房地產開發企業成本管理中存在的問題與解決策略探究

[中國分類號]F27 文獻標志碼：A

在房地產開發企業經營過程中，成本管理是其至關重要的管理活動。尤其是在社會宏觀經濟不斷發展以及國家經濟調控力度不斷加大的背景下，房地產行業面臨著激烈的市場競爭，這要求房地產開發企業必須重視內部成本管理。然而，成本管理是一個系統化過程，既關系著企業的經營效益，也能夠體現出企業在市場中的生存能力。因此，房地產開發企業要想實現可持續發展，就要深人了解成本管理工作中存在的問題，并據此提出科學有效的解決措施，從而進一步提升自身的成本控制能力。

1房地產開發企業成本管理的主要特點

1.1開發項目

房地產本身具有不可移動性和固定性，在經濟學層面其也被稱為不動產。與其他類型的工業產品不同，房地產主要是通過土地開發經營、房產建設銷售等活動來獲取對應價值。因為房地產價值較高且位置固定，在開發建設階段投入的周期較長，所以需要對整個過程進行合理規劃和運營。但在資金和政策等因素的影響下，大部分房地產開發企業都是采取項目組織形式開展運營工作，導致其成本管理開始轉變為項目成本管理[1]。從具體角度來看，房地產開發企業在開發房地產項目之前就需要綜合考慮地理位置差異造成的影響，結合周邊不同消費者群體的需求制訂不同的產品線，將房地產銷售風險控制在最低范圍內。房地產開發企業所處的整個行業具有資金密集型特點，從土地拆遷、平整再到建造都需要投入大量資金，尤其是在房地產項目建設規模逐漸擴大的背景下，開發項目資金成本投入也在明顯增加。除此之外，絕大多數房地產開發項目的開發流程較為煩瑣，工程進度較慢，與工程建設相關的審批手續較多，這些都導致房地產開發項目周期較長。也就是說，房地產開發需要對整個流程進行嚴格把控，從整體思考各個環節的成本管理要求。

1.2項目成本管理地位較高

房地產項目本身就具有一定的特殊性，導致房地產開發企業成本管理工作也需要重點關注消費、生產與具體使用等活動，這些活動主要表現在房地產項目運營過程中。在開展成本管理期間，房地產開發企業需要對每一個階段的運營特點進行全面分析，以此來制定針對性的成本管理措施，旨在滿足房地產開發企業的成本管理要求，為企業創造更高利潤。

2房地產開發企業成本組成內容

房地產開發企業成本通常是指一定發展時期內生產與銷售活動所產生的各種費用。其具體包括以下三個部分。

2.1 開發成本

開發成本包含土地征用費、耕地占用稅費、前期工程費用等，其中土地征用費是其重要內容，前期工程費用具體呈現在規劃與項目設計等階段[2]。此外，開發成本中的建筑安裝工程費用是指建筑單位通過出包方式對承包方支付的工程建設項目費用，以及自營模式下的建筑安裝工程費用。房地產開發項目中的園區道路和水電供應等工程支出也可以納入開發成本中的基礎設施費用范圍內。除了直接費用之外，房地產開發項目還包含一些間接費用，如維護修理費、辦公費用和勞動保護費等。

2.2 開發費用

開發費用，即房地產項目在開發階段產生的費用，一般是指關聯性不強且無法計入特殊項目中的成本。這些成本會直接影響企業當期收益。例如，管理費用是房地產開發企業在各項經營活動開展期間所產生的費用；銷售費用是房地產開發企業在勞務提供中所產生的費用。

2.3 開發稅金

房地產開發稅金就是企業在轉讓和出粗產品過程中，提供售后服務和售后材料等過程中形成的固定資產，需要根據規定要求計算營業稅并進行繳納。在此基礎上，還要清楚了解土地增值稅等稅種。

3房地產開發企業成本管理的重要性

3.1符合新形勢下的政策調整要求

近些年，隨著房地產行業市場環境的不斷變化，各地區針對房地產開發項目也都制定了相關政策和提出了相關要求，致使房地產開發企業投融資管理與銷售都面臨著一系列挑戰。所以，房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中穩定發展，必須重視成本管理工作，促使自身能夠根據政策需求進行靈活調整，從而在激烈的市場競爭中保持優勢。

