住宅消費將持續發展

從城市化發展來預測

目前我國城市化水平為30％，城鎮人口3.7億。預計2020年城市化水平達到45％，全國人口14億，城鎮人口增至6.3億；預計2050年城市化水平達到60％，全國人口16億，全國城鎮人口增至9.6億。本世紀前20年城鎮人口增加2.6億，按人均居住建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房52億平方米，平均每年需建設住房2.6億平方米。后30年城鎮人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房66億平方米，平均每年需建設住宅2.2億平方米。有關專家指出，在我國的城市化進程中，多數農民將住在就地發展起來的小城鎮中，不會較多地增加城鎮住房數量。估計前面計算的因城市化所需要增加的住房數，要核減一半多。如果暫按一半核減，則前20年和后30年平均每年需求建設住宅為1.3億平方米和1.1億平方米。

按低速提高居住水平來預測

預計2020年城鎮居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預計2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮人口達到6.3億人、每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需新建住房25.2億平方米，平均每年1.26億平方米。后30年按9.6億人口計算，則需在2020年基礎上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。以上預測，是把人均建筑面積的年遞增率定在1％以下的低速增長水平上，可能慢了一點。如果把增速稍微提高一點，每年遞增率超過1％，即2020年人均建筑面積達到26平方米，2050年人均建筑面積達到36.4平方米。這樣，前20年需每年新建住房1.89億平方米，后30年每年需新建住房3.33億平方米。

從住房折舊拆除重建來預測

目前我國城鎮存量住房有60多億平方米，按50年折舊計算，并適當減掉有些住房到期未能拆除的因素，預計每年需拆除重建1億平方米。把以上的3項預測相加，包括對城市化影響未核減和經濟核減的數字在內，21世紀的前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米，或者是核減后的3.56億至4.19億平方米；后30年每年需新建住房5.76億平方米至6.53億平方米，或者是核減后的4.66億平方米至5.43億平方米。以上的預測，僅僅是對需建設的住宅面積進行了預測。而住房建設的發展和對國民經濟的重要作用，還需要從以下兩個方面來預測。

從住房建設投資額持續增長來預測

據日本統計，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設面積沒有什么增加，但通過對傳統生產方式的革新，住宅及相關產業創造的增加值增加了16倍。估計我國在不增加住宅建設規模的條件下持續增加投資額的速度將會低于日本，因而預計用50年的時間，我國將把住宅投資額增加16倍。按此計算，今后50年的住宅投資每年將遞增7％，每年對國民經濟的貢獻率為0.6個百分點。

從增加住房有效需求拉動內需來預測

按前面預測，今后50年我國城鎮每年新建住宅4億平方米至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會凈增150億平方米。加上現有的60億平方米，屆時我國城鎮的住房共計210億平方米。如果當年有8％左右的存量房進入市場銷售，就有17億平方米上市。假如當年每買賣一平方米住房，當事居民要多付200元，全社會就會增加住房消費3.4萬億元。我們預計，2020年全國城鎮居民進入市場買賣住房產生的住房消費為8000億元，然后在30年時間里逐步增長，最后達到3.4萬億元，每年增長在1000億元左右。

對以上預測，需作兩點說明。第一，以上預測采取了算術平均的計算方法，主要是為了看起來簡單明了。而住房建設發展的實際，一般都會呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出現負增長的年代。第二，許多國家的住宅建設，在經過一段較快發展的時期后，由于住宅供應與需求相對飽和，就會轉入住宅建設發展緩慢的時期。專家們在預測何時出現這個轉折時，有兩種計算方法。一種是以人均國內生產總值來計算。比如有的專家認為，人均國內生產總值超過3000美元以后就有可能出現轉折。另一種是以人均住房面積來計算。由于各國的國情不一樣，用作轉折標準的人均住房面積也不一樣。為此，我們在前面的預測中，考慮了四項減緩發展的因素：一是，每年住宅建設的規模，僅僅稍高于20世紀最后兩年的水平；二是，人均住宅面積的增長只考慮每年遞增1％或者稍低于1％；三是，使用較低的全國人口數。據一些人口學家預計，2020年我國人口將達到16億，而我們的預計只用了14億人口；四是，從我國的國情出發核減了一半因城市化而需要增加的住房。總而言之，我們的預測是建立在住宅建設面積增長較慢（如果按核減后的數字計算，21世紀前20年平均每年建設住房數量還低于20世紀最后兩年的實際數字）、住宅水平提高較快、保證持續健康增長的基礎上，因而沒有去預測在21世紀前50年里，何時出現轉折的問題。

因此，從前面的預測可以得出，21世紀的前50年，我國住宅建設的投資額和住房消費仍將持續發展。