房地產企業融資成本控制路徑探討

【中圖分類號】F299.23；F275【文獻標志碼】A

【文章編號】1673-1069（2025）05-0182-03

1引言

在房地產企業的運營體系中，融資成本控制占據著核心地位，對企業的生存與發展影響深遠。房地產行業屬于典型的資金密集型產業，從項目啟動初期的土地購置，到建設過程中的原材料采購、人力成本支出，再到后期的市場營銷與推廣，每個環節都離不開大量資金的持續注人。在當前市場環境下，融資成本的高低直接關系到企業的利潤空間與財務健康狀況。有效的融資成本控制不僅能夠降低企業的財務負擔、減少利息支出，還能增強企業在市場波動中的抗風險能力，為企業的可持續發展提供堅實的資金保障。因此，深人探討房地產企業融資成本控制路徑，具有重要的現實意義。

2文獻綜述

房地產企業融資成本控制一直是學界與業界的關注焦點。國外研究起步較早，Modigliani提出的MM理論為資本結構研究奠定基礎，后續學者在此基礎上考慮稅收、破產成本等因素，深入探討資本結構對融資成本的影響;Islametal.對REITs等多元化融資模式的研究，為拓寬融資渠道提供了理論依據。

國內研究結合我國房地產行業特性與金融環境展開。在融資渠道方面，程國楊認為，我國房地產企業長期依賴銀行貸款，融資渠道單一，亟需拓展多元化融資渠道。在融資結構方面，沈珍研究發現，我國房地產企業普遍存在資產負債率過高的問題，因此合理調整債務與股權融資比例、優化資本結構，對控制融資成本至關重要。此外，部分學者關注到人才因素對融資成本控制的影響。有學者提出，專業人才匱乏導致企業難以有效運用新型融資工具，無法制定科學的融資策略，進而影響成本控制效果。

綜上所述，現有研究雖已全面深人，但仍存在不足。多數研究聚焦單一因素或融資渠道，對各因素交互作用及多元化融資協同優化研究不足；面對快速變化的政策與金融市場，對新政策、新金融工具應用研究有待加強。本文基于現有研究成果，運用文獻研究法和數據統計分析法，深人剖析房地產企業融資成本控制問題并探索優化路徑。

3房地產企業融資成本控制概述

房地產行業作為資金密集型產業，其項目開發、運營與擴張均高度依賴外部融資，融資成本的高低直接影響企業利潤空間與抗風險能力。

當前，房地產企業融資成本控制面臨復雜局面。從規模看，2024年行業國內外債券、信托、ABS發行規模合計5653億元，同比下降 18% ;2025年1～3月進一步降至1187億元，降幅擴大至 24.6% ，且利率下行乏力，同期平均發行利率3.22% ，同比下降0.07個百分點。融資渠道呈現顯著分化特征，大型房企憑借良好信用，主導國內外債券市場；反觀中小民營房企，因信用資質受限，融資渠道極為狹窄，高度依賴高成本非標融資，部分企業信托融資成本超過 10% 。企業類型間分化態勢加劇。2025年前4個月，國企、央企發債量為512億元，平均融資成本 3.05% ；民營企業發債量為74億元，但融資成本高達 3.43% 。這種結構性差異使得中小民營房企融資成本居高不下、資金鏈緊繃；而優質企業憑借低成本融資持續鞏固競爭優勢，行業融資成本兩極分化問題愈發突出，中小民營房企在融資成本控制方面面臨嚴峻挑戰。

在此背景下，有效控制融資成本不僅有助于房地產企業降本增效、優化資本結構，更是提升企業核心競爭力、推動行業高質量發展的關鍵路徑。然而，當前復雜的融資現狀背后，潛藏著諸多制約融資成本控制的深層次問題，成為企業實現上述目標的最大阻礙。

4房地產企業融資成本控制存在的問題

4.1融資渠道單一，過度依賴傳統方式

盡管房地產企業融資渠道日益多元化，但房企對銀行貸款的依賴程度依然過高。這種單一的融資結構使企業面臨較高的融資風險，一旦銀行信貸政策收緊，企業融資難度將大幅增加，資金鏈緊張甚至斷裂的風險也隨之上升。同時，過度依賴銀行貸款導致企業在融資談判中處于被動地位，難以爭取到更優惠的融資條件，進一步推高了融資成本。從2024-2025年數據來看，中小民營房企銀行貸款在融資結構中的占比仍居高不下，債券融資、信托融資等其他渠道規模增長緩慢，未能有效分擔銀行貸款壓力。

