房企跨界養(yǎng)老：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的轉(zhuǎn)型路

全球人口老齡化問題越來越嚴(yán)重，不少相關(guān)的社會(huì)問題也跟著出現(xiàn)。養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)與前景持續(xù)被關(guān)注，人口老齡化加劇帶來的問題也需要認(rèn)真思考。

同時(shí)，隨著我國(guó)“房住不炒”的政策成效顯著，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)就得作出調(diào)整。從盤活存量資產(chǎn)、降低減值風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)主業(yè)賦能以及助力社會(huì)穩(wěn)定等角度出發(fā)，能清楚地看到房地產(chǎn)與養(yǎng)老行業(yè)跨界的必要性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，還會(huì)遇到存量項(xiàng)目改造風(fēng)險(xiǎn)、沉淀資金難以盤活、存量項(xiàng)目土地性質(zhì)問題、稅收難題以及居民購(gòu)買力不足等風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的困境

供需關(guān)系失衡，市場(chǎng)調(diào)整艱難。隨著“房住不炒”政策及各類配套政策的持續(xù)推進(jìn)，再加上城市化率已達(dá) 、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求，這種狀況在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間恐怕很難有根本改變。

金融屬性褪去，消費(fèi)屬性難立。黨的十九大提出“房子是用來住的”理念后，房屋的居住屬性愈發(fā)凸顯。多項(xiàng)政策舉措出臺(tái)，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房的多樣化供給，包括供給主體、供給方式等多個(gè)方面的多樣化。供給增加后，需求得到滿足，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格持續(xù)走低。價(jià)格下降又引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)抵押物及資產(chǎn)價(jià)格的重新評(píng)估，這削弱了房地產(chǎn)本身的金融和投資屬性，也讓“房住不炒”的理念得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

盈利空間受限，財(cái)務(wù)狀況承壓。2024年典型房企營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，整體毛利率下降至" ，整體歸母虧損擴(kuò)大至3151億元。2025年典型房企面臨5257億元債務(wù)到期高峰，隨著利潤(rùn)率進(jìn)一步下降，償債壓力加劇，整體財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)與養(yǎng)老行業(yè)跨界的必要性

盤活存量資產(chǎn)

黨的十九大清晰指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已從高速增長(zhǎng)階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)需要應(yīng)對(duì)的重要問題之一，就是怎樣構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)握有大量的住宅、商業(yè)和辦公等存量資產(chǎn)。當(dāng)這些資產(chǎn)面臨市場(chǎng)飽和與需求變化時(shí)，可被改造為老年公寓、護(hù)理院、適老社區(qū)等養(yǎng)老用房。

降低減值風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，銷售已經(jīng)沒法只靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)了。降價(jià)促銷這種方式，一來不能快速賣掉庫(kù)存，二來還會(huì)損害母公司所有者權(quán)益和項(xiàng)目整體利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)得及時(shí)轉(zhuǎn)型，采取自持策略，把部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期持有的養(yǎng)老設(shè)施。這樣做，既能提前進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，又能避開短期內(nèi)的行業(yè)價(jià)格戰(zhàn)，保住項(xiàng)目?jī)r(jià)值。而且，穩(wěn)定的租金收入能不斷給企業(yè)提供資金支持，讓企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。

賦能開發(fā)主業(yè)

隨著住宅的金融屬性減弱、消費(fèi)屬性愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)得重視提升住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和配套服務(wù)，以滿足居民越來越多元且不斷升級(jí)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，能延長(zhǎng)自身的產(chǎn)業(yè)鏈條，從青年居住到老年養(yǎng)老提供一站式服務(wù)。跨界整合業(yè)務(wù)不僅能豐富企業(yè)的產(chǎn)品線、提升品牌形象，還能增強(qiáng)客戶黏性，為房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展特色業(yè)務(wù)提供助力。

助力社會(huì)穩(wěn)定

在當(dāng)前行業(yè)調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)逐步涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，既能增加有效投資、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能帶動(dòng)醫(yī)療、裝飾、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還會(huì)在護(hù)理、醫(yī)療、物業(yè)管理等一線崗位創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、緩解就業(yè)壓力。比如，一家有400個(gè)床位的護(hù)理院（包含頤養(yǎng)功能），至少需要170名全職工作人員，其中一線崗位約140個(gè)。這就相當(dāng)于400位老年人能帶來170個(gè)中青年就業(yè)崗位。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與難點(diǎn)

