我國房地產金融的歷史、現狀和未來發展趨勢

賈秀慧

一、我國房地產金融的發展歷程

從各國對房地產金融的研究來看，英國是最早進行房地產金融研究的國家，美國對不動產的研究側重于應用，其學科起步較晚，但發展迅速，目前居世界領先地位。我國近代商品經濟發育遲滯，造成房地產金融發展較為緩慢。

清光緒34年(1908年)公布《殖產：銀行條例》后，1911年殖產銀行作為中國的第一個房地產金融機構在天津正式成立，實行股份制。其主要業務是對農業、工業等發放中、長、短期貸款。長期貸款可用田園、房屋或股票、債券等作抵押，在30年內還本付息。借款總額不能超過抵押物價值總額的70％。

民國三年(1914年)，國民黨政府仿效日本，公布了《勸業銀行條例》，并成立勸業銀行。它是全國性的房地產金融機構，資本總額500萬元，并發行債券。1915年，農工銀行頒布條例，規定該行以定期抵押和分期抵押放款為主，在農村發放可用田契作抵押品的貸款。1933年，國民黨政府撥款250萬元，設立豫、鄂、皖、贛四省農民銀行，后改名為中國農民銀行。1941年頒布《中國農民銀行兼辦房地產金融業務條例》，同時設立房地產金融處，以協助政府實施平均地權而開展的房地產金融業務。1942年頒布《中國農民銀行房地產債券法》，房地產金融處可以按規定發行債券。

舊中國房地產金融的發展，除了政府銀行外，—…些商業銀行和絕大多數的外商房地產企業，在房地產資金的融通上也起了重要作用。除了銀行直接投資房地產外，房地產抵押貸款業務也較普遍。據考證，由于抵押貸款的利率高、抵押期短、逾期不贖，因此，銀行很樂于發放房地產抵押貸款業務。1936年，外國銀行在中國占有的房地產估價為13265萬元，8家英商地產公司在銀行的透支達其資本額的54．5％，3家美商房地產公司在銀行的透支達其資本額的89．7％。

上海中國人經營的銀行甚至大錢莊也十分熱衷于房地產抵押放款。1906年福康錢莊的房地產抵押放款占其抵押放款總額的11．5％，到20年代，該比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高達97．3％。

新中國建國初期，由于沒有禁止房地產買賣、典當等市場活動，所以城鎮房地產金融仍然存在。1956年，我國工商業社會主義改造基本完成后，房地產交易活動就基本停止了。在這一階段，中國實行高度的計劃經濟體制，城鎮住房建設由政府和企業直接投資、開發、分配和管理，屬國家或集體所有，職工住房實行低租金、高補貼為特征的供給制，因此，從建國一直到70年代末，中國金融行業的住房信貸基本是空白。

1978年以后，隨著我國經濟體制改革，國家住房投資逐步由財政無償撥款轉為銀行貸款，建房由企事業單位各自建房轉為房地產公司統一開發建設，分配由單位購；建房并低租金分配給職工逐漸向按市場經濟規律將單位住房出租或出售給職工的方式轉化。房地產業作為一個獨立的產業部門開始形成，房地產金融業也因改革的需要應運而生。

1992年末，中國工商銀行、中國建設銀行系統先后成立了房地產信貸部，制定了職工住房抵押貸款管理辦法。各銀行開始大規模進入住房金融領域。與此同時，上海市借鑒新加坡的經驗，按照“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶管理、財政監督”的原則率先建立了住房公積金制度。上海的公積金制度很快推廣到全國，有效地提高了職工家庭解決自住住房的能力。

1995年，人民銀行頒布《商業銀行自營性住房貸款管理暫行規定》，它標志著以商業銀行自營性信貸業務和委托性住房存貸款業務并存的住房信貸體系基本確立。

1998年，為確保國民經濟持續、快速、健康發展，中央決定在努力穩定出口和增加基礎設施建設投資的同時，進一步深化住房體制改革，把擴大住房建設作為重要的經濟增長點，以擴大內需。同年，人民銀行下發《關于加大住房信貸投入、支持住房建設與消費的通知》，進一步放寬了住房貸款的條件，委托性住房金融業務的承辦銀行擴大到所有國有獨資商業銀行和交通銀行。

住房體制改革的積極推進和金融行業住房信貸政策的出臺，使中國金融行業住房信貸進入了一個快速發展的新階段。盡管如此，房地產金融業務的發展仍處于起步階段。目前，個人住房貸款余額占銀行信貸資產的比重很低，截止到2001年9月，市場占有率最高的商業銀行也只有9％左右，遠低于世界發達國家20％以上的水平。

