住宅市場發展空間究竟有多大

《中國21世紀人口與發展》中，中國人口與發展的目標是：到2005年，全國人口總數控制在13.3億以內（不含香港、澳門特別行政區和臺灣省），人口年均自然增長率不超過9％；2010年，全國人口總數控制在14億以內；到21世紀中葉，全國人口總量在達到峰值（接近16億）后緩慢下降，假定人口與發展的目標實現，并且假定2010年我國城市化率達到40％，2020年達到50％，2050年達到70％，那么，到2020年，城鎮人口比1997年大約翻一番，達到7.45億人；2050年，城鎮人口比1997年翻兩番，達到11.2億人（見表1）。

在未來的幾十年中，大量的人口將涌入城市，這必然使住宅這一人們最基本的生活資料變得相對匱乏，這就給住宅市場帶來極大的發展空間。那么，我國住宅市場的發展空間究竟有多大呢？

住宅的自然需求

住宅自然需求指考慮到城市化發展和提高居住水平的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國城鎮需要增加的住宅數量。影響住宅自然需求的因素有3個：1城市化水平；2提高居住水平的速度；3住宅年自然折舊率。

城市化水平的提高引起住宅自然需求。根據表1的數據，可以得到表2：由表2可知，如果2010年我國城市化水平達到40％，全國城鎮比2000年增加人口1.47億人，按人均住房建筑面積20平方米（2000年我國城鎮人均住房建筑面積）計算，需要增加住宅29.40億平方米；按人均住房建筑面積25平方米計算，需要增加住宅36.75億平方米；按人均住房建筑面積30平方米計算，需要增加住宅44.10億平方米。依此可類推2020年和2050年的相應數據。

居住水平的提高引起住宅自然需求。如果2010年我國城鎮人均住房建筑面積達到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按2000年城市人口4.13億計算，10年共需增加住宅41.3億平方米；如果速度放慢一點，每人只提高5平方米，則10年共需增加住宅20.65億平方米。

住宅自然折舊對住宅自然需求的影響。我國城鎮現有住房80億平方米，如果按照住宅折舊年限40年計算，每年折舊率2.5％，10年共需折舊20億平方米。考慮到我國住房折舊年限一般會長于40年，許多專家按1.25％的折舊率計算，即每年折舊1億平方米，10年折舊10億平方米。

按以上3項主要的自然需求合計（暫不考慮新建房的折舊問題），10年建房最低限為39.40億平方米，最高限為105.40億平方米（見表3和表4）。

流動人口增長造成對住宅的巨大需求

城市化過程的另一個特點是出現大量的流動人口。以廣州、上海和北京3大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬人，其流動人口與常住人口之比分別是21：100，10：100和6：100。如此大量的流動人口，成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發展奠定了基礎。有預測表明，到2010年，我國的流動人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居住最低標準（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發建設3000萬平方米以上的租賃房屋。

從以上的分析可以知道，假設折舊率為1.25％，人均住房面積為25平方米的情況下，預計2000年～2010年將產生住宅自然需求67.40億平方米，2000年～2020年將產生住宅自然需求123.65億平方米，2000年～2050年為237.40億平方米。考慮到住宅空置的情況（1999年末全國城鎮商品房空置面積上升到9124萬平方米，其中商品住宅空置6787萬平方米），以及現有城鎮居民住房短缺狀況（2000年，我國城鎮人均住房建筑面積在5平方米及以下的家庭為3.9％，按每戶平均3.11人、城市化水平31％計算，我國約有489.8萬戶城鎮家庭處于住房短缺狀態。若每戶住宅建筑面積提高10平方米，則需建設住宅4898萬平方米），可以粗略估計未來住宅市場的市場空間（見表5）。

在進行住宅投資的過程中，應該以此為參照，從總量上把握住宅投資力度，避免不必要的浪費。