3.2能夠提升房地產開發企業的經濟效益

房地產開發企業成本管理能夠滿足宏觀政策調控要求，進而獲取更加理想的經濟效益。以往房地產開發企業通常會將發展重點放在爭取土地面積和建筑數量方面，甚至為了拓展業務規模出現盲目投資的情況，導致企業在整體上看似規模龐大，實際上獲得的都是短期效益。在新時期市場經濟環境下，這種發展模式并不長久，因此房地產開發企業開始將注意力轉移到內部管理方面，其目的就是在強化內部管理的基礎上獲取更高的經濟效益，這也是房地產開發企業開展成本管理工作的重要價值表現之一。

4房地產開發企業成本管理中存在的主要問題

4.1成本管理意識有待增強

雖然房地產開發企業在加強成本管理期間，能夠綜合反映自身的成本投人情況和經濟效益狀況，但部分房地產開發企業比較重視現金流管理，并沒有從自身發展的角度出發制定成本管理對策[3]。而且與成本管理相關的內容缺少全員參與，導致房地產開發企業在成本管理中并沒有樹立全局意識。

4.2成本管理體系有待完善

當前部分房地產開發企業并沒有在成本管理方面呈現出精細化管理狀態，缺少完整的成本管理體系建設，甚至成本管理體系建設只停留在紙質形式上，并沒有真正貫徹落實到位，各項規章制度也沒有得到有效落實，導致員工在日常工作中消極怠工，直接削弱了工作積極性。除此之外，還有一些房地產開發企業只是根據自身經驗進行成本管理，從表面上看似乎具備靈活性與針對性，但事實上就是企業隨意表現，很難構建合理且全方位的成本管理體系。

4.3成本管理方式有待創新

以往的房地產開發企業成本管理工作主要以財務部門決策報告為參考依據，財務決算報告一般是在項目完成后才正式出具，這在一定程度上降低了報告的時效性與應用價值，無法將房地產開發項目在建設期間的問題具體呈現出來，也不能將成本管理結果細致劃分到不同時期。再加上部分業務人員出示的報告具有一定的滯后性，導致核算體制無法將成本管理價值充分體現出來。還有一部分房地產開發企業仍采用傳統的成本控制方法，成本管理工作缺少事前管控和流程管理，這主要是因為傳統管理模式側重于事中管理和事后管理，事前管理作用未得到充分發揮，企業成本管理中存在的問題也無法得到有效處理，無法找到問題成因自然就缺少針對性解決措施。

4.4成本管理目標有待明確

房地產開發企業在開展成本管理工作期間，必須提前明確具體的成本管理目標，在獲取發展方向的基礎上將各項計劃執行到位。然而，房地產開發企業本身就具有復雜性，這也導致成本管理工作較復雜，成本管理的重點內容較多。因此，要想有針對性地推動房地產開發企業成本管理工作高質量開展，就需要管理人員進行深入剖析。但在經營活動的影響下，部分房地產開發企業為了能夠實現高質量發展，經常會在成本管理期間確定成本控制目標，導致成本管理工作方向不明確，對房地產開發企業的穩定發展造成了一定的影響。

5房地產開發企業成本管理策略

5.1樹立精細化成本管理意識

房地產開發企業要想構建完善的成本管理體系，就需要在企業內部積極宣傳全員參與的重要性，使員工樹立精細化成本管理意識。房地產開發企業成本管理內容的覆蓋范圍較廣，包括生產、資金與勞務等相關內容，并不只是安排單獨部門崗位進行負責，而是要確保企業上下層級的維持力度。因此，企業內部領導要發揮示范帶頭作用，綜合考慮成本管理精細化發展趨勢，使所有員工都能夠及時改變傳統思想，在日常工作中樹立起全面節約的意識，不管是在大事還是小事中，都要將企業利益與自身利益關聯在一起，始終確保成本管理工作在企業規定制度范圍內開展。除此之外，房地產開發企業還要深人研究不必要的成本支出，確保成本管理能夠實現效益最大化。