二、我國房地產金融的發展前景

當前我國工業化和城市化的任務十分艱巨，隨著農業生產率的提高，將有大量農村人口向城鎮轉移，按每年一個百分點的速度減少農村人口，需50年才能趕上世界平均水平，這50年內房地產業作為支柱產業的地位是不可動搖的，幾十年內總量不足是基本態勢。在未來20年內，中國房地產業的主要功能是為城市化服務，為城市新居民定居服務。當我國人口城市化率達到50％后，功能將會逐步向提升城市現代化功能和質量轉化。“十五”時期將是我國房地產業蓬勃發展的時期。按此計劃，到2005年，我國城鎮居民的人均住房建筑面積將達到22平方米。2000年，我國城鎮居民為4．58億人，人均住房建筑面積19．8平方米《按2001年中國統計年鑒》數據推算而得)，預計到2005年，我國城鎮人口將達5．4億人，按平均每人22平方米建筑面積攤算，在“十五”期間，要增加住房建筑面積28．12億平方米，如果原有舊住宅每年按4％的比例拆遷重建，5年合計20％，總面積為18．14億平方米，兩者合計“十五”時期需要新建住宅46．26億平方米，按2000年城鎮商品住宅平均1000元／平方米造價計算，“十五”計劃時期5年中，僅城鎮商品住宅的建設投資就將達到46260億。這也表明，未來中國住房抵押貸款市場的巨大市場前景。

另一方面，從金融行業的世界發展潮流來看，大型制造企業以及高風險行業已經逐步轉向資本市場進行直接融資，作為金融中介的銀行信貸業務，逐步開始向中小企業、服務行業和以住房信貸為中心的零售業務轉移。利用銀行網絡優勢、服務優勢、發展低風險的零售業務將是銀行業的發展方向。資料顯示，日本個人住房信貸業務在商業銀行中的比重已經超過20％，美國更是超過40％。從這個角度來說，中國金融業住房信貸的發展也是巨大的。同時，加入WTO將促使銀行加快信貸結構調整及各項銀行改革的步伐。

基于上述分析，我國房地產金融的未來發展將呈如下趨勢

1．住房金融市場的競爭將日趨激烈。

一方面，各家銀行已經紛紛看好住房信貸特別是個人住房貸款這一市場，本世紀初將是銀行間分割這一市場的關鍵時期。另一方面，隨著地方商業銀行的成立和外資銀行的進入，金融市場四大國有商業銀行壟斷的格局將發生較大變化，住房金融市場的競爭將明顯加劇。

2．個人住房貸款將成為住房金融業務的主題而得到迅猛發展。

目前，各家銀行個人住房貸款占其全行信貸總額的比重還很低，如截止2001年9月末，中國工商銀行的個人住房貸款余額所占比例只有8．39％，而發達國家一般商業銀行的這一比例則在15％一25％之間，有的甚至更高。可以預計，個人住房貸款在未來5年將得到迅猛發展，其貸款規模將超過房地產開發貸款規模。

3．業務品種將出現多樣化趨勢，特別是住房信貸的中間業務將得到大力發展。

如房地產評估、購房與貸款咨詢、代理收付、代辦保險、代辦產權登記等中間業務將得到大力發展。在發達國家，商業銀行辦理個人住房貸款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入。可以說，個人住房貸款對相關中間業務的帶動作用，是該項業務對商業銀行具有吸引力的重要原因。

4．強化管理、防范風險將成為住房信貸業務持續發展的重要課題。

5．個人住房貸款將出現證券化趨勢。

從商業銀行角度看，住房抵押貸款是一項長期貸款，其期限長、需求大、貸款規模大，而銀行的存款結構一般是短期、中期居多。這樣一來，隨著貸款規模的不斷擴大，勢必造成商業銀行的流動性風險。住房抵押貸款證券化將有助于解決商業銀行資金結構不匹配問題，有效化解金融系統的風險。

從房地產角度看，住房抵押貸款證券化的實施，為房地產企業上規模上檔次提供了一個良好的平臺。抵押二級市場的開辟，持續不斷的抵押貸款流將擴大一級市場住宅消費能力，從而意味著有更多的住宅開發機會，就目前來說，這一證券化安排一方面有利于消化房地產開發商空置的商品房，加速建設資金回籠，同時，也開辟了住房建設項目進入國內外資本市場的新渠道，房地產商可以和銀行等金融機構合作，利用資本市場調節住宅建設的資金需求，此外，抵押貸款證券化的推行也使得銀行等金融機構加強與房地產商的合作以共同降低住宅銷售的風險，眾多中介機構的培訓與完善也促進了我國住宅建設市場的規范化，這些均大大有利于降低房地產商的開發建設成本，促進我國房地產進入長期規范化運作軌道。

從投資者的角度來看，住房抵押貸款證券化為投資者提供新的投資工具。目前，由于我國資本市場不夠發達，民間資金量大而無更好的投資途徑，只好躺在銀行睡大覺。而抵押證券由于其風險大、資信度高、收益好，因而會成為我國證券市場倍受青睞的投資晶，投資者也因此多了一個投資方向。

(作者單位：深圳市茂業集團有限公司)