兩年虧掉100萬，當普通人遭遇房產危機

2021 年后房價的持續下跌，讓國人經歷了近十年以來最大規模的一次資產縮水。有人剛買完房還不到兩年，同樣的在售房源價格已經低了 100萬元；也有人買在高點，不僅趕上了高房價還趕上了高利率，現在不僅房價砍半，利息還多一倍；而最慘的要屬那些在非核心區高杠桿上車的購房人群，有的甚至出現了房屋市值抵不過剩余貸款的倒掛現象。

一生努力要強愛置業的中國人，再一次栽在了曾被視為“財富增長引擎”的房地產上。國家統計局公布的數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落——這就是最新一輪房產危機的起點。

但在此前，全國房價連續上漲了 76個月，長期且大幅增長的房價強化了老百姓對于“買房即增值”的認知。同時，互聯網與新興科技產業的快速崛起，在短時間內造就了一批“財富新貴”。又因投資渠道有限，房產便成了普通家庭財富積累的主要方式，而這也符合當時大部分人的 認 知，就 如 85 后 購 房 者 張 蘿 所說，“買房還能有錯了？”2019年，即便知道 1.5 萬元/平方米的單價，已經高出其所在東部某沿海城市的房屋建筑成本兩倍以上，張蘿還是以105萬元總價買下了一套70平方米的次等學區房。結果第二年，那里的房價就在“穩中有降”的趨勢中緩緩滑落。那時的張蘿還心存僥幸，“我單價 1 萬 5000 元的房子它還能跌倒 1 萬嗎？”又過一年，單價降至1萬元。張蘿還沒認清形勢，“我 100萬元（的房子）它再差能跌到 50 萬元嗎？”今年 3 月，張蘿將房子掛牌55 萬元，無人帶看，甚至整個小區在近半年內都沒有成交。而她這套房的貸款還剩 44 萬元，首付、利息全打水漂。而這種情況還出現在全國無數個“張蘿”身上。

一次本以為萬無一失的投資決策失敗，換來數十年的勞動成果作廢。難以承受的失利者到社交網絡上發出自己的故事，下面更多更慘的回復能讓他在一些短暫的瞬間得以些許撫慰——知道大家都在經歷，自己并非唯一的“倒霉蛋”在此時是很重要的。

但這些聊以自慰的表象無法解決生活中的具體矛盾，錢就是沒了，當初買房的決策者就是會被指責的，生活質量也注定是下降的……關于房價下跌，理論層面有很多解讀，比如“經濟周期調整”“系統性調整”等宏大詞匯，由普通個體承擔了最為具體的后果。

買房還能有錯了？

2019年張蘿買房前有幾個想法：“第一，我想攢錢，我認為房子是保值的投資，當時的認知”；“第二，可以把我媽的養老金全騙過來，她不至于去搞傳銷，也不至于去買保健品把自己吃壞了，我覺得她留著肯定得瞎買，還不如我瞎買，房子還能有錯了？房子還能不行？”“第三，每個月3000塊錢的房貸，我至少能存下這 3000塊錢，要不也就吃了喝了”；“第四，當時認為我絕不可能留在北京，回去以后也不想守著我媽住，我就買一小房子離我媽遠遠的，我想買學區房，覺得學區房不會貶值。”

所以，剛攢了幾年錢的張蘿抱著儲蓄和理財的思路，定下了東部某沿海城市那套一樓帶院子的2000年前的二流學區房。55萬元首付，50萬元貸款。其中首付里的50萬元，是她從母親那兒套來的養老金，但房子跟母親分屬在城市兩端。

根據房地產市場數據，2018 年為全局性房價高點，之后的 2019年為“量穩價緩”之年，交易規模接近高峰。所以那年張蘿在房產交易大廳中看到的是滿滿當當的人頭和一條條長隊。還在攀升的房價和火熱的交易市場并未顯露出絲毫頹勢，也沒有給購房者任何提醒。 蕭逸的購房時間比張蘿早一年，在2018年下半年。那時蕭逸想結婚，也剛賣掉一家公司，手上資金充足，另外，他看著廣州的房子從2014開始一路走高，看中的樓盤均價從4萬元漲到 6萬元，在當時的漲勢下，蕭逸覺得再不買就買不起了。