5.2構建全面的過程化成本管理體系

房地產開發企業構建的成本管理體系主要涵蓋項目策劃和施工成本控制等內容。對此，企業成本管理工作必須具備完整的管理體系，從主動管控角度出發，在增強全面預算管理意識的基礎上，提前計算出各種開銷和成本支出，通過預測成本來明確房地產開發項目的成本內容。在此基礎上，還要明確房地產開發企業成本控制標準，將以往事后成本管控轉變為前期預測和事中控制，使成本管理工作能夠貫徹落實在各個環節中，將超出成本預算值的情況及時反饋給相關部門，根據實際變動情況調整目標成本。除此之外，房地產開發企業還可以成立單獨的成本管理團隊。尤其是針對保障房建設成本管理，可以選取企業內部的優秀員工參與到培訓活動中，從而使其掌握專業成本管理知識，將成本管理制度貫徹落實到企業日常管理當中。但成本管理體系如果在建設完成后沒有執行到位，將會出現成本管理形式化問題。因此，房地產開發企業要根據量化指標對成本管理部門與工作人員進行嚴格考核，在成本管理體系執行期間總結經驗，最終滿足企業預期制定的成本管理目標。

5.3優化成本管理方式

房地產開發企業要想優化成本管理方式，就需要將多元化工具運用在成本管理當中，將目標成本法和作業成本法結合在一起，對房地產開發項目成本投入進行精準把控。其中，目標成本法就是制定明確的成本目標，以此來正確指導房地產開發企業的成本管理活動，進而提升企業整體運營效率。而作業成本法則是根據資源動因和成本分析等情況，對成本費用進行合理分配和歸集，促使企業整體成本管理水平得到顯著提升。將二者有機結合在一起，可以幫助房地產開發企業確定不同發展時期的成本管理目標，并將此目標作為基本導向完成成本管理任務，在成本管控期間發揮出作業成本法的理論優勢，實現房地產開發企業的價值鏈增值。除此之外，房地產開發企業還可以對成本管理目標進行分解，明確不同流程的施工圖紙數量和計價數量等，隨后根據計劃方案與核算要求，為房地產開發項目實際施工提供可靠參考依據，從計劃、成本核算等多角度出發，對成本管控路徑進行優化。在分階段成本管控過程中，房地產開發企業要清楚了解不同施工階段的成本管理要點。比如，在房地產銷售階段，應考慮不同營銷模式下的成本稅費和現金流動支出，促使成本管理模式能夠得到進一步優化。

5.4明確成本管理目標

房地產開發企業要想有效管理成本支出，首要任務就是制定明確的成本管理目標，結合市場經濟環境變化與房地產開發企業自身發展實力，構建精確的成本管理目標，使目標成本和實際成本之間的差距明顯縮小。房地產開發企業還應不斷完善成本管理責任制度，進而增強成本管理工作的有效性，使成本管理目標能夠細致劃分到不同部門崗位中，使企業內部員工都能積極加人成本管理當中。在此期間，房地產開發企業可以構建完善的信息平臺來進行數據匯總，為后期房地產開發項目評估管理提供可靠的參考依據。

5.5實現動態成本和激勵約束機制相互協調

動態成本可以將房地產開發企業動態成本與目標成本之間的差異呈現出來，使相關部門能夠第一時間發現問題并進行處理。開展動態成本管理的核心就是要保證實時性。伴隨著房地產開發項目的不斷發展，成本管理也要根據實際情況作出相應調整，避免出現成本突變導致企業經濟利益受損。除此之外，在建立動態成本機制的過程中，還要確保與房地產開發企業內部激勵約束機制相協調，在滿足全員參與的基礎上實現相互監督和規范，最終確保房地產開發企業的內部員工都能夠增強歸屬感，從根本上提升房地產開發企業的凝聚力和向心力。

6結語

綜上所述，強化房地產開發企業成本管理能夠有效管控企業運營成本投入，進而通過最少投入獲取最理想的經濟效益，使企業能夠在激烈的市場競爭中站穩腳跟。與此同時，房地產開發企業要在企業內部宣傳成本管理的重要性，引導員工不斷學習成本管理的先進經驗和方法，并將其應用在企業日常經營過程中，進而構建符合房地產開發企業經營特點的成本管理體系，最終滿足企業高質量發展需求。

參考文獻

[1胡倩.房地產開發企業成本管理模式總結與研究[J.建筑設計管理，2023，40（3）：61-65.

[2]王艷培.多項目房地產開發企業成本管理構建探析[J].現代企業，2022（11）：17-19.

[3]谷海峰.營改增規制下房地產開發企業成本管理策略分析[J].經濟與社會發展研究，2022（28）：59-62.