用市場化的眼光看待地價

地價問題的本質是產權的市場化問題

地價問題說到底是個產權的市場化問題。產權的市場化已成為我國21世紀初最重要的改革方向。我們不能設想，產權不走到市場上來，就能稱為建成了市場經濟。我們討論地價問題，實際上討論的就是土地的產權及其市場化問題。當然，產權問題并非僅僅是財富歸屬的問題，其中還包括使用權、所有權等問題。產權的市場化是市場經濟發展的必然結果。

有人說土地市場化，不就是土地可以買賣嗎？有買有賣不就有價格了嗎？這個認識太過簡單。其實，土地市場化問題并不是那么容易就能夠解釋清楚的。

市場經濟是我們黨在十四大上就確定的戰略。然而什么是市場經濟，當時的認識并不充分。人們以為，只要把市場充分放開放活，產品的交易不再有計劃、政府不再行政干涉，由企業自己決定就是市場經濟了。現在我們發現，盡管商品在價格放開上已經基本完成，企業在生產什么不生產什么，生產多少等方面已經具有自主權了，產品的交易價格基本上是通過競爭實現的了，不需要政府從中決策了，但到這一步還只是市場經濟的初始階段。實現了產權的市場化才叫市場經濟的真正確立。

既然地價是產權市場化的結果，那么接下來的一個問題就是，產權到底是什么？地價和其他商品價格的區別在哪兒？

產權是什么？產權不過是一種社會約定。

在市場經濟條件下，產權不是一種可以一手錢一手貨交易的實物，而是一種虛擬的交易對象。這種虛擬交易對象的基礎是社會共同約定。產權是社會的約定。社會約定上升為共同行為規范，就是法律、道德以及市場規則。產權制度是共同約定的制度。沒有這個約定，就無法建立社會主義市場經濟制度。

市場經濟對產權的認可，是一個很重要的游戲規則。地價和其他一般商品價格的形成有很大不同。一般商品價格的形成有兩個支點，一個是商品的成本，是內在的因素起決定作用的；另一個是特定供求關系下買賣雙方的利益關系均衡。比如菜市場上的蘿卜貴一毛錢，賣者的利益就多一毛錢；蘿卜便宜一毛錢，買者的利益就多一毛錢。因此，買賣雙方通過競爭找到一個恰當的利益分割點，就可以成交了。

而土地不一樣，土地的價格并非是土地成本。一塊地從生地變成熟地，投入了很多資金，這不是土地的真實成本。土地是自然賦予的。土地價格的形成取決于和土地相關的各個利益群體之間利益矛盾的協調程度。以房地產項目為例，其中牽扯到國家、開發商、農民、以及未來的購房者等多方面利益群體。大家要找到一個利益分配的均衡點，這一點就是地價。地價形成的核心問題，取決于社會各個利益群體之間相互關系的矛盾不趨于激化。如果在交易中任何一方的利益與其他各方的利益失衡，這個交易價格就是不公平、違背規律的。這是地價的決定原則。

土地要素的交易是一種非常特殊的交易，地價具有非常特殊的價格形成機制。土地為什么會有級差地租問題？為什么同樣一塊面積的土地價格懸殊那么大？因為在不同的地理位置，或者土地用于不同的用途，其收益是千差萬別的。因而土地交易就需要有不依賴于土地面積的利益分配形式。這就是級差地租。常識可知，地價一定和級差地租相關。

距北京天安門廣場70多公里有個懷來縣，是北京與河北的交界處。那個地方千萬年來形成一個大沙丘，一直是當地貧困的標志。風一吹，沙丘還會滾動，侵占良田、房屋。有一天當地老百姓忽然發現這個沙丘原來是旅游資源。于是拿根繩子一攔，開發了一個項目叫做“滑沙”。就是爬到沙丘頂上滑下來。價格是20塊錢。20塊錢爬上去滑下來，結果北京市民哭著喊著愿意去，一家老小開著車去。沙丘成了旅游資源了。顯然前后兩種情況的收益天壤之別。這個地價又如何算呢？同樣是相同面積的土地，同樣是土地上相應的自然狀況，在不同的經濟發展過程中，不同的社會關系條件下，它有不同的價值。為什么早幾年人們沒想到沙丘是旅游資源呢？因為當時人們的消費結構不能夠支撐這種服務性、休閑性的消費。吃穿用都不夠，哪有錢去消費別的，去滑沙？隨著經濟生活的發展，消費結構發生了變化，資源的價值就變化了。這和土地的成本有關系嗎？沒有關系。因此，地價的最大特點是取決于各方面社會利益關系的協調，級差地租本來就是土地所有者和土地使用者之間利益競爭形成的結果。城里人收入高了，想旅游了，沙丘所有者就要通過級差地租的形式分享其收入提高的好處。這在馬克思的《資本論》中有明確的描述。因此，地價是產權市場化的結果，取決于社會利益群體的利益均衡。

地價需要在大量、反復的交易過程中才能形成

地價絕不是在一兩次交易中形成的，也不是人主觀計算或“制定”出來的。由于具有各方面社會利益關系協調的特征，地價需要在產權市場化的基礎上，通過多次、反復地大量交易才能夠形成。如果不讓土地成為普遍可交易、可流動的要素，并且不去經常促進它進行流轉交易，要想尋找出符合市場經濟原則、能夠讓供需方都不吃虧的地價是無法辦到的。因為這違背市場經濟規律和原則。