存量項(xiàng)目改造的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)利用存量項(xiàng)目改造養(yǎng)老項(xiàng)目，首先要確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)按原使用功能設(shè)計(jì)遵循的規(guī)范，是否與現(xiàn)行規(guī)范要求相符。評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)，要從使用功能、抗震等級(jí)、日照、消防疏散等方面做系統(tǒng)性評(píng)估。不過，企業(yè)在進(jìn)行改造時(shí)，可能會(huì)因?yàn)樵薪ㄖ环闲乱?guī)范或養(yǎng)老、醫(yī)療方面的規(guī)范，導(dǎo)致抗震、消防疏散等方面的論證難度大、成本投入高。這部分成本老年群體感受不到，卻會(huì)加大企業(yè)的實(shí)施難度和資金投入。

沉淀資金無法盤活的難點(diǎn)

在監(jiān)管調(diào)控下，養(yǎng)老行業(yè)的收費(fèi)方式有了明顯改變，像躉交式、會(huì)籍式、產(chǎn)權(quán)式等高額收費(fèi)模式正慢慢退出。政府監(jiān)管部門出臺(tái)了限制高額押金的辦法，這說明房地產(chǎn)企業(yè)不能再像賣房那樣，通過一次性收大額費(fèi)用來回籠資金，只能靠收年費(fèi)、月費(fèi)慢慢回收，這種情況會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生不利影響。

存量項(xiàng)目稅收的難點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老行業(yè)，稅收也是一個(gè)難題。目前我國(guó)還沒有針對(duì)養(yǎng)老行業(yè)出臺(tái)具體的稅收優(yōu)惠政策。拿房產(chǎn)稅來說，用自有房產(chǎn)開展養(yǎng)老服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅時(shí)仍要按從價(jià)原則計(jì)算；由于自有房產(chǎn)的賬面成本通常較高，房產(chǎn)稅就加重了這些企業(yè)的稅負(fù)。

要是企業(yè)租賃他人房產(chǎn)開展養(yǎng)老服務(wù)，出租該設(shè)施的產(chǎn)權(quán)方需按從租原則繳納房產(chǎn)稅；這部分稅費(fèi)會(huì)變相轉(zhuǎn)嫁給運(yùn)營(yíng)主體，同樣增加了運(yùn)營(yíng)主體的負(fù)擔(dān)。這些稅費(fèi)最終都會(huì)落到養(yǎng)老服務(wù)的消費(fèi)者，也就是老年人身上。養(yǎng)老行業(yè)本就不是暴利行業(yè)，企業(yè)正常投資后，一般要10年以上才能收回成本。如果能有一整套稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對(duì)養(yǎng)老行業(yè)和消費(fèi)者來說都會(huì)是好事。

居民購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)

居民購(gòu)買力，是影響?zhàn)B老行業(yè)規(guī)模的關(guān)鍵因素。護(hù)理服務(wù)有醫(yī)保、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)等政策支持，能降低居民自費(fèi)比例，帶動(dòng)老年人的使用積極性。但其他不需要護(hù)理的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，還缺乏相關(guān)政策支持，得由居民全額自費(fèi)，這會(huì)削弱老年人的使用意愿。如果能在購(gòu)買力方面給予適當(dāng)補(bǔ)貼，就能提高老年人的付費(fèi)意愿，也能助力養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展。只是目前這方面的政策支持還比較欠缺，給養(yǎng)老行業(yè)的市場(chǎng)拓展帶來了挑戰(zhàn)。

國(guó)家一直堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的定位，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，正積極推動(dòng)房企“去庫(kù)存”，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。房企要抓住新機(jī)遇，在人口老齡化的時(shí)代背景下，主動(dòng)應(yīng)對(duì)供需關(guān)系失衡、金融屬性減弱、盈利空間受限等困境。通過盤活存量資產(chǎn)、降低減值風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)主業(yè)賦能、助力社會(huì)穩(wěn)定等方式，解決養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分的問題，在跨界融合中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展并獲得收益。不過，房企進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，會(huì)遇到存量項(xiàng)目改造風(fēng)險(xiǎn)、沉淀資金難以盤活、存量項(xiàng)目土地性質(zhì)問題、稅收難題以及居民購(gòu)買力不足等不少風(fēng)險(xiǎn)和難點(diǎn)，所以需要全面考量，制定相應(yīng)策略來應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)。