高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅管理難點及對策

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2025.16.044

[中圖分類號]F812.42；F299.23 [文獻標識碼］A [文章編號]1673-0194（2025）16-0134-03

0引言

高速公路沿線一般按照一個縣（鄉）設立一個管理區、50千米設立一個服務區的原則設立收費站或服務區[1]。隨著近年來我國經濟的不斷發展，高速公路建設也處于穩步推進之中，高速公路密度不斷增加，復雜性不斷提升，高速公路沿線的房產建設及土地占用情況逐漸增多。然而，高速公路連通各方的特性，使得高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的征管存在許多問題。本文主要以當前高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的管理工作為起點，明確高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的管理現狀，了解實際工作中的管理難點，并根據難點提出高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的管理策略，以期為相關稅收工作的開展提供參考。

1高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的管理難點

1.1征稅范圍模糊

一是高速公路的跨區域特征強化了征收范圍的模糊性。依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》和《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》對征收房產稅和城鎮土地使用稅的相關規定，房產稅和城鎮土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋或土地。但由于高速公路的特殊性，其沿線往往跨越多個行政區域，涵蓋城市、鄉村甚至未開發地區等，跨區域的特性使得稅務機關在確定征稅范圍時，難以明確劃分哪些區域應納入征稅范圍，哪些區域應排除在外[2]。例如，高速公路服務區、收費站等設施雖然位于高速公路沿線，但其性質和功能與傳統意義上的城市或鄉村地區不同，這導致在實際操作中難以準確界定其是否應被納入房產稅和城鎮土地使用稅的征稅范圍。

1.2高速公路沿線納稅人義務履行效率不高

高速公路沿線的房產稅和城鎮土地使用稅的納稅人多為企業或機構，其納稅義務的履行效率受多種因素的影響。一方面，高速公路沿線的納稅人對稅收政策的理解不足或重視不夠，導致納稅申報不及時且準確性不高[3]。例如，高速公路沿線征稅范圍模糊，使得一些企業對房產稅和城鎮土地使用稅的征稅范圍、稅率、納稅期限等規定不夠了解，從而出現漏報、錯報等問題。另一方面，稅務機關在監管高速公路沿線納稅人時，也面臨一定的困難。由于高速公路沿線區域廣闊，納稅人分布較為分散，稅務機關需要投入大量的人力、物力進行監管。但是資源有限，稅務機關難以做到全面、有效的監管，導致高速公路沿線的納稅人可能存在逃避納稅義務的行為，出現隱瞞房產、土地信息，偽造財務報表等一系列問題，這進一步增加了稅務機關的監管難度。

1.3稅源分布廣泛且分散，監管存在難度

高速公路沿線的房產和土地資源分布廣泛且分散，稅務機關的監管存在難度，難以及時形成系統性的監管體系。一是高速公路沿線的房產和土地資源可能涉及多個產權主體，而不同產權主體的信息會被分散到政府的各個部門和機構中，導致難以實現信息共享和聯動監管。二是高速公路沿線的房產和土地資源使用情況可能隨時發生變化，沿線的新建項目、土地轉讓等情況無法及時錄人稅務機關的監管系統中，導致稅源信息滯后和不準確[4]

1.4土地性質復雜，計稅依據不準確

一是土地價值未正確計人房屋原值。相較于一般的土地資源，高速公路沿線的土地價值往往呈現出可預見的上升趨勢，能夠給沿線地區帶來可觀的經濟效益。但在實際操作中，高速公路沿線的土地價值往往被低估或忽略，導致房產稅的計稅依據不準確。例如，一些高速公路企業在申報房產稅時，未將房產對應的土地價值計入房產原值，從而逃避納稅，破壞了稅收的公平性。二是已投入使用但未辦理竣工決算手續的房產原值難以確定。在實際工作中，一些高速公路沿線的房產項目投入使用后，各種因素未能及時辦理竣工決算手續，所以房產原值難以確定[5]。這在一定程度上影響了房產稅的征收，也給城鎮土地使用稅的征管帶來了困難。例如，高速公路沿線的房產項目由于工程款項糾紛，竣工決算拖延，稅務機關在征收房產稅時，難以確定準確的計稅依據。