于是，他選中了一個位于廣州老城區中難得的新樓盤，新房精裝修、有學區、四通八達，總價 640萬。因為想留部分資金再投資，外加對自己的收入比較有信心，所以蕭逸選擇了高杠桿購房，首付 200萬元，貸款440萬元。

在 房 地 產 正 火 熱 的 2018 年，1995 年出生的蕭逸在貸款征信上可謂毫無優勢——年齡小，名下無資產，之前自己創業，工資流水只有10 個月，連信用卡都沒有，因此蕭逸的貸款利率被上浮到了 6.45% 左右，最初房貸每月要還 2.6 萬，其中2.15萬是利息。

在蕭逸買房后的三年內，這個樓 盤 的 單 價 還 在 上 漲，他 記 得 在2021 年，樓上一戶的成交單價是 7萬多一點。所以，在一段時間內，蕭逸覺得自己的買房決策并無問題。

艾米在買下北京豐臺的那套頂樓老破小時，也曾以為躲過了房價高點。

2022年4月，艾米與愛人剛結婚一個月，兩個北漂青年需要一個屬于自己的小家，至少能夠養貓自由，不會再因此受房東牽制。還有很重要的一點，他們不想錯過這樣一次能被雙方父母提供大額資金支持的機會。

在兩人通勤的折中區域，兩人看中了一套全南向的小兩居，建于1994 年的 6 樓頂層，“臥室多寬，窗戶就有多寬，再加上頂層沒有啥遮擋，覺得臥室很大，一進去很亮堂?！边€沒看幾套房的年輕人一下就被滿屋子的陽光征服了。

這套掛牌319萬元的67平方米兩居室，最終以315.5萬元總價成交，單價 4.7 萬元。首付 155 萬元，貸款160萬元。擁有新家的喜悅持續了一年多，在這期間，小區的房價還有所攀升，高時，掛牌價能到5萬冒頭。

去年初，艾米懷孕了，她意識到當初匆忙買下的這套小房子，承載不了他們有娃后的復雜生活，光是安置來照顧孩子的老人就已經是一個問題。她想換套大的。但當她再打開房屋交易軟件時，看到的是一路下滑的房價。去年 11 月，這套小房子迎來了新的小主人，而它的單價已經降到了3.7萬元。

今年 2 月，艾米想用 AI 幫她測算一下換房成本，而 DeepSeek 的結果 顯 示，她 的 這 套 房 子 已 經 虧 了115萬元。

“再不賣，這房子就會成為一個負資產”

張蘿老家所在的東部沿海城市比北上廣深等一線城市的房價更早顯現出頹勢。在她買完房的第二年，2020 年，房價就已開始下滑；2021年，疫情全面暴發，她發現這個小區已經完全沒了成交；2022年，她決定把這套房子掛出去，原價肯定賣不出去，她掛了 85萬元。因為，她在北京買房了，急需回籠資金。

北京的房子 30 多平方米，240萬元，其中 20萬元仍然來自母親的養老金，有 100 萬元來自親戚朋友的借款。張蘿用石墨文檔做了一張大表，里面記錄了她的所有“債主”和相應欠款。在之后的幾年中，張蘿形容自己是在“頭拱地”地掙錢。

85 萬元的售價掛了半年，毫無進展，有一天張蘿突然接到了一個自稱房產中介店長的電話，他很不客氣地讓張蘿把房源信息從網上撤下來 ，“這價沒人看?！边@通電話是讓張蘿正確認識到當時形勢的第一個提示，雖然讓她很不爽。但也讓她發現，正幫她賣房的中介跟當初帶她買房的中介是同一個人，對方可能出于對她高價買房的愧疚或不好意思，沒有及時向她傳達真正的房價走勢，也使她錯失了機會。

那套房子就一直出租著，一月1800 元，剛好夠它的貸款利息。這期間張蘿仍對其抱有一絲殘存的希望，“它100萬元再差能跌到50萬元嗎？”“萬一當地文旅火了呢？”曾經租客問她 56萬元賣不賣，張蘿一口回絕了。

