人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求端的影響分析

DOI ：10.12433/zgkjtz.20250706

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中至關(guān)重要，不僅關(guān)乎居民的基本居住需求，還和諸多上下游產(chǎn)業(yè)相互聯(lián)系，牽一發(fā)而動(dòng)全身。而人口作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主力，其結(jié)構(gòu)變化宛如一只無(wú)形大手，深刻地塑造著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求端的格局。從全球范圍來(lái)看，伴隨著各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、醫(yī)療水平提升以及社會(huì)觀念轉(zhuǎn)變，人口結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著繁雜且持續(xù)的演變。這種演化所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，正逐漸成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行情的重要因素。因而，深入探究人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求端的影響，具有極為重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、人口結(jié)構(gòu)變化的主要趨勢(shì)

（一）年齡結(jié)構(gòu)老齡化

伴隨著人均壽命的延長(zhǎng)和出生率的持續(xù)下滑，全球各地踏入人口老齡化，且老齡化程度不斷加深。老齡人口在人口總數(shù)中的比例逐年攀升，以65 歲及以上老年人口占比例為例，很多發(fā)達(dá)國(guó)家這一比例已經(jīng)超過(guò) 20% ，一部分發(fā)展中國(guó)家也出現(xiàn)了迅速增長(zhǎng)勢(shì)頭。老齡人口的絕對(duì)數(shù)量和相對(duì)占有率提升，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各個(gè)方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，在房地產(chǎn)領(lǐng)域亦不例外[1]。

（二）家庭結(jié)構(gòu)小型化

傳統(tǒng)大家庭模式逐漸式微，現(xiàn)代社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)愈發(fā)小型化。一方面，年輕人追尋自食其力，結(jié)婚后更偏重于建立核心家庭；另一方面，離婚率升高等多種因素也使得單人家庭數(shù)量增多。家庭平均人口數(shù)量不斷下降，從以往的四世同堂轉(zhuǎn)變成三口之家，乃至單身男女獨(dú)居成為主流，這一變化對(duì)住宅需求的類型和規(guī)模形成了直接沖擊。

（三）城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化

工業(yè)化進(jìn)程促進(jìn)很多鄉(xiāng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化率不斷提升。大城市憑借豐富的就業(yè)崗位、高質(zhì)量的公共服務(wù)和健全的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了農(nóng)村勞動(dòng)力及家屬。城鎮(zhèn)人口的高效匯聚，促使城市規(guī)模不斷壯大，對(duì)城市住房的需求在質(zhì)與量上面提出了更高的要求[2]。

（四）區(qū)域結(jié)構(gòu)分化

不同區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異，造成人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、核心城市以及新興產(chǎn)業(yè)崛起的區(qū)域，變成人口流入的熱點(diǎn)區(qū)域，人口持續(xù)凈流入；而一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后地區(qū)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的區(qū)域，人口大量流出，遭遇人口空心化問(wèn)題。這類區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的分化，對(duì)不同地方的房地產(chǎn)行業(yè)需求帶來(lái)了截然不同的影響。

二、人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求端的影響

（一）年齡結(jié)構(gòu)老齡化的影響

老齡人口增加，對(duì)適合養(yǎng)老居住的住房需求大幅增加。這種住宅必須滿足無(wú)障礙設(shè)施完善、周邊醫(yī)療資源豐富、環(huán)境安靜舒適等條件。如含有電梯、地面防滑設(shè)施的低樓層房，接近社區(qū)醫(yī)院、花園的老年公寓等遭受老年人群青睞。伴隨著兒女成家獨(dú)立，老年夫妻往往選擇面積適度的小戶型住房。小戶型住房不但有利于日常打掃，還能降低居住成本，合乎老年人的生活需求和經(jīng)濟(jì)情況。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的老年人，基于對(duì)生活質(zhì)量的追求，期待改善居住環(huán)境，他們會(huì)將原來(lái)住宅更換為風(fēng)景秀麗、配套齊全的高質(zhì)量住宅小區(qū)，對(duì)房屋的園林綠化、物業(yè)管理等各方面有更高的要求。對(duì)正在居住的房屋，為了保證居住的安全性和便利性，老年人會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行適老設(shè)施改造，如安裝護(hù)欄、改造衛(wèi)生間布局等，這也推動(dòng)了有關(guān)房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。老年人在房產(chǎn)投資方面非常謹(jǐn)慎，更愿意選擇風(fēng)險(xiǎn)較低、穩(wěn)定性強(qiáng)的房產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樽饨鹗找姹容^穩(wěn)定，且受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響小，將會(huì)成為一部分老年投資人的選擇。一些老年人將房地產(chǎn)作為一種養(yǎng)老資產(chǎn)，通過(guò)反向抵押等形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以補(bǔ)充養(yǎng)老資金。這一模式的高速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融服務(wù)創(chuàng)新提出了新要求[3]。