1.5土地批復時間與實際占用時間不一致

高速公路占地批復均早于實際占用時間，由于高速公路修建是逐步推進的，土地的占用也有先后順序，一條高速公路的建設時間短則1～2年，長則6～7年，對于已批復但未實際占用的土地，根據稅法規定需要按照批復時間繳納城鎮土地使用稅，但由于時間跨度太大，無疑增加了高速公路修建過程中的稅負，但是對于稅務部門來說，土地實際占用時間無法直接得到確定。

2 高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅管理對策

2.1加強稅源監控，建立動態管理機制

隨著科技的飛速發展，大數據分析和衛星遙感技術已經成為稅務管理領域不可或缺的工具。合理運用大數據分析和衛星遙感技術，稅務機關能夠對高速公路沿線的房產和土地資源進行實時監控，從而及時發現和掌握稅源的變化情況，從而更加高效和精確地監控與管理稅源[6]。

因此，當前稅務機關應圍繞本地區高速公路沿線情況，利用大數據分析和衛星遙感技術建立一個全面的稅源信息數據庫，將高速公路沿線數據庫作為信息收集和分析的核心，整合來自不同渠道的數據，從而實現信息的共享和動態更新，確保稅源信息的時效性和準確性。一方面，稅務機關可以利用大數據分析技術，對收集到的海量數據進行深入分析，識別出潛在的稅收風險，并通過數據模型和算法預測稅源的變化趨勢，為決策提供科學依據[7]。例如，通過分析歷史數據和市場趨勢，稅務機關可以預測高速公路沿線服務區的發展情況，從而提前做好稅收征管規劃。另一方面，稅務審計人員可以利用大數據分析和衛星遙感技術，快速定位到需要審計的企業或個人，通過分析其稅源信息，發現潛在的逃稅行為，在提高審計效率的同時，增強審計的公正性。

2.2明確土地性質，規范計稅依據

土地性質的認定是稅收征管的基礎。在實際操作中，稅務機關需要從土地性質、土地動態價值等方面加強對高速公路沿線土地性質的認定，明確各類土地資源的計稅依據和適用稅率，從而規范高速公路沿線土地的計稅依據。

一方面，針對高速公路沿線土地性質的復雜性，稅務機關應采取更為細致和科學的分類方法。稅務機關可以依據土地的使用功能和地理位置，將土地劃分為服務區、收費站、綠化帶等不同類別。對于服務區土地，應進一步區分商業用地、工業用地和住宅用地，從而明確高速公路沿線不同用途的土地的計稅標準。

另一方面，稅務機關要在明確土地性質的基礎上，考慮土地價值的動態變化。稅務機關可以利用市場交易數據、土地評估報告等信息，定期更新高速公路沿線土地價值評估數據，確保計稅依據的時效性和準確性。對于高速公路沿線的土地，由于其特殊的地理位置，土地價值往往具有較大的波動性，因此，稅務機關應特別關注這些區域土地價值的評估和更新工作，從而更準確地計算稅款，減少土地性質認定不準確或計稅依據不規范導致的稅收流失[8] 。

2.3完善信息共享機制，加強部門協作

一是稅務機關應與國土、規劃、建設等部門共同建立完善的信息共享機制，實現高速公路沿線土地用途變更、房產建設等信息的及時傳遞和共享。例如，當高速公路服務區的用途發生變更時，相關部門應立即將變更信息傳遞給稅務機關，確保稅務機關及時獲取到第一手的資料，以便稅務機關及時調整稅收政策，減少信息滯后導致的稅收流失。二是要與監管部門形成系統性的高速公路沿線稅務監察機制，加強部門之間的協作，形成稅收征管的合力，提高稅收征管的效率和準確性。例如，稅務機關可以與規劃部門合作，共同審查土地使用規劃，確保土地使用符合稅收政策的要求。這樣可以使稅務機關參與到土地使用權出讓、轉讓等環節的審核中，稅務機關可以及時發現土地使用中的稅收規避行為，確保稅收政策得到貫徹執行，促進土地資源合理配置。三是稅務機關可以與建設部門合作，對高速公路沿線新建項目的建設進度和投資情況進行監控，及時掌握高速公路沿線建設項目的開工、竣工情況，防止項目信息不透明導致稅收流失。同時，稅務機關還可以通過建設部門提供的數據，對建筑成本進行分析，從而更合理地評估相關企業應納稅額。

