盤活閑置農房資源推進鄉村振興的思考

中圖分類號：F327 文獻標識碼：A 文章編號：2095-5103（2025）06-0069-04

2025年中央一號文件指出：“探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式。”在鄉村振興戰略深人推進的背景下，農村閑置房屋資源的盤活利用已成為實現城鄉要素雙向流動的關鍵突破口。隨著城鎮化進程持續加快，大量農房因人口外遷而閑置，不僅造成農村資產難以盤活，也制約著鄉村產業振興的空間載體建設。能否盤活閑置農房資源已成為農村資源能否有效利用、農民資產能否有效變現、農村產業能否真正興旺的重要一環

一、盤活閑置農房資源的重要意義

閑置農房是指農村范圍內產權合法清晰、但由于人為或自然因素未被充分利用而處于閑置狀態的房屋，主要表現為農村居民的一戶多房、建新留舊等，還包括村集體閑置用房和供銷社、學校、衛生院、站所等閑置房屋2。農村房屋的大量閑置，不但浪費土地資源、影響村容村貌，還阻礙了農村的持續發展。盤活閑置農房資源是促進城鄉要素雙向流動的關鍵舉措，對于推動鄉村振興和城鄉融合發展具有重要意義。

一是有利于提升資源利用率，促進農村經濟發展。農村房屋資源大量閑置所引發的突出問題在于土地資源浪費，這不僅使土地無法物盡其用，還顯著降低了土地整體利用率，進而抑制了潛在經濟價值的實現。相關數據顯示，農房空置率在部分地區超過了 30% 。隨著新型城鎮化進程加快，農民市民化趨勢日益明顯，農房閑置率可能會進一步提升。盤活閑置農房資源，如鼓勵農民將閑置的房屋資源流轉給種植大戶或企業，改造為民宿或農莊，發展鄉村旅游、農家樂等新興產業，有助于吸引更多的社會資本和人才進人農村，推動城鄉之間的資源、技術、人才等要素流動和優化配置，帶動農戶和農民合作社開展農業規模化生產和集約化經營，提高土地利用率和農業生產效率，激活農村經濟活力，增加農民收入。

二是有利于改善農村人居環境，提高村民生活質量。閑置房屋多集中在老村寨，大多破敗不堪，無人居住而又不拆除，嚴重影響村容村貌。有些閑置農房年久失修，有發生倒塌的可能性，甚至成為農村衛生防疫的死角。導致房屋閑置的原因錯綜復雜，靠村集體單一力量難以有效解決，給村莊的統一規劃治理及鄉村振興相關建設帶來了諸多困難。對閑置農房進行合理改造和功能提升，不僅有助于消除危舊房屋的安全隱患，還能為村民提供更舒適的居住環境。同時，這些資源的再利用可以帶動鄉村旅游、文化創意等產業發展，進一步優化鄉村空間布局和基礎設施配套。

三是有利于加強文明鄉風建設，激發鄉村活力。鄉風文明是鄉村振興的靈魂。閑置農房資源中蘊含著豐富的鄉村文化內涵，合理盤活利用閑置農房有助于傳承鄉村特色文化，以優秀鄉村文化涵養鄉風文明。例如，保留具有歷史年代感的老房子，或將其改造為展示鄉村傳統的博物館、文化禮堂、農耕館、創作室等，或將盤活閑置房屋資源與傳統文化傳承、傳統古村落保護相結合，舉辦紅色文化、民俗文化、“非遺”文化展覽等活動，既能展現特色鄉村文化，又能守護鄉風鄉貌，更承載著鄉情鄉愁，從而推動文明鄉風建設。

二、市浦口區盤活閑置農房資源的實踐探索

作為省市含“農”量最大的板塊，浦口農村區域占比近 80% ，隨著城鎮化進程加速，鄉村人口外流，出現大量閑置房屋資源。近年來，浦口區重視閑置農房的盤活利用工作，結合鄉村實際，努力探索國有資本、社會主體、集體組織等多元主體協同盤活閑置農房資源的新路子，形成優勢互補、風險共擔、利益共享的合作機制，推動城市資金流、人員流與鄉村閑置資源實現耦合聚變，壯大了集體經濟，增加了農民收入，并在實踐中形成了如下模式，助力推進鄉村振興。

