誰在為誰買單

走進一座光鮮亮麗的購物中心，一個最反常識的秘密就藏在你的眼前：那家看起來裝修最氣派、客流量最大的店鋪，很有可能付著全場最低的租金。在極端情況下，它甚至一分錢租金都不用付。商場不僅不收租金，反而會倒貼數百萬元的裝修費，求著它留下。

這不是天方夜譚，而是一場精密至極的金融謀劃。要理解這背后的邏輯，我們必須先拋開“商場靠收租金賺錢”這個簡單的念頭。對一座大型購物中心的持有者而言，每個月收上來的租金固然重要，但這只是這盤大棋的一部分。持有者真正在意的，是這棟建筑作為一筆金融資產的“估值”。

簡單來說，這棟樓值多少錢？是20億元，還是30億元？這個估值，決定了持有者能從銀行貸多少款，能在資本市場上融多少錢，以及未來將它賣掉時能賺取多大的回報。而這個估值的核心，取決于兩個關鍵因素：一是商場整體的賺錢能力（凈營業收入），二是它在投資者眼中的風險高低（資本化率）。

下贏這盤大棋的關鍵，就在于花小錢撬動這兩個關鍵因素，讓資產估值實現爆炸式增長。而那些被“免租”的店鋪，就是撬動這一切的黃金支點。

這些店鋪，在行業內被稱為“錨點”，顧名思義，它們就像巨輪的鐵錨，能將海量的客流牢牢地固定在這座商場里。它們通常不是普通的零售店，而是“消費目的地”——人們會為了它們，專程開車半小時穿越城市。比如，一座城市里唯一的一家蘋果電子產品直營店、一個擁有IMAX巨幕的頂級影院或是一個占地數千平方米的室內親子樂園。……