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誰在為誰買單

2025-10-02 00:00:00王路
讀者 2025年19期

走進一座光鮮亮麗的購物中心,一個最反常識的秘密就藏在你的眼前:那家看起來裝修最氣派、客流量最大的店鋪,很有可能付著全場最低的租金。在極端情況下,它甚至一分錢租金都不用付。商場不僅不收租金,反而會倒貼數百萬元的裝修費,求著它留下。

這不是天方夜譚,而是一場精密至極的金融謀劃。要理解這背后的邏輯,我們必須先拋開“商場靠收租金賺錢”這個簡單的念頭。對一座大型購物中心的持有者而言,每個月收上來的租金固然重要,但這只是這盤大棋的一部分。持有者真正在意的,是這棟建筑作為一筆金融資產的“估值”。

簡單來說,這棟樓值多少錢?是20億元,還是30億元?這個估值,決定了持有者能從銀行貸多少款,能在資本市場上融多少錢,以及未來將它賣掉時能賺取多大的回報。而這個估值的核心,取決于兩個關鍵因素:一是商場整體的賺錢能力(凈營業收入),二是它在投資者眼中的風險高低(資本化率)。

下贏這盤大棋的關鍵,就在于花小錢撬動這兩個關鍵因素,讓資產估值實現爆炸式增長。而那些被“免租”的店鋪,就是撬動這一切的黃金支點。

這些店鋪,在行業內被稱為“錨點”,顧名思義,它們就像巨輪的鐵錨,能將海量的客流牢牢地固定在這座商場里。它們通常不是普通的零售店,而是“消費目的地”——人們會為了它們,專程開車半小時穿越城市。比如,一座城市里唯一的一家蘋果電子產品直營店、一個擁有IMAX巨幕的頂級影院或是一個占地數千平方米的室內親子樂園。……

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