古都肌理上的時代筆觸

東四78號精品公寓的城市更新范式革新

破繭之路：存量資產的價值重塑

20世紀80年代至2018年間，東四78號院作為金隅集團所屬單位用房及后期出租旅館，項目的定位和設施需要按照集團新發展戰略和市場需求迭代升級。改造前項目的基礎設備與首都核心區的發展要求有一定差距，也難以釋放土地房產的潛在價值。

金隅集團在2018年北京市推進疏解整治促提升專項行動背景下，選擇了在保護中更新的道路。這種選擇背后，是對北京建設國際一流和諧宜居之都戰略定位的深刻理解，更是對老城不能再大拆大建政策紅線的堅決恪守。

改造工程啟動后，金隅集團組建專項工作專班，與屬地政府、街道展開數十輪協調，采用“政策引導+情感溝通”的清退模式，半年內完成原租戶平穩過渡。項目團隊深入挖掘院落歷史文化淵源，該區域見證了時光的流逝、歷史的變遷，深厚的文化底蘊和歷史氣息，讓這座建筑本就有著別樣的光彩。而且其建筑風格與民國時期本地區“商賈云集、中西合璧”的街區氣質高度契合，民國時期，本地區更是曾居住過京劇坤生名角兒“冬皇”孟小冬，為其演藝生涯增添了濃墨重彩的一筆。基于這些發現，項目確立“修舊如舊、以新煥古”的改造原則。

在建筑形態上，項目嚴格遵循《北京歷史文化名城保護條例》，保留合院傳統元素，引入現代建筑技術提升性能；在空間規劃上，打破傳統合院封閉格局，實現“胡同-庭院-室內”的視覺穿透。改造費用中，約60%用于結構加固與基礎設施升級，約40%用于文化符號現代轉譯，彰顯對歷史的敬畏與對未來的前瞻。

"空間敘事：當民國風骨邂逅當代生活美學

東四78號精品公寓的14套服務式公寓承載著不同時空敘事。一層至二層的7間/層布局中，18平方米極簡輕奢開間以胡同窗欞為設計母題；106平方米復式兩居重現民國文人書房雅致；中式套房以京味冰裂紋地磚呼應庭院景致，歐式戶型通過黃銅燈具與皮質家具演繹老胡同西洋風情。

這種多元設計是對北京多元包容城市精神的空間詮釋。數據顯示，公寓自運營以來平均入住率保持在85%以上，其中文化體驗型客群正逐年提升，印證歷史空間創新表達的市場價值。

項目在公共空間打造上頗具匠心。公區內老北京胡同照片與當代藝術裝置并置；健身房采用特色玻璃幕墻，可縱觀合院四季景致；屋頂露臺成為觀賞胡同天際線的絕佳點位。這些空間為住客提供了別致的入住體驗，形成“院落-街區-城市”的活力傳導。

2023年初開業的Vibes咖啡將空間敘事推向高潮。設計師利用軟膜燈模擬落日余暉，與老民國建筑窗扇組合出電影般復古畫面，Vintage家具與老北京照片墻構成時光走廊。不同于標準化連鎖咖啡店，來這里的客人30%為專程打卡的文化愛好者，已成為東四地區文化會客廳。

文化賦能：非遺技藝激活老城更新的精神內核

雙非遺IP的場景化植入。2025年東四78號精品公寓將迎來文化升級，陳氏定瓷與金隅琉璃兩個國家級非物質文化遺產項目即將入駐，標志著項目從“物理空間更新”邁向“文化生態構建”新階段。未來在非遺展示區，陳氏定瓷白釉刻花技藝與金隅琉璃宮廷燒制技藝形成土與火的對話，住客可參與拉坯、上釉等研學體驗。

這種植入基于對東四歷史文脈的深度挖掘。東四地區自明清起便是手工業聚集區，金隅琉璃廠與陳氏定瓷恰能呼應胡同里市井與雅致并存的文化基因。文化生態鏈的協同建構。項目圍繞非遺資源構建“展示-體驗-消費-傳播”完整生態鏈，將打造成為東四片區親子文化體驗的又一熱門聚集地；這種模式讓老胡同成為文化創新孵化器。

東四78號精品公寓項目負責人表示：“我們在探索歷史文化街區的文化再生模式。非遺引入讓東四78號精品公寓從物理空間變成可生長、傳承的文化生命體。”這與北京建設全國文化中心定位契合，提供“文化引領、產業支撐”文商旅融合的新范式。

業態共生：從單一住宿到城市綜合體的進化邏輯

東四78號精品公寓打破傳統服務式公寓單一業態模式，構建“住宿+餐飲+會議+文創”多元生態。住客可在Vibes咖啡舉辦商務會議，在書吧參與文化講座，在非遺空間定制伴手禮，形成生活閉環。

業態融合基于客群需求精準匹配。商務人士需私密會客空間，文化愛好者渴望深度體驗，普通游客尋求打卡地標，多元業態滿足不同客群需求，形成流量互補與價值倍增。

東四78號精品公寓為城市更新業態規劃提供三重啟示：歷史基因解碼，業態選擇根植區域文化脈絡；客群需求預判，從單一住宿需求升級為復合需求；彈性空間設計，公共區域可靈活轉換用途。這種邏輯與北京城市更新“留改拆”政策一致，證明存量更新是通過業態創新激活土地多元價值，實現“寸土寸金”向“寸土寸心”轉變。

國企擔當：城市更新浪潮中的金隅范式

作為市屬國企，金隅集團在項目中展現獨特責任擔當。項目始終將社會效益優先貫穿全過程，改造中保留原有樹木、保護胡同肌理，運營中不僅為東四片區居民及市民游客提供了一個綜合文化空間，同時積極配合街道舉辦的活動。這種不追求短期暴利、注重長期價值理念，是國企在城市更新中應有的角色定位。

項目采取長期持有+精細化運營模式，區別于傳統房企銷售回款模式，努力踐行社會責任與商業價值可良性循環的國企責任。

東四78號精品公寓的成功帶動金隅集團城市更新的步伐。截至2025年，集團在京已形成多條產品線。其探索的政企協同機制、文化植入模式、精細化運營標準，被納入北京市城市更新案例庫。

在國家推動城市更新行動背景下，金隅集團實踐證明，在首都功能核心區，國企可落實“四個中心”建設要求，實現國有資產保值增值，為市民留住城市記憶、創造美好生活空間。

結束語：當暮色中Vibes咖啡亮起暖光，非遺大師手中琉璃坯料折射七彩光芒，東四78號精品公寓如同微縮實驗室，驗證歷史街區現代再生可能：不是復刻過去，而是通過文化基因當代轉譯、業態功能創新融合、空間價值多維挖掘，讓老建筑承載新生活，老胡同煥發新活力。金隅集團以國企之責的更新路徑，為北京存量更新提供實踐范本，啟示中國城市發展深層邏輯：城市魅力在于對待過去的方式與創造未來的能力。東四78號精品公寓證明，守護歷史肌理，注入時代精神，城市更新成為城市未來發展的生發之力。這不僅是城市更新的哲學，也是獻給古都的時代答卷。