基于建筑工程管理視角的住宅項目品質提升策略討論

房地產作為經濟活動的重要組成部分之一，房地產投資在很多國家的 GDP 中都占據極大的比例，這意味著房地產市場的任何較大的變動都會對經濟產生連鎖反應。而且隨著生活水平的提高，人們對于住宅的要求也越來越高，以前對于住宅的品質、特色等沒有要求，但現如今住宅項目的品質、特色等成為人們選購的重要評估要素。在此背景下，在城市發展中必須重視住宅品質的提高，站在建筑工程管理的角度分析市場需求，制定有針對性的住宅質量提高措施。

一、建筑工程管理的概述

（一）概念分析

建筑工程管理就是針對建筑工程實施全過程、全方位的管理活動，包含了從工程項目規劃、設計、施工、驗收再到維護各個階段，保證工程項目可以按照預定的目標、質量、成本完成。建筑工程管理包含了工程技術的合理應用，還涉及經濟、法律、管理等多個領域，要求管理者具有較高的專業能力和綜合素質，協調各方資源，處理復雜的問題，保證工程項目順利完工。

建筑工程管理表示從事工程管理的企業受到工程項目業主的委托，對工程建設全過程或分階段開展專業化的管理，用最小的資源實現目標的最大化。管理的內容包括施工進度、施工質量、施工安全、施工成本、機械設備、材料、人員等。具體職責為：一是施工進度管理。保證項目按照計劃完成，要及時調整進度計劃來應對施工中面臨的各種問題。二是施工質量管理。保證工程質量符合設計要求以及相關標準。三是施工安全管理。預防和減少安全事故的發生，確保施工人員的人身安全。四是施工成本管理。嚴格控制項目成本，確保項目在合理的預算內完成施工。五是機械設備和材料管理。合理調配和應用機械設備與材料，提高施工效率。六是人員管理。合理安排人員，提高工作效率和團隊協作能力[1]。

（二）建筑工程管理對提高住宅品質的意義

首先，在設計管理方面，合理的設計管理保障了住宅的功能性和舒適度。比如說，能夠優化住宅的功能、制定合理的住宅設計方案、提高住宅使用功能等，有效解決住宅使用功能不合理的問題。同時，聚焦規劃設計也是提高住宅品質的關鍵手段，比如小區與周圍環境和建筑的關系、建筑朝向、樓間距等都是需要統籌考慮的問題，能夠保證設計的人性化和實用性。

其次，在施工管理方面，嚴格的施工管理才可以保障工程質量，避免施工過程中出現嚴重的質量問題。通過規范施工過程控制，如材料的采購與驗收、施工工藝的操作、施工人員技術培訓與管理等，可以確保各個施工環節工作的有序開展，避免出現嚴重的質量問題。通過加強施工質量監督管理，通過對重要環節的監督與重點施工部位的巡查，可以確保工程質量達到要求。

最后，在質量管理方面，質量管理方案、施工過程控制、質量檢驗與評估等手段都是提高住宅品質的主要措施。制定合理的質量管理計劃才可以明確質量管理目標和要求，規范相關工作的職責與要求，同時構建完善的質量檢驗方法與標準，從而切實提高住宅品質。質量檢驗和評估對施工質量的整體評估，保證施工質量符合預期要求[2]。

（三）住宅項目工程的管理內容

住宅項目是指專供居住的房屋建筑項目，如商品房、保障性住房等，住宅項目規劃必須符合當地的整體規劃要求，考慮到居民的實際需求，因此地理環境、交通便利以及周圍配套設施等也是項目建設考慮的重點問題。

優質住宅項目的特點為：一是地理位置優越。優質住宅項目位于交通便利、生活設施齊全的區域，比如，住宅靠近公共交通站點、學校、醫院、購物中心等。二是設計科學合理。現代住宅工程非常重視空間布局的合理性和住宅功能的多樣性，如開放性廚房、多功能房間、智能家居系統等。三是配套設施齊全。優質住宅項目通常會配備完善的設施，如健身房、游泳池、兒童游樂園等，從而有利于提高居民的生活質量。