（二）家庭結(jié)構(gòu)小型化的影響

小型家庭對(duì)居住面積需求比較小，但是對(duì)功能分區(qū)要求更加精細(xì)。一房一廳、兩房一廳等小戶型住房變成市場(chǎng)熱點(diǎn)，滿足年輕夫妻、單身人士等群體的居住需求。小型家中更重視自我空間的打造，對(duì)住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格、裝修特點(diǎn)等方面有更多個(gè)性化需求。房地產(chǎn)商對(duì)于這一趨勢(shì)，上線了各種主題、風(fēng)格的小戶型產(chǎn)品，可以滿足不同消費(fèi)者的審美與生活需求。小型家庭在生育子女后，伴隨著孩子成長(zhǎng)，室內(nèi)空間會(huì)慢慢看起來(lái)緊湊，進(jìn)而產(chǎn)生改善住房的需求。他們通常會(huì)將小戶型房子更換為面積更大、房間更多的住房，以適應(yīng)家庭成員提高之后的居住需求。小型家中更加重視社區(qū)的配套設(shè)施，如兒童游樂(lè)設(shè)施、親子活動(dòng)空間等。為了能為孩子提供健康的成長(zhǎng)環(huán)境，家庭在選擇改善住房時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇社區(qū)配套健全的樓盤(pán)。小戶型住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，投資門(mén)檻較低，吸引了許多投資者的目光。對(duì)于一些手頭資金不足但又想涉足房地產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，小戶型住房成為一種較為理想的投資項(xiàng)目，既可以通過(guò)租賃獲得租金收益，有望在全國(guó)房?jī)r(jià)上漲中獲得資產(chǎn)增值。小型家庭投資房產(chǎn)時(shí)，更重視房產(chǎn)的靈活性和流動(dòng)性。小戶型住房在租賃市場(chǎng)上更容易找到租戶，且在出售的時(shí)候也相對(duì)比較容易下手，這也使得投資人在決策時(shí)更加傾向于小戶型房產(chǎn)。

（三）城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化的影響

大量農(nóng)村人口流入城市，帶來(lái)了對(duì)建筑住房的極大需求。不論是購(gòu)買房屋或是租賃房屋，都使得城市住房市場(chǎng)的需求規(guī)模大幅度擴(kuò)張。為了滿足這一需求，城市需要加大住房建設(shè)力度，增加住房供應(yīng)。外來(lái)務(wù)工人員因?yàn)楣べY水平較低，對(duì)價(jià)格較為敏感，多側(cè)重于租用價(jià)格低廉的城中村、老舊小區(qū)住房。而大多數(shù)在城市扎根、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，則開(kāi)始有購(gòu)買房屋的需求，他們對(duì)于住房的地理位置、配套等層面有一定要求，但在購(gòu)房預(yù)算上比較有限。伴隨著入城時(shí)間的增長(zhǎng)和收入水平的提升，一部分農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市站穩(wěn)腳跟后，逐漸追求更高的居住質(zhì)量。她們希望從原先擁堵、環(huán)境比較差的出租房屋或陳舊住宅，更換到風(fēng)景秀麗、配套齊全的現(xiàn)代化小區(qū)，對(duì)房屋面積、房型、物業(yè)管理等各方面有了更高的要求。為了能讓兒女可以接受良好的教育，很多進(jìn)城家庭在改善住房時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇周圍有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房產(chǎn)。學(xué)區(qū)房成為這類家庭改善住房的重要選擇，促進(jìn)了學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入推進(jìn)，促使城市市場(chǎng)前景廣闊，吸引了大批投資人。他們更加看重城市房產(chǎn)的升值潛能，紛紛將資金投入到城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是一些新興城市區(qū)域，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日益完善與產(chǎn)業(yè)的興起，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，吸引了許多投資者的目光。城鎮(zhèn)化帶來(lái)人口集聚，推動(dòng)了城市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。為滿足居民的消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。投資者對(duì)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)的投入熱情高漲，希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，分享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)紅利[4]。

（四）區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的影響

人口持續(xù)流入的熱點(diǎn)區(qū)域，如一線城市及部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，住宅需求不斷上升。不論是剛性需求還是改善需求，都呈現(xiàn)出旺盛的趨勢(shì)。因?yàn)槿丝诘脑鲩L(zhǎng)快速，住房供應(yīng)通常無(wú)法滿足需求，造成全國(guó)房?jī)r(jià)上漲壓力比較大。人口大量流出的區(qū)域，住宅需求明顯降低。特別是一些農(nóng)村與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的城鎮(zhèn)，房屋空置率升高，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。局部地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)房?jī)r(jià)下降、房屋庫(kù)存積壓的現(xiàn)象。在人口流入地，伴隨著人均收入水平的提升與生活觀念的轉(zhuǎn)變，改善需求不斷升級(jí)。住戶不但對(duì)住房面積、房型有更高的要求，還對(duì)小區(qū)的質(zhì)量、周圍環(huán)境以及配套設(shè)施提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。高質(zhì)量的改善型住房市場(chǎng)需求旺盛，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)。在人口流出地域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，人均收入增長(zhǎng)緩慢，改善住房能力受限制。即便有改善需求，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷和居民購(gòu)買力不夠，難以得到合理釋放。人口流入地的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率較高，吸引了大批投資人。不論是當(dāng)?shù)赝顿Y人或是外地投資人，都看好這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，陸續(xù)增加投資。投資需求的提高進(jìn)一步推動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象。人口流出區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)樾枨蟛粔?、房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)很大，投資吸引力大幅度下降。投資人對(duì)這些地區(qū)的房產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，資金凈流入降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨較大困境。

