全國三十五個大中城市房屋銷售市場價格簡析

房地產業作為國民經濟新的增長點，為我國經濟的快速增長做出了積極的貢獻。2001年全國房地產市場穩步升溫，房屋銷售價格同比上漲2.2％。2002年全國房地產市場仍呈火爆態勢，上半年房屋銷售價格同比上漲3.6％。東南沿海地區和西部重點地區重點城市的房屋銷售價格出現了較高漲幅。那么，全國35個大中城市房地產市場的價格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發展態勢？下面將就2001年有關統計數據進行簡單描述和分析。

房地產市場溫度不均價格差異較大

如“表1”所示，2001年全國35個大中城市房屋銷售價格抽樣調查資料表明：35個大中城市中，房屋銷售價格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋銷售價格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2％、6.1％、5.8％、4.4％和4.2％；同比下降的城市是大連、昆明和海口，分別下降0.4％、0.3％和0.2％。房屋銷售價格較高而同比價格漲幅又較明顯的城市是上海，價格較低而同比價格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國35個大中城市房地產市場狀況與各地區經濟狀況、收入水平和人們消費取向的關系又如何呢？

全國35個大中城市房屋消費狀況

如“表2”所示，全國35個大中城市中購房建房消費占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，分別為22.0％、16.9％、13.9％、13.2％和12.6％；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，分別為1.0％、1.0％、1.4％和1.7％。可支配收入較高，購房建房消費所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州。可支配收入較低，購房建房消費所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。

從購房建房消費占可支配收入的比例看，全國35個大中城市房屋消費占整個消費的比重較小，人們對房屋消費還很謹慎，對房地產市場還在觀望。房屋消費的需求何時釋放，與各地區的經濟發展前景和人們對收入的預期有關；與房地產市場的溫度是否適中，價格是否合理有關。隨著市場經濟的發展，消費者的消費理性程度與日俱增，房地產市場只有通過市場整合，使其監管有序、溫度適中、價格變動與消費者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動房屋消費需求的釋放，使房地產市場健康發展。那么，目前我國房地產市場的理性程度、價格合理程度如何呢？

房地產市場溫度較高相對價格也較高

2001年，全國35個大中城市房地產市場的價格呈現增長態勢。我國西部大開發進入實施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動了房地產業的發展。房屋銷售市場出現了火爆的場面，有些地區出現了排隊和計算機搖號購房的現象。2001年全國房屋銷售價格與上年相比增長2.2％；2002年上半年全國房屋銷售價格與上年同期相比增長3.6％。全國房地產市場溫度較高，但未出現過熱的現象，價格的增長是合理的。

國際上發達國家的房屋銷售中，套房價格與消費者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數字來看，我國的房屋銷售價格似乎是合理的，市場是理性的，但不能這么說。我國的房屋價格與房屋消費與國際上發達國家的房屋價格與房屋消費是不可比的。我國的房屋消費處在初期階段，不但房屋消費水平較低、房屋質量不高、居住環境不夠好、配套設施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內的福利性質，銷售是不完全市場化的。國際上發達國家的房屋消費處在享受階段，房屋消費水平高、房屋質量好、居住環境好，配套設施完善，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發達國家的房屋消費不在一個水平線上，房屋銷售價格是不可比的。根據目前中國的經濟狀況和居民消費水平，我國的“套房”銷售價格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設的整體結構不合理，適合高、中、低收入階層消費的房屋比例失調，房屋銷售總體價格普遍較高，房地產市場的溫度也較高。

加強宏觀調控促進房地產業健康發展

近期，我國東南沿海等經濟發達地區的房地產價格增幅較高，部分城市的房地產業出現了買方市場，部分城市的土地交易價格出現了大幅增長，全國房地產價格也出現了較高幅度的增長。從統計數字看，2002年上半年固定資產投資價格同比走平，居民收入增加，工業品價格同比繼續走低，消費價格也在下降。在此情況下，房地產價格上漲，市場升溫是正常的現象。土地資源的儲備是房地產開發商關注的最重要的環節。有些地區已經采取了切實措施，加強對土地資源開發利用的監管，提高了基價，采取了競標和拍賣等交易方式，使土地價格大幅上漲，對土地資源的開發利用起到了一定的控制作用，但全國范圍內控制力度不夠。適合高、中、低不同收入階層消費者購買的房屋建設比重控制不好，有些地區一方面新開盤的經濟適用房供不應求，另一方面房屋開發量較大房屋空置率在增加。因此，第一要調整房屋建造結構，用合理的房屋價格結構調控房屋銷售總體價格趨于合理；第二要全面開放和完善全國房屋二級市場，使一二級市場互補，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理；第三要加強對整個房地產開發和銷售的宏觀調控，從可持續發展、合理使用和供需平衡出發控制土地資源的開發利用和房屋建設，防止土地炒作，防止出現房地產市場中各種房屋的銷售冷熱不均。

我國的國民經濟進入了穩定快速的增長期，城鎮居民生活正由小康向更高的水平轉變，改善居住條件和居住環境將成為消費需求的重點。另外，隨著城市環境的整治和新的市政規劃建設的實施，一些企業將遷出城區，違章建筑和一些街面商鋪將被拆除，加之商業的發展，商業和工業用房的需求也將增加。因此，我國房地產市場前景較好。迎接入世的挑戰，我國房地產業考驗與機遇并存。把握商機，未雨綢繆，我國房地產業將進入一個穩步健康的發展的新階段。