住宅項目管理包括：一是項目計劃與執行。作為管理的重要內容，實際項目開始到結束的整個過程，要制定項目的項目計劃并且按照計劃中關于目標、施工范圍、時間表等內容進行落實，同時做好有效的監督與調整。二是質量管理。要保證住宅項目符合預定的標準與要求，就要制定質量管理計劃且明確質量管理目標，從而有針對性地開展管理以提高住宅項目的質量。三是成本管理。加強成本管理才可以提高住宅項目的經濟效益，做好成本預算與實時監控，確保項目成本控制在合理范圍中。四是人力資源管理。人力資源管理是保證人員招聘、人員培訓落實的基礎，同時能夠完善激勵機制和績效管理機制，調動員工工作的積極性和責任心。五是環境管理。隨著我國對環境保護的重視，建筑行業的住宅項目要制定環境管理計劃，切實落實好環境保護的各項活動。

二、建筑工程管理中住宅項目常見問題

（一）工程設計水平較差

很多工程施工階段對質量管理缺乏足夠的重視，很多業主為了節省費用沒有聘請專業的人員進行住宅工程的設計，最終出現設計方案不完善、設計文件不齊全、工程結構設計計算書與圖紙不吻合等問題，更有甚者，有些工程在抗震設計上存在問題，結構不合理，嚴重影響了住宅項目的施工安全。

比如說，在屋面防水設計中，建筑屋頂周圍的矮墻存在著局部泛水檐高度不足、伸縮縫出屋面墻壓頂設計不合理等問題，這些都是造成住宅后續出現滲漏問題的潛在因素。

（二）住宅項目周圍交通便捷性較差

考慮到擾民、油煙污染等問題，有些城市要求住宅工程不可設置商底，商業區需要獨立設置。住宅區域不可有商底，那么住宅周圍的街道就沒有繁華的商業街區，雖然解決了污染、雜亂的問題，但隨之而來的問題是住宅周圍的便捷性較差。此外，單獨設計商底，會導致建設成本的增加，而且為了避免建筑密度較大，商業區必然會占據一部分住宅空間，反而會影響住宅工程的品質，限制住宅的類型。對于商業綜合商場較少、人口密度低的小城市來說，對于街巷商業的需求量更大，如果單獨設置商底則無法滿足當地居民的實際需求，反而會影響住宅項目的品質。

（三）住宅內品質較差

要滿足住宅舒適度的需求，不僅要有較大的空間面積、充足的光照和良好的通風，也需要優化周圍的綠化景觀、進行多種戶型的設計，不僅滿足居住的舒適感和私密性，也要為鄰里鄰居提供相互溝通交流的空間。傳統的住宅設計受到樓戶比不可超過 15% 的限制以及政策的影響，中小戶型住宅的居住質量較差。

（四）住宅小區的綠化面積較低

首先是在規劃階段忽略了綠化設計。小區規劃中更多的關注點在建筑局部和實用性設計上，忽略了綠化設計的投入。部分開發商為了追求經濟效益，縮減了綠化用地比例，用于建造更多的住宅和商業設計，導致小區綠化率下降。其次，后期養護資金不足。雖然有些住宅項目在規劃階段考慮到了綠化面積的問題，但是在實際建設階段由于后期養護資金不足，綠化效果很難維持。缺乏足夠的資金用于購買植物、維護設備和雇用專業的綠化工作人員，導致住宅小區的整體綠化水平較差。最后，政策引導和支持不足。政府在住宅小區綠化的政策引導與支持也是影響其綠化率的重要因素，若是政府未能出臺相關的政策鼓勵并且支持小區綠化建設，那么住宅小區的綠化建設的重視度較低，而且住宅小區的綠化工作也很難堅持[3]。

三、建筑工程管理角度下住宅項目品質提升對策

（一）強調城市特色，呈現不一樣的城市環境

第一，重點做好市區重點區域的規劃與設計。城市中心的重點區域，必須聘請專業人員開展研究，結合當地城市特色和文化底蘊開展住宅項目的規劃。作為設計人員必須充分了解當地地域文化、建筑特點和建筑歷史等，確保住宅設計能夠符合當地民俗和文化。第二，做好分區管理。按照片區劃分落實城市差異化發展，做好針對性地規劃。城市核心區域作為高密度區，要滿足經濟的發展需求；城市的自然山水風光則為低密度區，要做好充分的保護與合理利用。通過不同片區劃分后進行住宅項目的建設，則可形成錯落有致、疏密得宜、層次豐富的城市風光。第三，合理采用先進技術進行管理。結合住宅項目工程情況和管理要求構建管理平臺，將地塊設計方案模型導入三維系統中，通過 BIM 技術、GIS 技術，通過三維模型觀察建筑物與周圍環境的關系，觀察建筑物所在區域的交通情況，建筑物的高度、建筑物之間的間距等，確保設計方案的合理性。

