物業(yè)服務(wù)合同糾紛中業(yè)主權(quán)益的法律保障

物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主權(quán)益緊密相連，是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的關(guān)鍵法律文件。該合同詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并同時(shí)明確了業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中應(yīng)享有的權(quán)利與利益。在物業(yè)服務(wù)合同的范疇內(nèi)，業(yè)主權(quán)益涵蓋但不限于優(yōu)良的居住環(huán)境、及時(shí)且有效的維修服務(wù)、合理的費(fèi)用征收以及參與小區(qū)公共事務(wù)管理等方面。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能依照合同規(guī)定履行其職責(zé)，業(yè)主的權(quán)益便可能遭受侵害，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的產(chǎn)生。

【案例】

原告開(kāi)平某物業(yè)公司訴稱，其為涉案小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，并與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)簽訂了物業(yè)管理合同，但被告房屋所有人吳某桃及其房屋租賃人陳某權(quán)拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用拒不繳交，故提起該訴訟。經(jīng)法院查明：案涉小區(qū)前期物業(yè)公司撤場(chǎng)且未成立業(yè)主委員會(huì)，陷入無(wú)人管理狀態(tài)，當(dāng)?shù)亟值擂k事處委托所屬居委會(huì)代管，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)通過(guò)征詢居民意見(jiàn)，超八成居民同意居委會(huì)代聘物業(yè)公司。經(jīng)審理，法院支持了原告訴請(qǐng)，判令被告陳某權(quán)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并判令被告吳某桃對(duì)該債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。陳某權(quán)不服，以開(kāi)平某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位，未履行合同義務(wù)為由提出不應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金，并指出開(kāi)平某物業(yè)公司未履行公示賬目的義務(wù)，但二審法院認(rèn)為陳某權(quán)提供的證據(jù)不足以證明開(kāi)平某物業(yè)公司提供的服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，維持原判，對(duì)未公示賬目等問(wèn)題，認(rèn)為其可另行主張權(quán)利。

【解析】

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年12月1日印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定：“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。”本案中，涉案小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，且在前物業(yè)公司退出后，該小區(qū)出現(xiàn)無(wú)人管理狀態(tài)，涉案小區(qū)所在居委會(huì)為保障小區(qū)居民正常生活，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并經(jīng)該小區(qū)絕大多數(shù)住戶的同意為該小區(qū)選聘物業(yè)公司、代表小區(qū)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。此外，吳某桃也事實(shí)上接受了開(kāi)平某物業(yè)分公司作為物業(yè)公司提供的服務(wù)，吳某桃與開(kāi)平某物業(yè)分公司形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。故一審法院認(rèn)定物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)包括吳某桃在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主均具有約束力。

陳某權(quán)稱開(kāi)平某物業(yè)分公司提供物業(yè)管理期間存在管理服務(wù)不到位的問(wèn)題，未履行涉案合同約定的義務(wù)，不應(yīng)繳納涉案物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違約金等，經(jīng)審查，根據(jù)陳某權(quán)提交的證據(jù)不足以證明開(kāi)平某物業(yè)分公司提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，并實(shí)際影響到業(yè)主和物業(yè)使用人的居住、經(jīng)營(yíng)條件，故陳某權(quán)以服務(wù)質(zhì)量為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金，理?yè)?jù)不足，法院不予支持。至于其主張開(kāi)平某物業(yè)分公司未履行公示賬目、管理檔案義務(wù)的問(wèn)題，其可另行主張權(quán)利。

該案案情簡(jiǎn)單，卻反映出了在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的常見(jiàn)問(wèn)題。首先就是由物業(yè)服務(wù)合同的特殊性所引發(fā)的訂立主體與約束主體的分離，以本案為例，盡管居委會(huì)征得了八成業(yè)主的同意，但該案的當(dāng)事人也許并不在這八成業(yè)主之中，那么受到物業(yè)服務(wù)合同約束的當(dāng)事人未必心悅誠(chéng)服，也就容易產(chǎn)生糾紛。在實(shí)踐中，即便是由大多數(shù)業(yè)主選舉形成的業(yè)主委員會(huì)本身也存在很大的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有工資薪酬，多是由一些熱心人利用業(yè)余時(shí)間為廣大業(yè)主服務(wù)。由于普通業(yè)主沒(méi)有組織起來(lái)，無(wú)法對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)監(jiān)督，業(yè)委會(huì)在巨額利益流量和私利動(dòng)機(jī)驅(qū)逐下，往往蛻化為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的利益群體。早期業(yè)主委員會(huì)還會(huì)為業(yè)主伸張權(quán)利，但隨著業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸逐漸增多，二者很容易形成緊密的利益共同體，從而損害廣大業(yè)主的利益。