一是入股分紅模式。農戶將閑置農房資源以作價人股的方式參與利潤分配。如永寧街道大捻社區依托老山北麓自然資源稟賦，以“工療惠農”打造黎家營民宿村。同時，成立合作社作為運營主體，吸納農戶參與民宿經營改造，形成占地面積

8000平方米、建筑面積1640平方米的特色民宿村。社區所屬文旅企業（占股 23% ）區屬城建企業（占股 23% ）與7戶農戶（以自有房屋人股占股 54% ）共同組建混合所有制運營主體，通過人股分紅的方式可使農戶年均戶純收入達10萬元，推動農民閑置房產實現“資源-資產-資本-收益\"的價值轉化。

二是委托出租模式。農戶與村集體經濟組織簽訂委托協議，由村集體經濟組織將農戶閑置農房統一對外出租，年終收取租金。如湯泉街道瓦殿村采取農戶委托村集體經濟組織統一對外出租的方式，盤活閑置房屋2600平方米。村集體經濟組織以0.6元/平方米/天的價格租賃農戶閑置房屋，以“康養民宿 + 采摘（農家樂、垂釣等）\"模式打造溫泉民宿康養村。永寧街道青山村通過農戶委托出租的方式盤活農戶閑置房屋，同時促進農耕、餐飲、民宿、研學、露營等業態集聚發展，帶動農戶實現增收，村集體收入連續三年突破500萬元

三是創新發展模式。有條件的村（社區）利用區位條件、資源稟賦和環境容量等條件，因地制宜發展康養旅游等新型產業項目。如江浦街道華光社區以“藝術重構鄉村\"為主題，深挖端午民俗、梔子花季、艾草文化等在地資源，重構鄉村文化要素，通過“以房養房\"模式盤活閑置農房資源。同時，實施“響堂計劃”，引入藝術家、設計師、品牌主理人等“新村民\"深度參與村落改造、農房設計等項目，如將閑置老屋提升改造為潮流餐廳、酒吧、民宿或藝術家工坊等，通過打造共享庭院帶動村民就業和增收。

四是村企合作模式。村集體經濟組織、村民與企業通過協商共建、收益共享機制，共同開發運營閑置農房資源。如星甸街道九華村以“萊斯鄉村共享小院 + ”特色村打造為契機，通過招商引資引人專業農業開發企業，以市場化價格租賃部分“萊斯小院”，打造“共享小院\"特色改造項目。村“兩委\"和企業按照“農文體旅一體開發、一二三產業融合發展”的思路，全方位開展“在寧臺商臺青”“攝影美學之家”“探村訪院”等推介宣傳，啟動“萊斯鄉村新村民種子計劃”，支持特色居住及文旅綜合體業態發展。目前已有“萊斯小院”對外出租，讓村民閑置房屋得到再次“生金\"的機會。

三、市浦口區盤活利用閑置農房資源的現實困境

雖然近年來浦口區在盤活農村閑置資源資產方面取得了一些成就，但就總體而言，與其他先進地區相比仍存在一定的差距。課題組選取了浦口區江浦、橋林、星甸、永寧、湯泉5個街道的15個社區作為調查點，開展閑置農房資源走訪、座談及問卷調查，發現當前浦口區盤活利用閑置農房資源主要存在以下問題

一是房屋功能轉化面臨困境。閑置農房資源的盤活利用需要構建復合型價值體系，既要注重建筑本體的功能改造，更要統籌生態景觀維護、鄉土文化傳承及配套服務設施完善，同時要優化產業發展的營商環境。調研發現，大部分閑置農房并非連片閑置而是較為分散，或位置偏僻交通不便，或位于村莊內部被別的農房“圍困”，或年久失修功能難以滿足現代生活需要，這在客觀上抬高了閑置農房資源盤活的門檻，導致投資回報周期拉長，削弱了市場化主體的參與積極性。加之閑置農房流轉市場尚未形成完善的市場交易平臺，農房租賃信息資源分布碎片化、供需匹配低效等系統性信息不對稱顯著制約了資源盤活效率。