4.2融資結構不合理，期限錯配與高負債并存

當前，房地產企業普遍存在融資結構失衡問題，中小民營房企尤為突出。一是債務融資與股權融資比例嚴重失調。許多中小民營房地產企業為追求規模擴張，過度依賴債務融資，導致資產負債率持續攀升。二是短期融資與長期融資期限錯配。房地產項目開發周期長，從土地購置、建設施工到銷售回款，通常需要3～5年甚至更長時間，而中小民營房企獲取的融資中短期資金占比較大。這種期限錯配使得企業在項目開發過程中面臨資金周轉壓力，為了維持資金鏈不斷裂，企業不得不通過借新還舊的方式籌集資金，從而增加了融資成本和財務風險。

4.3信用評級不高，市場認可度不足

信用評級直接影響房地產企業的融資成本和融資可得性。目前，我國大部分房地產企業普遍面臨信用評級不高、市場認可度不足的問題。從財務層面看，多數房企資產負債率長期居高不下，部分企業超過 80% 甚至逼近 90% ，高負債經營模式在行業下行周期風險加劇，使得企業償債能力下降，難以獲得高信用評級。從經營管理方面看，部分企業戰略規劃能力欠缺，盲目擴張導致項目布局分散，難以形成規模效應與品牌優勢。項目運營中，成本控制、進度管理等環節存在漏洞，出現項目延期、成本超支等問題，損害企業市場形象，進一步降低市場信任度。

4.4缺乏專業的融資成本控制人才和團隊

當前，房地產企業面臨專業人才匱乏的困境：一是房地產企業財務人員知識結構陳舊，僅能完成基礎財務核算與報表編制工作，對創新型融資工具的風險收益特征、政策監管要點及組合運用策略缺乏認知；二是復合型人才短缺，難以滿足房地產企業融資成本控制要求。房地產行業的獨特屬性決定了融資成本控制工作需橫跨金融與地產兩大專業領域，然而，當前從事金融成本控制工作的人員，多為財務出身，缺乏對金融市場、匯率風險等方面的應用能力，使得企業在融資成本控制上缺乏全局性與前瞻性。

5房地產企業融資成本控制問題的成因

5.1傳統融資觀念根深蒂固

房地產企業長期以來形成了依賴銀行貸款的融資習慣，對傳統融資方式的熟悉度和信任度較高，缺乏對新型融資渠道的深入了解和積極探索。這種傳統融資觀念使得企業在面對融資需求時，首先想到的就是銀行貸款，而忽視了其他可能更具成本優勢的融資方式。同時，企業管理層對融資成本控制的重要性認識不足，在融資決策過程中，往往更關注資金的獲取速度和規模，而忽視了融資成本對企業長期發展的影響。

5.2金融市場環境的制約

當前，金融機構為房地產企業提供的融資產品以傳統貸款、債券為主，REITs、供應鏈金融等創新型融資工具應用嚴重不足。單一的融資結構使得企業在市場環境變化時缺乏靈活應對能力，一旦傳統融資渠道受限，便只能轉向高成本非標融資。同時，現有信用評級體系存在明顯缺陷，評級機構對區域市場差異、項目現金流等關鍵因素缺乏動態評估，導致評級結果與企業實際風險不匹配，使得優質中小房企難以獲得與其風險水平相符的評級，而部分高風險企業卻因歷史評級虛高，進一步加劇了融資市場的信息不對稱與成本分化。

5.3企業自身管理水平的限制

房地產企業信用評級不高、市場認可度不足，主要源于財務風險突出、經營管理短板。行業特性使房企普遍依賴債務融資，資產負債率長期居高不下，部分房企資產負債率超80% 成為常態。在行業下行周期，商品房銷售遇冷，存貨積壓嚴重，回款周期大幅拉長，現金流斷裂風險劇增。戰略層面，部分企業盲目追求規模，跨區域、跨業態無序擴張，導致資源分散，難以形成規模效應與品牌優勢。運營層面，成本管控粗放，工程預算超支、工期延誤現象頻發，個別項目成本超支幅度達 20% 以上。

5.4復合型人才隊伍建設不到位

融資成本控制離不開高素質復合型人才的支撐。目前房地產企業在復合型人才隊伍建設方面存在顯著短板，難以滿足融資成本控制的專業需求。一方面，企業內部人才培養體系缺失，現有培訓多聚焦財務核算等基礎技能，缺乏對金融市場動態、新型融資工具運用、宏觀政策解讀等復合型能力的系統性培養。另一方面，外部人才引進機制不完善。企業在招聘時，往往未能精準定位復合型人才需求，過度關注應聘者的單一專業背景，忽視其跨領域知識整合能力，難以形成高效協同的團隊效應。