又過了兩年，張蘿“認知終于提高了”，認定那套房子已經是一個壞資產，要抓緊賣。她行動了。為了跟新中介建立信任，她先給對方轉了200 元紅包，還承諾成交后額外給對方2%的提成。

中介態度肉眼可見變得積極，好房寶等各種賣房手段都上了，也有人陸續看房并出價。那時張蘿的心理價位已經降到了 65萬，但就在即將以60萬的價格成交時，買家跳單買了一個新盤。事后中介告訴張蘿，“姐，現在都買新盤，沒有人買二手房了，咱這雖然是學區，但也不是最好的學區，現在最好的學區都空著。” 蕭 逸 也 意 識 到 了 危 機。2023年11月9日，廣州正式印發實施《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，規定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15% 放寬至 20%，并允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。

其中半開敞空間指的是陽臺、入戶花園或者設備平臺等。這部分的半計容比例提高后，廣州新房的得房率將進一步提高，最高可以達到 140%。知道這一消息后的蕭逸還暗中安慰過自己，“送的都是陽臺，送的都是飄窗”，直到去年 8月，他跟同事去看了幾套“新規房”，立馬就繃不住了?！叭チ酥竽銜l現原來陽臺是可以直接封掉的，都是實打實的面積，哪怕它就是飄窗，那也是你家的飄窗對不對？”

對他沖擊力最大的一套房子，掛牌面積 69 平方米，三室兩廳，使用面積近 100 平方米，總價 180 萬元，“朝向也好，交通也好，只跟我隔了一兩公里，但它的價格是我的一半，面積還大那么多，這就很過分了。”蕭逸的房子屬于“老規房”，100平方米的建筑面積，使用面積只有70多平方米。

看過幾套后，蕭逸就再也沒有供這套房的心情了，更何況每月 2萬多的房貸中有一半多是利息，這更降低了這套“老規房”的性價比。

房價的波動并不是蕭逸糾結的點，就算跌回 4萬元他也能接受。但他不能接受的是“它房價跟我一樣，但是面積大我一倍?！彼隽艘粋€比喻，“你左手拿著一臺iPhone，右手也是一臺 iPhone，但一個是 1TB 版本的，一個是256G的，兩個價格一樣的情況下，肯定是選擇1TB的?！?于是，蕭逸迅速啟動了賣房計劃。他以同小區同戶型最低價掛出房源信息，很快，在去年10月就成交了，售價405萬元。蕭逸算了下，加上虧掉的首付和這幾年還的利息等，總虧損接近 400 萬元。但如果再不賣，這房子就會成為一個負資產，連剩余的398萬元房貸都無法覆蓋。

這幾年，北京的房價也降了。張蘿算了下，北京的房貸、老家的房貸，再加上之前買房借的錢，她現在還欠 180萬元?！叭绻椰F在把北京的房 180萬元賣了，我就算平賬了，也就是說我用這 5年的艱苦奮斗追上了房地產的跌落，換來了跟我在家躺著啃老一樣的下場，甚至我媽這70萬元利滾利還能再有點是吧？”

“我接受它漲不了了”

從背上房貸的那一刻起，張蘿就開始“頭拱地”地掙錢了。當時她還在一家互聯網大廠任職，在原本已經高負荷的工作之外，她還接著兼職。她記得有一年自己下單了一盒丹東草莓，因為不在家，快遞被放進了小區的驛站，驛站開到晚上 10點。但那段日子，張蘿沒有一天能在驛站關門前趕回來。等她終于把這盒草莓取出來的時候，發現它們都已經長毛了。那一刻，她覺得好心酸，哭笑不得。

買了北京的房子之后，張蘿告訴母親自己借了 100萬元，第二天，她單身多年的母親跟她說，自己一晚上沒睡，“要不然我去找個老頭嫁了，把這房子賣了，我去住人老頭家?！睆執}母親的房子在當地最好的學區內，想必比她那個二流學區房好賣。

張蘿很驚訝，也第一次意識到原來母親對她借錢這件事有如此大的壓力，之后她再也不敢跟母親提起相關的事兒了。只是每天早出晚歸不睡覺地掙錢，寫稿，一天寫一萬字。

今年 3 月，她又接到了老家房產中介店長的電話，對方告訴她，就在她的房子周圍，正在起一個新盤，“之前只是規劃，現在蓋到第五層了，全蓋起來以后會擋您家亮。”張蘿的房子在一樓，“現在來看房的人還意識不到這件事兒，但很快人家來看房的體驗就會變差了，所以你得抓緊賣了?！?/p>