地價問題，不是土地管理部門能夠解決的，必須把土地放到市場中去，且加速這種資源的交易流動。在流動中，一方面解決價格問題，另一方面解決土地資源的優化配置問題。在美國買汽車保險有一個特點，填表時必須寫明購車人住的社區。住在不同的社區，買同一輛汽車的保險費用相差很大。住在一個高檔社區，安全狀況好，保險費就便宜，倘若住在黑人區，汽車別說不鎖，鎖著還經常被盜。在美國黑人區，汽車上經常貼一個紙條，說車里的音響已經被盜了，意思是小偷不必再費心了。這里買車人的保險費就高。這說明，每塊土地的價值在市場中經過多次交易后已經取得一個相對穩定的定位。在美國要買一套房子，基本上只要說出買什么社區的，多大的房子，房價就可以估算出來。中國為什么不行？因為，還沒找出級差地租的規律。

我們不可能指望從零星的、少量的、偶然的交易中尋找到地價。因為地價主要不是取決于成本，而取決于社會關系的協調程度。這是馬克思經濟學的原理。貨幣與價格怎么產生的？是在大量、普遍交易過程中產生的。貨幣、價格都是社會經濟關系的基本體現。因此，地價的確定，必須與土地周轉、土地的市場化過程聯系起來，讓土地成為不斷買賣、交易的對象，成為投資的對象、消費的對象，成為私人財富優化組合、回避風險、獲取收益的對象。惟此才能解決好地價及地價管理體制。

地價必須與稅控機制密切結合起來

地價是一種特殊要素的價格，這種價格必須和稅控機制聯系起來，不能單純考慮土地價格，把稅放在一邊。這不符合市場經濟原則。

土地的交易價格，經常是稅和價兩部分組成的，而稅占的比例還相當大，彈性也相當大。這是土地交易的一個重要特點，

日本是土地資源非常稀缺的國家。中國人一說自己為什么窮，就說人多。日本人不服氣，說按人均土地占有面積算，日本比中國密度大得多，我們怎么就不窮。正因為日本土地奇缺，所以才有炒的余地，才炒成了日本的泡沫經濟，泡沫經濟一破滅把日本的銀行都給拖累垮了。但日本在土地管理上有一個非常好的經驗，即征收不動產稅，很高的不動產稅，在所有的土地交易中，你付的不僅僅是價，還要付稅，而且不動產稅是按年或按每兩年征收一次。如果你是大款，有的是錢，你可以在東京六本木買一個花園，那里是寸土寸金之地，你一跺腳，那兩腳印大的地方就值2000萬日元。只要能承擔得起不動產稅，你就可以住著，承擔不了趁早把它賣給其他有實力、能夠利用這個土地獲取經營性收益的企業，建大型百貨店或開發五星級飯店，使它的經營收入能夠覆蓋稅收。通過稅收杠桿推動土地不斷向利用效率最高的支配者手里轉移。土地含稅還不僅僅是收不動產稅的問題，它還推動了土地資源的優化配置，使土地市場能夠在公平交易下競爭。

在發達國家還有一個很重要的稅——遺產稅。土地私有化不要緊，遺產稅高到你把其他家產都賣掉還不夠交。有人說，這個土地遺產我干脆不要了。不要也得先交稅，除非捐獻給慈善機構。這樣既保證了社會公平交易，又保證土地資源不斷得到優化。應該說，這是一個非常重要的制度。因為土地資源是有限的。這個資源的利用方式應當符合社會整體利益。市場機制下的競爭和分散決策不能充分保證土地資源最大限度地符合大多數人的利益。這就需要稅負杠桿參與其中。土地資源的利用程度不僅僅是對個人或一個利益群體的影響，它影響到全社會的福利程度。

光靠市場機制下的競爭，分散決策，還不足以充分保證土地的高效利用和優化配置，還必須要有政府及法律等制度干涉，這是WTO的成員國需要共同遵循的游戲規則。一方面是高度的市場化，另一方面是市場化之外的力量的高度干涉。

地價要確保土地增值

研究地價問題，特別是有中國特色的地價問題，必須放在國有資產保值增值的立場上。我們不僅僅要研究一共有多少土地，研究怎樣在土地轉讓或批租過程中賣得貴一些。更重要的是，土地在國有經濟體系中，在國有資源的構成中是最穩定、最重要的構成部分。

在國有資源中，土地資源的保值和增值主要不是通過稅收完成的，而是通過城市化、基礎設施建設，土地開發、合理組合城市經濟系統等，使其市場價值不斷提升來體現的。地還是這塊地，面積還是這么大面積，由于在土地上所做的經濟發展的規劃及其合理、有效的實施，這一塊土地的市場價值就可以得到提升。而且提升的程度是合理的，能夠跟上時代前進步伐的。

當然，土地的保值不僅僅是拿在手里不賣，或者是在地上搞三通一平、七通一平，或在這塊地旁修一條高速公路讓地價升值。這只是一方面，另一方面，還應擁有一個由政府出資的土地中介機構，這是一個不斷買入和賣出土地的機構，土地價格便宜時買進來，貴時賣出去。這也是用土地資源進行資本運營，實現國有資產保值增值的一個重要手段。