其次，關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瑕疵問(wèn)題，在本案中，法院認(rèn)為業(yè)主一方所提供的證據(jù)不足，無(wú)法證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，故維持原判。通過(guò)瀏覽大量類似案件發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵是絕大多數(shù)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，而這種抗辯理由多因證據(jù)不夠充分而不予采納。而現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)服務(wù)企業(yè)戶位素餐的現(xiàn)象也很常見(jiàn)，業(yè)主往往忍氣吞聲，唯一表達(dá)不滿的手段就是拒交物業(yè)費(fèi)。

最后，該案當(dāng)事人還提出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示賬目等問(wèn)題，法院令其另行起訴。在實(shí)踐中，大部分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于賬目、利用小區(qū)設(shè)施所形成的收益、維修基金的使用情況等各項(xiàng)事務(wù)的公示義務(wù)都沒(méi)有完全履行，這事實(shí)上也侵犯了業(yè)主知情權(quán)、業(yè)主收益權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。

通過(guò)以上案例，我們可以看到，該案所涉及的業(yè)主權(quán)益主要有兩方面。

一是業(yè)主的知情權(quán)。業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分，并且對(duì)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)有重要影響。可以說(shuō)，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主行使其他諸多權(quán)利的前提。對(duì)于業(yè)主知情權(quán)，最重要的是明確其權(quán)利范圍，即對(duì)哪些事務(wù)業(yè)主享有該權(quán)利。我國(guó)民法典對(duì)該權(quán)利的范圍作出了界定。民法典第二百八十一條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。民法典第九百四十三條則用一整個(gè)條款說(shuō)明了業(yè)主知情權(quán)所包含的具體內(nèi)容，該條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。從兩個(gè)條文來(lái)看，可以明確看出，業(yè)主知情權(quán)所包含的維修基金收集使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益情況正是業(yè)主維修基金使用權(quán)和業(yè)主收益權(quán)行使所必須知悉的，由此，也進(jìn)一步說(shuō)明了業(yè)主知情權(quán)在業(yè)主權(quán)利體系中的重要前提作用。在上述案例中，盡管業(yè)主訴求未在該案中得到支持，但其反映的卻是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所普遍存在的問(wèn)題，即對(duì)于涉及金錢的維修基金、經(jīng)營(yíng)收益、收費(fèi)項(xiàng)目等事項(xiàng)的不透明，這直接損害了業(yè)主知情權(quán)，同時(shí)對(duì)業(yè)主行使其他權(quán)利也產(chǎn)生了不利影響。

二是業(yè)主的收益權(quán)。業(yè)主收益權(quán)可以說(shuō)是一項(xiàng)被完全忽視的業(yè)主權(quán)利。大部分業(yè)主對(duì)于該權(quán)利并不了解。這也暴露了在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，業(yè)主處于極其被動(dòng)的一種局面。也反映了在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主在公共設(shè)施受損時(shí)得到維修基金使用權(quán)利異常煩瑣的情形下，再去找物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得本該屬于業(yè)主共有的收益的可能性幾乎為零。但不能否認(rèn)的是，我國(guó)民法典第二百八十二條明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。例如，在生活中很多小區(qū)會(huì)在業(yè)主的共有部分設(shè)置廣告。這些廣告收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)該屬于業(yè)主共有。而絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用居民不懂民法的弱點(diǎn)，從未將本該屬于業(yè)主的收益歸還業(yè)主，侵害了業(yè)主的收益權(quán)。

針對(duì)業(yè)主權(quán)益所面臨的問(wèn)題，法律已設(shè)立相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制。若業(yè)主的知情權(quán)或收益權(quán)遭受侵害，業(yè)主有權(quán)采取法律行動(dòng)以捍衛(wèi)其合法權(quán)益。一方面，業(yè)主可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交書(shū)面質(zhì)詢，要求其對(duì)影響業(yè)主權(quán)益的事項(xiàng)作出解釋并公開(kāi)相關(guān)信息。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能作出適當(dāng)回應(yīng)或提供不實(shí)信息，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政部門提出投訴或?qū)で蠓芍С帧Ａ硪环矫妫瑢?duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主收益權(quán)的行為，業(yè)主可與其他業(yè)主聯(lián)合提起訴訟，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還應(yīng)屬于業(yè)主的共有收益，并對(duì)由此產(chǎn)生的損失進(jìn)行賠償。

此外，為預(yù)防物業(yè)服務(wù)合同糾紛的產(chǎn)生，業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)詳盡審查合同條款，確保合同內(nèi)容的明確性、合法性及公平性。同時(shí)，業(yè)主亦應(yīng)積極參與小區(qū)公共事務(wù)的管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，以促進(jìn)其服務(wù)質(zhì)量的提升和透明度的增強(qiáng)。政府及相關(guān)部門亦應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管和規(guī)范，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合法合規(guī)，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。

（作者單位：廣西師范大學(xué)法學(xué)院，吉林大學(xué)法學(xué)院）