誰在為誰買單

走進(jìn)一座光鮮亮麗的購物中心，一個(gè)最反常識(shí)的秘密就藏在你的眼前：那家看起來裝修最氣派、客流量最大的店鋪，很有可能付著全場最低的租金。在極端情況下，它甚至一分錢租金都不用付。商場不僅不收租金，反而會(huì)倒貼數(shù)百萬元的裝修費(fèi)，求著它留下。

這不是天方夜譚，而是一場精密至極的金融謀劃。要理解這背后的邏輯，我們必須先拋開“商場靠收租金賺錢”這個(gè)簡單的念頭。對(duì)一座大型購物中心的持有者而言，每個(gè)月收上來的租金固然重要，但這只是這盤大棋的一部分。持有者真正在意的，是這棟建筑作為一筆金融資產(chǎn)的“估值”。

簡單來說，這棟樓值多少錢？是20億元，還是30億元？這個(gè)估值，決定了持有者能從銀行貸多少款，能在資本市場上融多少錢，以及未來將它賣掉時(shí)能賺取多大的回報(bào)。而這個(gè)估值的核心，取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是商場整體的賺錢能力（凈營業(yè)收入），二是它在投資者眼中的風(fēng)險(xiǎn)高低（資本化率）。

下贏這盤大棋的關(guān)鍵，就在于花小錢撬動(dòng)這兩個(gè)關(guān)鍵因素，讓資產(chǎn)估值實(shí)現(xiàn)爆炸式增長。而那些被“免租”的店鋪，就是撬動(dòng)這一切的黃金支點(diǎn)。

這些店鋪，在行業(yè)內(nèi)被稱為“錨點(diǎn)”，顧名思義，它們就像巨輪的鐵錨，能將海量的客流牢牢地固定在這座商場里。它們通常不是普通的零售店，而是“消費(fèi)目的地”——人們會(huì)為了它們，專程開車半小時(shí)穿越城市。比如，一座城市里唯一的一家蘋果電子產(chǎn)品直營店、一個(gè)擁有IMAX巨幕的頂級(jí)影院或是一個(gè)占地?cái)?shù)千平方米的室內(nèi)親子樂園。……