二是農民參與動力不足。在意識層面，鄉村文化語境下，農房往往承載著代際情感聯結，部分農戶出于對家族資產的守護意識，對閑置農房的處置會表現出較為審慎的態度，這在一定程度上影響了農房資源的市場化流轉意愿。在實踐層面，調研發現，部分社會資本運營能力不足導致農房二次閑置，加深了農民對資產安全性的顧慮。此外，部分農民對閑置農房的盤活政策了解不夠，認為流轉期限較長，總體溢價不高，加之通貨膨脹等因素，后期僅從租金上取得收益太少，進而影響參與盤活利用的積極性。

三是業態發展動能不足。有效的盤活方式并非單純將農房租賃或出售，而是利用閑置農房發展關聯產業，依托科技、政策等發展旅游業、康養產業、文創產業、農產品加工業等新產業新業態，實現與鄉村特色經濟、生態保護、社會治理和文化傳承的協同發展。然而，當前大部分社區面臨新業態培育乏力的困境：一方面，村莊產業轉型缺乏系統性規劃指導，難以突破對傳統農業生產模式的路徑依賴；另一方面，尚未形成能有效盤活閑置農房資源、凸顯地域文化特色且具有市場競爭力的新興業態，導致“盤而不活”

四是專業人才隊伍欠缺。鄉村振興，人才是關鍵。閑置農房資源盤活利用需要專業人才的支撐，但現階段鄉村發展動能不足與人才結構性外流的雙重壓力，形成了人才供給短缺的現實困境。留守鄉村的人才多以參與種養業、農產品加工流通業為主的新型經營主體，善于進行閑置農房資源盤活利用并發展關聯產業的專業人才較少。為此，亟須打造具有吸引力的發展平臺，解決“引不來外來人才”“留不住本土人才\"等難題，滿足鄉村發展對具備農工文體旅綜合素養的復合型人才的需求。

四、盤活利用閑置農房資源的對策建議

（一）重視頂層設計，加強政府引導

首先，立足農村閑置資源的再生利用，科學界定盤活邊界。基于國家環保政策和宅基地政策，建立農房盤活負面清單制度，明確產權清晰、結構安全、符合規劃的房屋方可納入盤活范圍，對生態敏感區、文保單位等房屋實施禁改紅線，確保山、水、林、田、宅與自然的和諧共生。其次，加快推進摸底工作，深入探析盤活潛力。在村級層面對農房的閑置現狀和閑置原因進行分類統計并建立臺賬，研判閑置農房中哪些有修繕保存價值、哪些經拆除后復墾為耕地、哪些在拆除后轉用作村級公共設施用地、哪些可以就地重建新宅等，研判閑置農房的修繕保存價值等盤活潛力。再次，統籌村莊規劃，創造盤活條件。盤活閑置農房是一項系統工程，需要通盤考慮土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境整治、生態保護等因素。為此，要強化村莊規劃對和美鄉村、特色田園鄉村等鄉村建設的統籌引領作用。

（二）建立協調機制，規范交易市場

首先，搭建閑置農房流轉交易平臺。依托公共資源交易平臺將閑置農房納入公共資源交易體系，充分發揮農村產權流轉交易平臺的信息傳遞、價格發現、交易中介等基本功能，加強登記管理，同步推進農村房地一體確權登記頒證，維護交易雙方財產權益，合理有序規范農村閑置用房交易市場。其次，推進機制改革。深化農村宅基地“三權分置”改革，可借鑒湖州市德清縣推行的“雙使用權”制度，通過探索宅基地有償選位競價機制，充分釋放宅基地用益物權潛能。再次，強化配套支持。完善鄉村基礎設施，在交通路網改造、電力設施升級、供水系統完善、寬帶網絡覆蓋、垃圾收運處理等方面加大投入力度，營造宜居鄉村環境。拓展“互聯網 + 金融 + 產業\"模式，鼓勵金融機構創新開發閑置農房盤活利用專項金融產品，為閑置農房盤活利用提供資金保障和信息服務。