6房地產企業融資成本控制的優化路徑

6.1改變傳統融資理念，拓展多元化融資渠道

根據MM理論及其修正理論，企業的資本結構會顯著影響融資成本與市場價值，過度依賴債務融資將推高財務風險與利息支出。因此，企業管理層應打破傳統融資思維定式，依據權衡理論，將多元化融資納入戰略核心，在債務融資的稅盾效應與財務困境成本間尋求平衡，依據優序融資理論構建多元化融資體系。在實踐層面，積極拓展債券融資，根據信用評級與資金需求，合理選擇企業債、中期票據等品種，并優化期限與利率結構；大力推進股權融資，通過IPO、引入戰略投資者等方式降低債務比重。依據金融中介理論，銀行在資金配置中扮演關鍵角色。企業應深化銀企合作，推動開發貸、并購貸等信貸產品創新，獲取長期、靈活的融資條件，降低信息不對稱導致的交易成本。

6.2優化融資結構，匹配資金周期

為優化房地產企業融資結構、匹配資金周期，需從企業自身策略調整與外部市場環境完善雙向發力：企業層面，應依據權衡理論，結合發展戰略與財務狀況，動態調整債務與股權融資比例。在控制資產負債率的前提下，通過引入戰略投資者、推動IPO等方式增加股權融資，降低債務規模與利息支出。此外，積極推動REITs應用，將商業物業、租賃住房等優質存量資產證券化，實現資金快速回籠，降低財務風險。外部環境方面，金融機構需加快產品創新；金融市場應深化改革，簡化債券發行流程，培育保險資金等長期投資者，健全房地產金融二級市場以增強產品流動性；信用評級機構要革新評估體系，利用大數據技術建立動態監測機制，綜合考量區域差異、現金流穩定性等因素，提升評級準確性。

6.3強化財務管理，提升信用評級

為解決房地產企業信用評級不高、市場認可度不足的問題，可從財務優化、管理升級方面綜合施策。在財務結構優化上，企業需依據財務杠桿理論，合理控制資產負債率，通過引入戰略投資者、發行優先股等股權融資方式，降低債務比重，改善資本結構。建立動態現金流管理體系，加強銷售回款跟蹤，提升資金使用效率，確保現金流穩定，為信用評級提升夯實財務基礎。經營管理層面，企業應立足自身優勢制定清晰戰略，避免盲目擴張，聚焦核心業務與優勢區域打造競爭優勢。完善項目全流程管理，利用先進管理軟件對成本預算和進度進行動態監控，減少項目延期、成本超支問題，降低融資成本。

6.4加強教育培訓，培養復合型人才隊伍

為破解房地產企業融資成本控制人才匱乏困境，需構建“培養-引進-激勵\"三位一體的人才發展體系。在內部人才培養上，企業應建立分層培訓機制。針對財務人員知識結構老化問題，定期邀請金融專家、監管人士開展專題培訓；組織房地產項目全流程實操培訓，幫助員工掌握從土地開發到銷售回款的資金需求規律。在人才引進方面，企業需拓寬招聘視野，突破單一財務專業限制，重點吸納具備金融工程、投資管理與房地產經濟復合背景的人才。在激勵機制建設上，建立以融資成本控制成效為核心的考核體系，設置成本節約獎、創新方案獎等專項獎勵，將個人利益與企業發展深度綁定，打造一支專業過硬、結構合理的融資成本控制團隊。

7結語

總之，房地產企業融資成本控制是一個系統而復雜的工程，關系到企業的生存與發展。本研究聚焦房地產企業融資成本控制，揭示行業面臨融資渠道單一、結構失衡、信用評級不足及專業人才匱乏等核心問題。其根源在于傳統融資觀念束縛、金融市場環境制約、企業管理水平局限及人才體系不完善。實踐方面，提出的多元化融資渠道拓展、融資結構優化、信用評級提升及人才體系建設路徑，為企業降本增效提供可行方案。但研究仍存在局限性：對綠色債券等新興融資工具應用分析不足；缺乏對不同區域市場融資成本差異的精細化研究。未來研究可聚焦兩方面：結合“雙碳”目標，探索綠色金融工具與房地產融資的深度融合；開展區域化比較研究，提出因地制宜的融資成本控制策略，為行業發展提供更具針對性的理論與實踐指導。

【參考文獻】

【1]Modigliani Franco.Corporate Income Taxes and the Cost of Capital： A Correction[J].American Economic Review，1963，53（3）：433-443.

【2]Islam Ibrahim，Heidi Falkenbach.Diversification and Cost of Public Debt forREITs：Evidence from theUS[J].Journal of Real Estate Portfolio Management，2024，30（1）：36-53.

【3】程國楊.探析國有房地產開發企業融資成本的控制策略與實施路 徑[J].理財，2024（02）：62-63+66.

【4】沈珍.房地產企業融資結構優化及其對企業價值的影響研究[J].知 識經濟，2024（10）：49-51.