信托助力中國城鎮化建設

改革開放的20年里，我國的建制鎮數量增長了近10倍，總數達20374個（截至2001年12月底）；但小城鎮平均規模明顯偏小。目前，我國城市化進程正在加快，有關部門的預測，到2010年我國的城市化水平將達到42％－45%。但是，在中小城鎮建設過程中，還存在著基礎設施簡陋、用地制度不健全、非農產業基礎薄弱、社會保障不完善等問題。究其原因，除了基層地方政府的管理職能不完善外，主要是由于建設資金嚴重不足。

從中國目前的金融狀況看，支持中小城鎮建設是完全可能的。一方面中國目前的房地產投資回報率較高；一方面，我國居民儲蓄存款余額仍高達8.7萬億元（截至2002年12月）。資本有著逐利的天性，只要引導適當，這部分儲蓄資金完全有可能轉化為中小城鎮建設資金。而轉化的關鍵是金融創新，在美國運行良好的房地產信托基金（REITs）是一種很好的方式。

美國REITs的發展狀況

1960年，美國《房地產信托投資法》的通過標志著REITs誕生。REITs是由個人或機構共同出資成立的持有和經營收益型房地產的專設投資機構。該機構在房地產買賣、管理運營、維護過程中取得租金和銷售收入，或者為個人和機構提供房地產抵押貸款取得利息收入。我們這里所說的REITs不同于中國清理整頓前信托公司所經營的房地產業務，也不是眾多房地產公司經營的傳統房地產業務，它是一種集合資金信托，由各專業公司負責各方面具體運作，其實質是信托型的房地產證券化。

REITs按照收入來源可分為三大類，權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。根據投資人的要求和基金章程，不同類型的REITs在資產配置和投資運營方向上，會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重。

美國推出REITs的本意是為了讓私人投資者有機會分享原來由機構投資者獨享的投資權利，即投資房地產并享有稅收上的優惠。在最初的30年里，REITs對房地產投資的促進作用有限。1986年頒布的美國國內稅收條例作了對REITs有利的調整，即REITs可以免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照適用的稅率交納所得稅和資本利得稅。從此REITs獲得了較快的發展。

目前，美國約有500多個REITs。其中，在紐約證券交易所、NASDQ等處上市交易的公募REITs的數量從1971年的34支發展到2002年的176支，最高時約有226支公募REITs，基金總資產則從1494萬美元增長到183227萬美元。

REITs在美國的快速發展得益于其嚴格的管理規定。美國國內稅收條例規定，公司必須符合以下條件，才能獲得公司層面的收入免稅：

1 以公司、信托或者類似的形式組建；

2 成立董事會或者理事會進行管理；

3 股份全部可流通；

4 股東不低于100人；

5 REITs必須把90%以上的納稅收入以紅利的形式分配給投資者；

6 在納稅年度后半年內，不允許出現低于5人的股東持有超過50%股份的情況；

7 總資產中須至少有75%投資于與房地產有關的業務，如房地產運營、房屋抵押貸款、對其他REITs的投資或政府證券；

8 REITs的總收入中至少應有75%的來源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入；

9 持有下屬納稅分支機構的股份占REITs總資產的比例不超過20%。

美國《房地產信托投資現代化法案》于2001年1月正式實施。該法案允許REITs創建分支機構，由分支機構提供當前承租人所期望的服務，這樣，相當于擴大了REITs經營涉足的領域，使得REITs得以擴展收入來源。

由于REITs的收入主要來源于房租、物業收入，這些收入不但相對穩定可測，而且基本與通貨膨脹率保持同步。無論從未來現金流穩定性考慮，還是分紅回報相對水平以及規避風險角度，REITs越來越受到投資者的青睞。日本、新加坡等一些國家也相繼引進。

以REITs促進城鎮化建設

在我國中小城鎮建設過程中，我們可以創設一種類似于經過修正的權益型REITs，籌集中小城鎮建設過程中需要的資金。以集合資金信托為手段，具有很多優越性，目前這一創新品種已經為許多信托公司所關注。

我國發展REITs的主體已經具備。歷經5次整頓的信托投資公司大多擁有雄厚的資金實力，許多信托投資公司以往的房地產投資經驗為其積累了豐富的投資和管理經驗。而且，現在急于開拓新的信托業務空間。出于自身經濟利益的考慮，信托公司將審慎選擇開發項目，并由資質信譽較高的建筑公司負責施工，從而可以避免當前城鎮建設中普遍存在的重復開發、資源浪費、缺乏整體規劃、質量不過關等現象。

居民需要合適的投資品種。央行第八次降息后，市場利率處于新的歷史低位，而居民儲蓄存款不降反升，這反映出我國金融領域投資品種的極度匱乏。REITs的推出正好可以彌補這一缺陷。從居民個體角度看，投資房地產信托投資基金，在無須直接擁有房地產產權的情況下，就可分享整個房地產行業的高額利潤率；對于已經完成自身消費過程的高收入階層而言，不必承擔購買房產的流動性風險，也不必考慮房產的維護保養；對于尚不具備購買商品房能力的中低收入階層，則可以用此渠道將有限的資金保值增值，待住房二級市場形成熟后，這部分資金更有望轉化成有效的購買需求。

可以減緩銀行體系的風險。REITs至少可以從3個方面緩解銀行體系的風險：第一，直接減少了房地產貸款集中在銀行體系的風險；第二，居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統日益增加的存差的壓力；第三，由REITs創生的銀行網點售賣、資金結算、托管等中間業務將為銀行體系帶來無風險收益。REITs發行初期可能將分流部分儲蓄存款，但通過適當的途徑，完全可以引導這些市場資金回流銀行體系。

REITs在我國作為新生事物，仍然提倡適度的政府介入。一方面需要類似美國的稅收傾斜政策一樣的政策支持，另一方面，要最終貫徹支援中小城鎮建設的目的，離不開政府的規范和引導。只有在市場和政府的共同努力下，REITs才能發揮金融引擎的作用，推動我國城鎮化進程。