（三）激發多元業態，注重文化賦能

首先，明確發展定位。結合本地區位條件、資源稟賦、產業基礎和歷史文化傳承等，打造符合本地特點的餐飲民宿、文化體驗、健康養生等新產業新業態，結合本地資源稟賦、交通區位和產業發展趨勢植入可持續發展的產業。如以農家樂、鄉村民宿、現代農莊等為主的鄉村休閑旅游業，以康養為主的鄉村服務產業，以戶外運動為主的健身產業，以文創為主的鄉村文化創意產業，以農產品購銷為主的電商物流產業，以農產品加工、來料加工為主的特色農產品加工場等，實現多元化發展模式。其次，重塑鄉村文明。系統開展鄉村文化資源普查，重點挖掘整理具有地域特色的民俗節慶、歷史典故、宗祠文化、紅色記憶等文化資源，并通過建立鄉村文化檔案庫、編纂村史村志、打造文化展示館等方式，將傳統文化精髓與現代價值理念相融合。可借鑒浙江省紹興市柯橋區將閑置農房盤活與傳統文化傳承、傳統古村落保護相結合的經驗，打造特色院落等鄉村新景觀，提升村落文化品質。再次，利用現代信息技術。引導“網絡新農人\"在促進農房轉型升級、拓寬農民增收渠道、引領新消費需求、推動城鄉要素流動等方面發揮作用，利用“大數據 + ”\"科技 + ”“旅游 + ”“生態 + ”“改造 + ”等農業新業態新模式，將閑置農房整合成為具有田園特色的創新創業場所。

（四）運用商業思維，聚集人力智力

首先，提升農戶主體參與度。一方面，增強基層自治能力，尊重農民意愿，創新閑置農房入股、出租、合作等盤活的多種路徑；另一方面，建立農村經濟管理學習制度，提升村干部參與決策和管理服務能力。同時，開展直播帶貨與短視頻營銷技能培訓，培育新型職業農民的數字商業思維，幫助農戶提升產銷直連的現代經營能力。其次，構建利益聯結機制。農房可以是商品，也可以是要素，要綜合應用商品合作方式和要素合作方式，引導農戶、村集體、平臺公司、經營者等各方利益主體多元化經營的經驗，共同開展規模種養、鄉村工業、產銷合作、農產品加工、農旅融合等多種類型的村企合作，形成“股份合作 + 保底分紅\"等利益聯結方式，實現“抱團發展”。再次，拓展多元行銷渠道。依托共享經濟的實踐基礎，構建共識性平臺作為宣傳平臺和租方與承租方的溝通橋梁，同時引入懂經營、善管理、會投資的“鄉村運營師”，從運營層面為鄉村進行設計，打造特色產業。構建村級物業管理服務機構，扶持龍頭租賃公司，增強閑置農房租賃產業化的輻射能力，同時組建市場化農民專業合作社，引入社會資本推進跨界融合，延伸產業鏈。最后，強化品牌影響力。充分挖掘閑置農房資產的擴展價值，結合農民豐收節、農業嘉年華等活動，加大推介宣傳力度。采取“特色小鎮 + ”的模式，加快塑造田園生態的現代鄉村形態，并在特色小鎮基礎上打造符合當地實際的超級IP，形成特色村落產業集群，協同帶動周邊村落閑置資源轉化為文旅、農產品加工等多元業態，繪就鄉村高質量發展的新圖景。

參考文獻：

[1]何安華.盤活閑置農房是鄉村振興無法繞開的問題[J].農村經營管理，2019（11）.

[2] 張忠漢.海曙：加快盤活利用農村閑置房屋[J].政策瞭望，2020（1）.

責任編輯：鐘雪