話題：房地產業走向“大魚時代”

房地產業原有格局將打破，持樂觀態度的觀察者甚至認為，這將會直接造就中國房地產行業真正的航母

水至清養大魚

2001年以來，是中國房地產業政策變動最為頻繁的時期。出臺、變更的法規條文異常之多，如房地產企業上市禁令被打破、個人出租住房進一步予以減稅、國有職工首次購房免交契稅、空置房屋銷售延長免稅費的最后期限、取消住宅建設的47項不合理收費等，不一而足。

其中最為重要的，當屬從2002年7月1日起實施國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。這甚至被房地產界人們稱為一場新的“土地革命”。它的核心內容是叫停“協議出讓”這種在中國土地出讓中占到了95％份額的方式。土地轉讓自此被嚴格規范起來：經營性土地的使用權將采用招標拍賣掛牌出讓制度，對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的行為規定了嚴格的法律責任。

盡管有人猜測這個措施貫徹起來并非一日之功，甚至有人猜測這項政策的出臺有著短期目的，但總的評價還是頗為正面的，因為在理論上，這將使未來房地產公司們在“拿地”這個最為重要的一環，面臨公平的競爭環境。

對房地產公司來說，一個實質性的變化在于，資金實力將在很大程度上成為競爭成敗的關鍵。長遠來看，這應是一個積極因素，一方面提高了房地產行業的準入門檻，另一方面由于開發商們競爭的不再是與政府的關系，而是資金實力和經營水平。作為發展商來講，顯然大大降低機會成本，還可減少政府的尋租行為。

在目前50余家房地產上市公司當中，有六家的土地儲備已經超過了300萬平方米，包括萬科、深寶安、銀基發展、中華企業、北京城建，外高橋等。對于它們來說，短期之內11號文的影響還不會太大，但是從長期來看，由于招標拍賣對開發商“拿地”的資金實力要求極高，會使得一些規模較小的企業很難生存，不少公司將會被擠出市場。

對于資金實力強且品牌形象較好的房地產企業來說，進軍異地市場也將不再艱難。深萬科王石就不諱言，新的規定為萬科進入更多城市帶來了更好的機會，明年萬科開發的重點將是在蘇州、杭州、寧波、溫州等城市——目前滬深兩市近50家上市公司中僅有五分之一涉足異地投資。

顯而易見，房地產原有格局將打破。持樂觀態度的觀察者甚至認為，這將會直接造就中國房地產行業真正的航母。中國目前稱得上是房地產企業的有不下5萬家，資金實力弱、開發規模小，而且多為項目型公司，打一槍換個地方。比如久負盛名的深萬科2001年房地產銷售收入也只有33.5億元，不到全國的1％，而香港的同類企業的市場份額為30％～50％。這一前景是誘人的，王石就聲稱：“我們即使進入了十個城市開發，市場占有率也不過2％，而在中國還要5年到8年的時間才能形成一個所謂的二八黃金分割（20％的公司擁有80％的市場）”。建設部住宅與房地產司副司長沈建中也表示：“未來的格局就是要通過競爭，把那些弱小的、沒有發展前途的淘汰掉。”

值得注意的是，在“航母”的候選者中，老牌地產公司通過內在成長將占據一席之地，而叩門而入的“外行”也是不可忽視的一個群體。

房地產的進入門檻并不高，從某種意義上說，資金、土地或者是“關系”，三者得其一即可入行。2000年后，由于大多數行業的競爭加劇，缺乏有效需求，而房地產行業利潤較高，市場容量很大，致使大量資金從其他行業流向房地產。2001年受房地產景氣向好的吸引，有眾多企業紛紛攜巨資“空降”房地產業。在2001年《福布斯》公布的50名中國內地首富名單中，已有17人從事房地產及建筑行業，比如新希望集團預計投資房地產業金額在25億至30億元。除此之外，這個名單上還要加上海爾、聯想、寶鋼這些人們耳熟能詳的企業。

大量“行外資金”的涌入，使得房地產業備顯擁擠。房地產類上市公司從2000年的31家增加到52家，同時2001年房地產上市公司也出現了業績分化現象較為嚴重、現金流普遍短缺、業績穩定性較差的局面。與此同時，對于房改帶來的爆發性購買力是否能夠持續，也需謹慎待之。特別是由于房地產開發具有時間長、資金投入大等特點，新增資金不能立即形成現實的供給，行業的周期性風險也有所放大。

