“金九銀十”前，京滬樓市限購松綁

一線城市，尤其是北京和上海，一直被視作全國房地產(chǎn)市場的“風向標”。自8月8日北京率先推出樓市優(yōu)化政策后，上海也于8月25日跟進，調(diào)整了限購政策。京滬兩地相繼放寬限制，釋放出政策層面積極發(fā)力、支持市場的明確信號。

此前，天津、廣州、杭州等城市已全面取消限購。隨著一線城市陸續(xù)松綁樓市政策，市場關注焦點在于：調(diào)控能否有效帶動樓市企穩(wěn)？接下來的“金九銀十”是否可以期待市場進一步升溫？

北京樓市新盤訪客量提升

8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會與北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》，推出多項樓市新政，包括：在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。同時，調(diào)整了公積金貸款的二套房認定規(guī)則并提高貸款額度：借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

新政落地后，市場反應迅速。8月27日，盡管下著雨，位于北京大興新源大街興創(chuàng)總部“壹品興創(chuàng)·頤和公館”售樓處依然人流不斷。

置業(yè)顧問廖女士向本刊記者介紹，新政實施后日均來訪量約為之前的兩倍，僅首個周末就成交8套，成交單價在4.5萬至5萬元/平方米之間。

頤和公館由中建壹品（中建三局旗下房地產(chǎn)投資開發(fā)運營平臺）與北京興創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)，位于大興新城核心區(qū)，吸引了來自北京朝陽區(qū)甚至東城、西城等核心區(qū)域的客戶前來咨詢和看房。

“咨詢和看房的客戶多以改善型家庭為主。由于目前多家銀行能為購房者提供額度更充足、利率更優(yōu)惠的貸款支持，這類購房群體的積極性相對較高。”廖女士說。

不只是頤和公館，隨著北京樓市新政的落地，五環(huán)外的新房市場正率先回暖。

位于北京市大興區(qū)福海東路的京璽項目，由中鐵置業(yè)、首開股份、北京駐總及興創(chuàng)投資4家央企和國企共同開發(fā)。

據(jù)鏈家線上新房銷售經(jīng)理王凱向本刊記者介紹，自新政實施以來，京璽項目的成交率較之前上漲40%，到訪量增加50%，銷量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。

華潤置地北京相關營銷負責人提供的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，其位于海淀的“臻澐”項目到訪量較新政前上升約40%，認購量環(huán)比增長約25%。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大接受本刊記者采訪時說：“北京放開五環(huán)外限購后，從政策效果來看，除了市場熱度預計將有所提升以外，政策調(diào)整還有助于提振市場預期、增強交易活躍度，有利于推動北京的房地產(chǎn)市場‘止跌回穩(wěn)’。”

上海新房價格韌性較強

繼8月初北京率先落地優(yōu)化樓市政策后，上海也緊隨其后。

2025年8月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，從進一步優(yōu)化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度、完善個人住房房產(chǎn)稅等方面出臺政策措施。

從限購政策的優(yōu)化內(nèi)容看，上海新政與北京基本一致。一是明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策，即滬籍居民（家庭及單身人士）以及非滬籍1年個稅/社保在外環(huán)外購房不限套數(shù)。整體來看，本次政策對已經(jīng)具備購房資格的人群釋放政策利好。

但與北京政策不同的是，本次上海新政明確在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

“此前自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及6個郊區(qū)二套商貸利率為LPR減25個基點（即3.25%）、核心區(qū)為LPR減5個基點（即3.45%），現(xiàn)統(tǒng)一降至LPR減45個基點（即3.05%），有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對記者說。

上海萌培房產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理孫金華認為，這意味著上海二套房購房者的利率將顯著降低，能有效降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。

孫金華以上海一位購買二套房、貸款200萬元30年期的購房者為例，此前執(zhí)行的是二套利率3.45%，月供約為8926元，按新政首套房利率3.05%計算，月供則降至8297元，每月少還629元，30 年節(jié)省利息超過22.6萬元。

除商業(yè)貸款政策外，上海還優(yōu)化了多項公積金政策。陳文靜分析認為，本次上海優(yōu)化多項公積金政策，包括提高個人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”，整體優(yōu)化思路與北京較為相似。

盡管一線城市樓市整體承壓，上海新房市場卻表現(xiàn)出較強韌性。據(jù)國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華解讀，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，同比下降1.1%，上海卻環(huán)比上漲0.3%，同比上漲6.1%。

成交數(shù)據(jù)同樣印證了上海樓市的活躍度。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，1—7月成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%，新房、二手房外環(huán)外均為成交主力。

盡管如此，市場仍存在分化現(xiàn)象。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴本刊記者：“從成交來看，上海樓市分化現(xiàn)象較為凸顯。今年上半年新房成交前十榜單中，單價10萬多元的項目占到4個，也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價格水平。但同時，上半年外環(huán)外房產(chǎn)銷售依然面臨考驗。”

一線城市限購松綁提振市場預期

“京滬兩地限購松綁，不應簡單理解為被動應對，而更應視為一種主動的戰(zhàn)略性調(diào)整。若不及時作出政策響應，很可能錯失關鍵窗口期。一旦市場預期趨冷、公眾信心持續(xù)下滑，將引發(fā)更廣泛的系統(tǒng)性風險。”況偉大說，當前尤其需要堅定穩(wěn)定市場、扭轉(zhuǎn)房價下跌態(tài)勢的決心，通過積極主動的政策優(yōu)化來應對挑戰(zhàn)、引導市場回穩(wěn)。

事實上，在北京和上海放松限購政策之前，同為一線城市的廣州、天津和杭州等地，已經(jīng)先后出臺了相應的樓市優(yōu)化措施。

廣州已全面取消限購、限售、限價。6月12日，廣州市商務局發(fā)布《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。在有關房地產(chǎn)領域，《征求意見稿》提到，要有序減少消費限制。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。

天津也全面取消樓市限購、限價。2024年10月16日，天津發(fā)布《天津市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設委等六部門關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民合理住房需求若干措施的通知》。

通知提出，取消天津市新建商品住房和二手住房購買、轉(zhuǎn)讓等方面的限制性措施。不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導。同時，取消天津市普通住房和非普通住房標準。

杭州也在去年提出全面取消住房限購。2024年5月9日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，提出科學編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應、全面取消住房限購、優(yōu)化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優(yōu)化積分落戶政策、推動高品質(zhì)住宅供應7條措施。

“這些一線城市本身經(jīng)濟活力強、收入水平高、房價問題也較為突出。正因如此，限購政策往往首先在這些城市實施，而它們的調(diào)控動向，也因此成為全國樓市的重要風向標。”況偉大說。

當被問及一線城市限購政策的集體調(diào)整，是否有助于促進房價止跌回穩(wěn)，況偉大的回答是肯定的：“北京、上海等一線城市，目前正以較大決心推動住房政策適度寬松，力促房價回穩(wěn)。這些核心城市限購政策的集體調(diào)整，預計將對市場預期產(chǎn)生積極的提振作用。”

責編：郭霽瑤" guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