“給我掛55萬?！睆執}這次是真的緊張了起來，心想50萬成交也好，即便也是賠錢的。但她再次發現了一個問題，就是這個新盤的信息之前中介沒跟她說過，“我跟他說提2個點，他也不想把這價落得太低了，他還跟我這休戚與共，息息相關了?！?/p>

還沒下定決心賣房的艾米，為盡量降低損失，只能瘋狂地提前還貸。當然，這個計劃從她剛買完房看到手機銀行APP里的房貸利息幾乎跟本金一樣多時，就已經開始了，只不過，發現房價下跌后，更加速了她的還款節奏。

“到去年手里有 2 萬塊錢都要提前還款，也就還兩三期，那也還，縮短還款年限。即使在我懷孕的時候，手頭的錢都存得很少，有的時候連 5000塊錢都沒有，基本上都用來還房貸了。”只到了孕晚期，艾米才留了3萬塊錢應急。

艾米夫妻倆為此將生活成本降到了最低，“我老公一個月也就花兩三千，我這邊單位有食堂也不怎么花錢，可能我去年最大的支出就是產檢了。”過去這兩三年，艾米提前還了約 90萬元貸款，除了兩人的工資外，一部分是她懷孕后父母貼補的生活費，一部分來自老公兩次被裁的賠償金。所以，艾米先生工作的不穩定性更加劇了她們的憂慮。

產假期間，艾米住在公婆家，近期她們就要搬回自己的小房子了。3只貓，1 對反感貓的公婆、1 個需要全方位照顧的嬰兒，外加 1 對要晚上 8 點后才能到家的年輕夫妻，在一個沒有客餐廳的小兩居里，艾米一想就頭疼。但她現在并沒有換房的魄力，“怕買了之后房價繼續跌怎么辦？而且如果要換房，我們這個房子肯定得先賣出去，賣出到買入中間，如果房價波動，我們承受的壓力會比較大。”雖然沒有人說，但房價下跌的壓力一直籠罩在這個家庭里。艾 米 總 忍 不 住 去 刷 房 產 交 易APP，越看越 emo，陷入對當初草率買房的無限懊悔；而不善表達的老公，一到家就扎進房間打游戲，那是他唯一的放松方式。兩人很少會聊起房子的事情，就連其他方面的溝通也在減少。沒有什么好辦法，艾米準備回京后先租一個房子過渡。

在長期收到“小區無成交”的這類消息后，張蘿的心理預期已經被拉到了低點，或者說，意志已經被消磨殆盡，“但凡還能有一點辦法，可能都會想我是不是還能再等等，我現在知道它漲不了了，我接受它漲不了了?！? 月，她把掛牌價調到了45萬元，這是她最后的底線，因為這套房的貸款還剩44萬元。而北京這套房，雖然跌了，但她并不想賣，那是她的精神寄托?！斑@房子至少還能住。每個月交房租的漂泊孤苦無依的 生 活 太 難 了，不 想 繼 續 那 么 過了?！碑敵踬I房借錢時拉的債主清單，已經在她這5年“頭拱地”地搞錢中，逐漸被標滿了還款后的綠色，只剩下8個人名例外，其中包括她媽。

老家的房子也終于在她“破釜沉舟”式的降價中迎來了買家，成交價 45 萬元，平了她的貸款。不過張蘿并不后悔買這兩套房，她說那是她當初認識不到位的必然結果?！拔译m然沒跑過大盤，大家也都一樣，我還通過自己的努力追上大盤了。我這些年雖然一分錢沒掙，可是我也吃了喝了，我也長大了，該有的我也都有了，我也沒耽誤啥，我倒是沒為這兩個房子虧待過自己，沒有少吃過一口。你要說我為這兩個房子有什么委屈的話，那就是我不想接的活我都接了，咬著牙我也干，誰找我干嗎我都聽聽，您有何高見，您有什么好活？”

（應受訪者要求，張蘿、蕭逸為化名）