三、基于人口結(jié)構(gòu)變化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）產(chǎn)品策略調(diào)整

開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)力度，建設(shè)適合老人定居的社區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，綜合考慮老年人的生理和心理需求，設(shè)定無(wú)障礙通道、緊急呼叫系統(tǒng)、醫(yī)療保健設(shè)施等。與此同時(shí)，提供多樣化的養(yǎng)老服務(wù)，如康復(fù)護(hù)理、文化娛樂(lè)等，打造一站式養(yǎng)老居住環(huán)境。提升小戶型住房設(shè)計(jì)，提升空間利用，重視功能分區(qū)的合理性。在裝修方面，發(fā)布個(gè)性化的裝修套餐，達(dá)到年輕家庭對(duì)住房的審美和個(gè)性化需求。除此之外，加強(qiáng)社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，如打造共享空間、兒童游樂(lè)區(qū)等，提高小區(qū)的生活品質(zhì)。在城市住房建設(shè)中，根據(jù)不同收入的人群，提供多元化的住房產(chǎn)品。一方面，增加保障性住房建設(shè)力度，滿足外來(lái)務(wù)工人員等低收入人群的居住需求；另一方面，開(kāi)發(fā)中高端商品房，滿足有一定經(jīng)濟(jì)能力的進(jìn)城人員及城市居民的改善需求。與此同時(shí)，重視住房周圍的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)，提升住房的綜合價(jià)值[5]。

（二）市場(chǎng)定位調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)不同地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位。在人口流入的熱點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)滿足剛性需求和改善需求的住房產(chǎn)品，同時(shí)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。在人口流出地域，可適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)對(duì)策，如將一些閑置不用房地產(chǎn)改造成民宿客棧、老年公寓等，探尋多樣化的發(fā)展模式。詳細(xì)分析不同年齡段、家庭模式、工資水平客戶的需求特點(diǎn)，進(jìn)行客戶細(xì)分。對(duì)于老年客戶，提供養(yǎng)老型住房產(chǎn)品與服務(wù)；對(duì)于年輕家庭，推出小戶型、低總價(jià)的住房產(chǎn)品，并注重社區(qū)的活力和社交功能打造；對(duì)于高收入人群，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的豪華住宅和高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

（三）政策引導(dǎo)與支持

政府部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、稅收、金融等方面的優(yōu)惠支持。如優(yōu)先保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，給予稅收減免政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)貸款等，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。為了滿足城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大量流動(dòng)人口的住房需求，政府部門(mén)要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與管理。出臺(tái)相關(guān)政策，激勵(lì)個(gè)人和企業(yè)將閑置不用的房子出租，給予住房補(bǔ)貼，建設(shè)保障性租賃住房等，提升住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，穩(wěn)定租金水平。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小區(qū)域間的發(fā)展差距。加強(qiáng)對(duì)人口流出區(qū)域的產(chǎn)業(yè)扶持，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，吸引人口回流，緩解人口區(qū)域結(jié)構(gòu)分化所帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不

平衡問(wèn)題。

四、未來(lái)展望

展望未來(lái)，人口結(jié)構(gòu)變化將繼續(xù)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求格局。伴隨老齡化程度的進(jìn)一步加深，對(duì)專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)、居家適老改造服務(wù)的需求會(huì)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，這不僅需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)供給上更趨精細(xì)化、專業(yè)化，還會(huì)繼續(xù)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，如老年醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)保健等領(lǐng)域與房地產(chǎn)的深度融合。

家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢(shì)下，年輕一代對(duì)住宅智能化、個(gè)性化的需求將有助于房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。智能化家居系統(tǒng)將會(huì)成為標(biāo)準(zhǔn)配置，房屋定制化服務(wù)有望興起，房地產(chǎn)商必須緊隨年輕消費(fèi)者的喜好與生活方式轉(zhuǎn)變，打造更具吸引力的居住空間。

城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有較大發(fā)展空間，城市在接受農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口時(shí)，對(duì)保障性住房、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求急切。與此同時(shí)，伴隨著城市更新進(jìn)程加快，舊樓改造、城市功能區(qū)優(yōu)化等項(xiàng)目也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新活力[6]。

在區(qū)域方面，人口流動(dòng)的不均衡將促使各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化。熱點(diǎn)城市需重視住房供應(yīng)的合理規(guī)劃，抑制投機(jī)性需求，保障住房市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展；而人口流出地域則需要探尋特色化發(fā)展路徑，如發(fā)展旅游地產(chǎn)、生態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)等，探尋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)參加者只有敏銳捕捉人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)，積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才可以在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中獲得發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

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（作者單位：上海永業(yè)福高置業(yè)發(fā)展有限公司）