國，根據(jù)美國2017年402行業(yè)投入產(chǎn)出表測算，美國住宅建設(shè)需求占GDP比重僅為3.04%，商業(yè)建筑占比0.86%，房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)占比7.92%，住房租賃服務(wù)占比2.38%，其他房地產(chǎn)服務(wù)占比0.88%，合計15.08%。在城鎮(zhèn)化率已經(jīng)明顯提高、城鎮(zhèn)住房總體短缺基本解決的情況下，大規(guī)模進(jìn)行住房建設(shè)已不具備需求基礎(chǔ)和現(xiàn)實條件。未來較長時期內(nèi)，房地產(chǎn)新發(fā)展模式將在五大方面支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展：一是改善型商品房的建設(shè)需求仍然較大；二是保障性住房仍然需要不斷建設(shè)以滿足新市民和青年人的住房需求，參考主要經(jīng)濟(jì)體城市化后的建筑需求，預(yù)計未來我國住房建設(shè)需求引致的GDP占比將維持在8%—9%的水平；三是舊房改造和更新建設(shè)需求和服務(wù)，隨著未來存量住宅大量進(jìn)入使用的中后期，舊房更新改造需求將不斷釋放，同時對老舊房屋的更新改造，也將極大提升原有住房的價值，從而創(chuàng)造新增加值；四是大量的二手房交易中介服務(wù)；五是租金支出，這些都是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，在租購并舉制度下，更多的居住需求通過租賃滿足，專業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)不斷發(fā)展，投資者可以通過購買REITs獲取收益。總的來看，根據(jù)國際一般規(guī)律，未來我國房地產(chǎn)服務(wù)占GDP比重有望提升8%左右。

未來中國房地產(chǎn)仍有望拉動經(jīng)濟(jì)增長。新房建設(shè)的投資需求相當(dāng)于幾十年的居住支出提前支出，而各類房地產(chǎn)服務(wù)則是當(dāng)年支出，這種支出模式?jīng)Q定了從大規(guī)模建設(shè)到高品質(zhì)服務(wù)的房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型不再能帶來過去那樣的高速經(jīng)濟(jì)增長。但房地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一，根據(jù)測算，1996—2018年，美國、英國、法國、德國建筑和房地產(chǎn)需求拉動的經(jīng)濟(jì)增長年均分別為0.43個、0.27個、0.30個、0.16個百分點(diǎn)，對各國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)均在15%以上。我國城鎮(zhèn)化仍有一定空間，而且大規(guī)模住房建設(shè)期后又面臨住房更新期，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)增長拉動作用也將高于美歐等國，隨著房地產(chǎn)逐漸走出下行周期，未來仍有望拉動我國經(jīng)濟(jì)增長。

三、建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的四大支柱

在現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式已難以支撐經(jīng)濟(jì)增長的背景下，要加快建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式，構(gòu)建供保障、促改善、推轉(zhuǎn)型、優(yōu)制度四大支柱，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，支撐中長期經(jīng)濟(jì)增長。

（一）著力加大保障性住房供給

一是研究設(shè)立國家住房收儲平臺，以國債和專項債為牽引，引導(dǎo)社會資本、境外資本注資參與房地產(chǎn)市場平準(zhǔn)，通過收購符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)未售房產(chǎn)、未開發(fā)土地，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。二是支持各地以收購代替建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)消化存量房產(chǎn)和健全保障房體系，強(qiáng)化中央資金支持，提高地方收儲去化能力。三是提高保障性住房質(zhì)量和管理水平，完善保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升居住體驗和配套服務(wù)水平。

（二）支持居民多樣化改善需求

一是鼓勵支持各地因地制宜進(jìn)一步優(yōu)化限購政策，有力釋放居民購房需求，通過適當(dāng)縮短允許購房社保或個稅年限、放松特殊區(qū)域限購、適當(dāng)增加多孩家庭等特定群體購房套數(shù)、支持人才購房等多方面優(yōu)化相關(guān)限購標(biāo)準(zhǔn)，研究選取試點(diǎn)城市向全球投資者放開限購。二是持續(xù)降低購房成本，推進(jìn)購房貸款利率、購房中介服務(wù)費(fèi)用、住房交易稅費(fèi)等進(jìn)一步降低，提高居民購房能力和意愿。適時對存量二套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，有效降低居民購房負(fù)擔(dān)。三是支持庫存壓力較大的城市取消新房備案指導(dǎo)價，采取發(fā)行購房消費(fèi)券、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式降低居民購房成本，穩(wěn)妥推進(jìn)去庫存。

（三）推動房企轉(zhuǎn)型化險

一是持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)“防風(fēng)險”和“見實效”，落實落細(xì)盡職免責(zé)制度，優(yōu)化風(fēng)險評估和信貸審批政策，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。建立政銀企風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制，壓實屬地責(zé)任，研究設(shè)立風(fēng)險共擔(dān)基金。扎實做好出險房企的項目風(fēng)險處置，通過并購重組、債務(wù)重整等方式加快推進(jìn)風(fēng)險處置。二是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極適應(yīng)存量市場轉(zhuǎn)型趨勢進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以需求為導(dǎo)向，聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)的“有質(zhì)量增長”，建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，以優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品滿足居民多樣化改善住房需求。支持房地產(chǎn)企業(yè)探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，通過代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營與品牌輸出，積極參與城市更新與鄉(xiāng)村振興，實現(xiàn)多元化發(fā)展。

（四）改革房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度

一是推動住房預(yù)售制度改革，優(yōu)化現(xiàn)行預(yù)售付款模式，加快推行定金式預(yù)售制度。二是優(yōu)化現(xiàn)房銷售開發(fā)項目土地購置支付、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、放寬銀行支持房企購地貸款等措施，多方配合解決房企住房現(xiàn)售制改革的資金需求。通過調(diào)整土地款項支付周期、繳納適當(dāng)比例保證金或分期付款等靈活方式，減輕房企開發(fā)前端資金壓力，降低房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，允許銀行為房企購地提供信貸資金支持。三是進(jìn)一步促進(jìn)公募REITs擴(kuò)容增類，研究納入更多市場化運(yùn)營的租賃項目、經(jīng)營性物業(yè)，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，拓寬房企資本市場融資渠道。

（郭芝辰，河南大學(xué)高級金融學(xué)院。陸江源，中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)所）