即便如此，國內房地產消費已經歷史性地轉入以個人為主的局面，這個轉變所帶來的巨大需求空間也是真實穩定的。只要房地產價格調整到一個合理水平，可以預見新的“購房潮”仍將巨大，只要環境規范，新的房產航母也終將破殼而出。

業績參差 “尋寶”有據

目前房地產板塊的上市公司多集中在北京、上海和深圳三地。深圳早期上市的房地產公司，除深萬科業績尚可，其余均陷入虧損，呈茍延之態；上海的房地產公司多數得到政府的支持，而北京的房地產公司大部分是通過借殼上市。從2001年的年報來看，房地產行業的上市公司規模和業績差異都比較大。從股價總體來看，房地產行業的市盈率長期在市場平均的市盈率之上，2002年6月底行業市盈率68倍，凈倍率7.3倍，均高于市場平均的55倍、3.5倍。

國泰君安證券研究所對1041家上市公司2002年中期和全年業績預測的情況分析，51家房地產上市公司2001年中期平均每家凈利潤為2980.4萬元，而預計2002年中期將達到3596.5萬元，增幅為20.67％；2001年全年平均每家凈利潤為6804萬元，預計2002年全年將達到8074.9萬元，增長率為18.68％，在全部行業排名中僅次于金融服務、石油加工及煉焦的業績增長而位居第三。另一個值得注意的現象是，非房地產公司經過重組進入房地產行業的重組行為，往往股價升幅很大，像陽光股份（0608）前身是經營水泥業務的廣西虎威，重組方是北京陽光房地產公司。重組后公司2000年稅后利潤達到8377萬元，公司股價漲幅在5倍以上。

然而，目前很多開發商卻樂不起來。

從2001年底開始到今年年初，房屋銷售的旺勢轉而疲弱，房價也有所回落，但開發投資只增不減：今年前三個月房地產開發投資保持了30％的增長速度，土地購置與開發面積的增長速度也明顯高于去年同期。與此同時，商品房銷售價格出現負增長，商品房銷售面積增速回落：今年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。商品房銷售額增長率為16.7％，商品房空置面積同比增長4.7％。

今年3月份國房景氣指數指標也表明，土地開發面積和投資分類指數增幅最大，而銷售價格下降及商品房空置面積的增長，這使得開發商們喜中帶憂。盡管一季度有央行降息和國家主管部門要求降低開發成本費用等多項政策扶持，但種種跡象都在暗示，房地產業在2002年似乎面臨調整。

另一個不利因素來自房地產貸款政策的變化。2001年6月27日，中國人民銀行發布的《關于規范住房金融業務的通知》，要求商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件，為開發商的貸款條件立下了較為苛刻的“規矩”：貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目；企業自有資金應不低于開發項目總投資的30％；開發項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》）；商業銀行發放個人住房抵押貸款、貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款；借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3等。該通知對眾多房地產開發商的資金面產生很大壓力。

不過，正因為房地產板塊的結構參差，所以順境逆境都可以“尋寶”（找出好的上市公司）。專家建議，選擇房地產板塊的上市公司需注意以下幾個方面：首先是過硬的企業素質及良好的市場形象。因為充分競爭時代的高風險決定了公司不能出現決策性失誤，不然咸魚翻身難之又難；其次是歷史遺留問題少。經過一場史無前例的房地產泡沫之后，總體上房地產上市公司的歷史遺留問題嚴重，主要體現在積壓房上。大量的積壓房會拖慢企業發展的步伐乃至危及企業的生存，歷史遺留問題少是房地產企業取得良好業績的基礎之一。如新上市公司中的棲霞建設、金地集團等；第三，要坐擁一定量優質低價的土地儲備。在房地產業中長期向好的背景下，這是房地產企業持續發展的保證。這類公司如中華企業、華僑城和招商局等。最后，是大股東實力要雄厚。通常上市公司僅是一個融資窗口，有實力的大股東為了更好地利用這個融資窗口，會不斷地將優質資產注入到上市公司中去，因此這類上市公司有較好的業績保證。比如世茂股份、中遠發展和天鴻寶業等。