推行住房抵押貸款證券化

住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點，但是住房抵押貸款一級市場受到貸款機構安全性、流動性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機構的資金來源，增強了銀行資產(chǎn)的流動性，分散了抵押貸款的風險，貸款機構可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿足購房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟的良性循環(huán)，即貸款機構由于安全性的保證而愿意多貸出資金、購房者由于輔助資金的增加而能夠多購買住房、社會總需求由于房地產(chǎn)的拉動而得到明顯的增長。

隨著我國住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟學界的廣泛關注。解決這一問題，除了把房價降到一個合理水平外（包括經(jīng)濟適用房的建設、以及降低有關的政府稅費等），還應大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

目前住房抵押貸款市場的局限性分析

一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機構申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉讓市場，是指金融機構將住房貸款轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。

抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴格限制貸款期限；三是風險大，由于按揭貸款是期限很長的債權資產(chǎn)，銀行面臨的利率風險就很大；另外，當客戶因某種原因失去償還能力或者認為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機構將其所持有的抵押債權匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機構或私人機構的擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實現(xiàn)相關債權主體的直接轉換。

住房抵押貸款證券化的效應分析

住房抵押貸款證券化實際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財產(chǎn)，把不可移動的房地產(chǎn)轉化為可流通轉讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險

以住房抵押貸款為擔保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

提高了資產(chǎn)的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題

由于房屋抵押貸款的期限最長可達30年，對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，信貸資產(chǎn)回收周期很長，而通常銀行吸收存款負債最長僅5年(實際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內流動，平衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不等，使之平均化和市場化。

抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用

對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源，增強了抵押貸款的流動性，分散了抵押貸款的風險，使金融機構可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長。

住房抵押貸款證券化的建議

近些年來，我國在房地產(chǎn)證券化方面進行了一系列的探索和實踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件；2、我國已建立了一些房地產(chǎn)金融機構，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房儲蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機構上的保證；3、大批房地產(chǎn)與證券評估機構的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障。但是另一方面應該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，通過有關管理部門的推動和扶持，結合我國的實際情況，從以下幾個方面入手：

培育抵押貸款證券化市場

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：制定相應的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務；深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構，建立多元化的投資融資機構，推進金融機構經(jīng)營機制的轉換，擴大住房信貸資金來源；開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應學習國外經(jīng)驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。

建立完善的抵押市場擔保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構的信貸風險；在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機構和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。由此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運轉必須有完善的抵押擔保體系的支持。因此，設立專門的證券化擔保機構，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸款證券化打下堅實的基礎。

加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建立

包括：建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構的抵押貸款所有權和房產(chǎn)抵押權，組成抵押貸款組，經(jīng)標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金；培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔發(fā)行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。

住房抵押貸款的證券化途徑

住房抵押貸款證券化是從住房抵押貸款一級市場向二級市場的轉化，因此其操作思路首先從一級市場開始。以抵押債券為例，抵押貸款證券化的運作模式包括：銀行機構向抵押借款人發(fā)放抵押貸款；抵押貸款的證券化。銀行機構將抵押貸款債權出售給抵押貸款公司，由抵押貸款公司將其組成抵押貸款組，經(jīng)標準化處理、信用評級及擔保公司擔保升級后，發(fā)行抵押貸款債券；銀行機構或抵押貸款公司向社會發(fā)行抵押債券。發(fā)行方式可采用直接發(fā)行或間接發(fā)行。前者是發(fā)行者親自辦理必要的手續(xù)，直接向投資者籌措資金；后者是以專門部門為經(jīng)紀人間接地籌措資金，廣泛地召募投資者，這部分經(jīng)紀人即證券承銷者；債券進入二級市場參與流通。二級市場上的投資者有機構投資者和個人投資者，鑒于住房抵押貸款證券存在一定風險且金額較大、期限較長，其投資主體應以機構投資者為主，以個人投資者為輔。

住房抵押貸款證券化的推行，對于豐富我國的證券市場（避免A股獨大的風險）、增加社會穩(wěn)健的金融投資渠道、促進總需求和GDP的增長等等，無疑是具有非常重要的意義。