（二）為居民提供多元化的消費渠道

禁止商底建設的目的本身也是為了提高住宅的品質，但也導致住宅周圍失去了煙火氣。可以采取以下手段進行解決：第一，建筑工程設計上，要采用退臺的方式，底層商業臨街面需要與住宅的臨街面保持一定的距離，退臺要做好綠化處理，保證美觀性和生態性，也減少了對住宅的影響。第二，做好對底商經營類型的管理。控制底商中餐飲的數量，在規劃階段就要明確商業店鋪的類型并且簽訂協議，同時底商還可以結合公園城市建設的理念，將公園與特色社區商業結合起來，不僅提供了消費場景，也優化了環境，提高了住宅居住的舒適度 [4]。

（三）探索生態住宅建設

第一，現代建筑的發展是為了滿足人們對居住環境和生活的更高追求，因此住宅設計與建設要秉承著以人為本的原則，重視建筑和生態環境的融合，同時人們在居住過程中也要對生態建筑有深刻的感受，促進人與自然的和諧共處。第二，因地制宜，結合環境進行住宅建設。住宅建設和生態的融合必須做到因地制宜，根據生態學的相關理論對當地建筑進行生態化設計，通過生態建筑理論進行住宅建筑周圍環境的改造與設計。城市人口密集問題導致住宅建筑普遍采用占地少、高層數的設計，同時對住宅周邊的生態環境設計也進行了重點規劃，注重對原有生態環境的保護與利用，從而使建筑與環境和諧共生。第三，人與自然的和諧相處。

住宅建設設計要引入生態環境的因素，人作為生態的一部分，建筑設計的整個過程都需要對生態環境的合理利用給予高度關注，提高舒適度。第四，提高住宅的生態功能?，F代住宅建筑應具有節能的功能，因此有效提高了建筑物的價值，不僅具有綠色生態的特點，也滿足了人們的生活服務需求。生態設計結合建筑物的氣候分區、室內熱環境、節能指標、建筑布局節能要求、采暖通風方式等實際需求，科學設計圍護結構的保溫技術，對建筑物的外墻、門窗、屋面、地面等都設置了保溫結構和保溫措施，盡可能就近取用建筑材料。同時，重視建筑節能工程施工作業環境與條件，滿足相關工藝和施工標準，確保建筑物的冬天保暖和夏季通風的生態功能不斷提高[5]。

（四）為住宅項目建設提供政策支持

一方面，城市郊區可以提供低容住宅產品的建設用地，支持高品質住宅的建設，而城市可充分利用自然山水景觀，探索有天有地、前庭后院的住宅設計方案；另一方面，提高樓戶比。在以往 15% 的樓戶比要求下，住宅內的景觀陽臺以及生活陽臺面積都無法滿足實際需求，因此可以適當地提高比例，飄窗、樓臺、退臺等均不納入指標中，這對提高住宅品質有重要的意義[6]。

參考文獻：

[1]林楊.基于建筑工程規劃管理視角的住宅項目品質提升策略分析[J].住宅與房地產，2024（26）：74-76.

[2]徐華海.住宅地下車庫品質提升設計要點分析—以杭州北秀觀云項目為例[J].居舍，2023（15）：94-97.

[3]韓勇煒，黃文龍，劉勝杰.限額設計下的居住環境品質提升——以廣華新城居住區616地塊職工住宅項目為例[J].住宅產業，2021（12）：36-40.

[4]柳博會.影響住宅品質提升的若干問題及對策分析[J].住宅產業，2021（04）：36-39+88.

[5]廖文訪.基于提升居住品質理念的集合住宅概念規劃初探——以西安藍山水岸項目為例[J].建筑與文化，2014（06）：150-151.

[6]張秀芬，史子飛.完善住宅性能提升住宅品質——“中基·禮域”申A項目案例介紹[J].住宅產業，2007（07）：64-67.

（作者單位：1. 安丘市房地產發展服務中心，2. 安丘市自然資源和規劃局）