2.4優化稅收征管流程，提高征管效率

為了顯著提升稅收征管的效率，稅務機關應當采取一系列創新措施簡化稅收征管流程，并積極推廣電子稅務局等便捷服務，從而大幅減輕納稅人的負擔，節約稅收征管的時間和精力，顯著提高稅收征管的效率。首先，建立信息共享平臺，實現跨部門數據聯動。稅務機關可以與國土、住建等部門實現信息共享，及時獲取土地、房屋權屬變更信息，確保稅源信息的準確性和及時性，避免漏征漏管現象發生。其次，推行電子稅務局，實現全程網上辦稅。納稅人可以通過電子稅務局進行稅務登記、納稅申報、繳納稅款等操作，減少往返稅務機關的次數，提高辦稅效率。同時，電子稅務局可以提供個性化的稅收政策咨詢、涉稅事項提醒等服務，進一步提升納稅服務質量。最后，優化納稅服務，提高納稅人滿意度。稅務機關可以設立納稅人服務中心，提供一站式服務，并依托服務中心開展納稅人培訓，及時解決納稅人在辦稅過程中遇到的問題，幫助納稅人了解稅收政策和辦稅流程，提高納稅遵從度[9]

2.5強化政策宣傳，提高納稅遵從度

稅收政策的宣傳和解讀是提高納稅遵從度的關鍵。稅務機關應通過多種渠道和方式，廣泛宣傳高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的相關政策法規、納稅義務和法律責任等，讓納稅人充分了解自身權利和義務，消除誤解和疑慮，增強納稅意識。一是要利用傳統媒體和新媒體相結合的方式，通過報紙、電視、廣播、網絡等渠道發布政策信息，解讀政策內容，解決納稅人疑問。二是要組織開展針對性的政策宣傳活動，通過舉辦政策宣講會、培訓班、座談會等方式，邀請專家學者、稅務機關專員與納稅人面對面交流，解答納稅人的問題，傾聽納稅人的訴求。三是要建立健全納稅人信用評價體系，將納稅人的納稅行為與其信用記錄掛鉤，對納稅遵從度高的納稅人給予一定的獎勵，如優先辦理涉稅事項、享受稅收優惠政策等；對納稅遵從度低的納稅人則采取相應的懲戒措施，如公開曝光、限制融資等，以營造良好的稅收征管環境[0]。

3結束語

由于高速公路連通各方，在開展房產稅和城鎮土地使用稅的征管工作時，稅務機關面臨著征稅范圍模糊、高速沿線納稅人義務履行效率不高、稅源分布廣泛且分散、計稅依據不準確等困境，需要從建立動態管理機制、規范計稅依據、完善信息共享機制、優化稅收征管流程、強化政策宣傳5個方面穩步提升高速公路沿線房產稅和城鎮土地使用稅的管理效率，從而提高稅收征管的效率。稅務機關要增強納稅人的納稅意識，營造良好的稅收環境，確保稅收政策與時俱進，以更好地服務于地方經濟發展。

主要參考文獻

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［8]楊嫣然.企業房產稅和城鎮土地使用稅管理難點及應對策略［J].現代商業，2020（11）：181-182.

［9]宋倩.軌道交通行業房產稅計繳難點及其對策建議［J].企業改革與管理，2023（6）：164-166.

[10]李本貴.對我國房地產稅改革的幾點思考［J］.稅務研究，2021（1）：120-125.