住宅金融待變

中國人民銀行6月13日公布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，要求加強房地產信貸業務管理，對房地產開發企業貸款、個人住房貸款以及土地儲備貸款做出了新的規定。

一石激起千層浪。一些房地產商說此舉無異于“釜底抽薪”，房地產業的發展沒有金融的支持是不可行的，但市場中的供需雙方若完全依賴于單一銀行渠道的支持，全部風險都將成為銀行的風險。

我們認為，目前國內房地產市場僅僅依靠政策性金融支持或者商業銀行信貸都不能解決房地產商和廣大購房者的資金瓶頸。最根本的方法還是開放房地產金融市場，讓市場擁有更多的融資方式和融資工具，變孤軍作戰為全民參與。

1000多年前，詩圣杜甫曾發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感嘆，時至今日，又有多少“張大民”還沒有過上他們的幸福生活。黨的“十六大”明確提出，到2020年我國將全面進入小康社會，但正如建設部前任部長侯捷所言，“小康不小康，關鍵看住房。”

2000年我國人均GDP已達到860美元，這標志著國內已由溫飽社會邁入小康社會。在衣、食、住、行四大需求中，吃飯和穿衣的要求已經基本得到滿足，但人們對車子和房子的要求還沒有被滿足。相對而言，人們對房子的需求更為迫切，因為只有“安居”才能“樂業”。構成中國經濟增長的三駕馬車（出口、投資、內需）中，房地產的發展無疑將刺激投資及內需方面的增長，可以預見，在今后很長的一段時期內房地產業都將發揮中流砥柱的作用。

在住房制度改革以前，我國的住房市場主要是以國有、集體企業作為投資主體，向職工福利分配住房。今天的住房市場主體已轉向商品住房的建設、銷售。1991年，全國商品房的銷售面積為2745萬平方米，2002年已大幅增加到16570萬平方米，其中個人購買率高達88%以上。住房市場化正在穩步推進！

世界銀行的統計資料表明，當一個國家人均GDP達到1500美元以上時，其住宅建設也將達到峰值。從1998年——2000年，我國住宅投資的年平均增長率達到了10.4%，加上對其他產業帶來的波及效益，使住宅投資占同期國內名義GDP增長的32.5%。在今后將近10年的時間里，我國住宅建設的增長勢頭不可阻擋，將成為持久的消費熱點。在這一過程中，充足的資金支持將是住宅產業發展的基礎，無論是開發商還是購房者都將產生大量的資金要求。

從1999年下半年開始，全國范圍內商業銀行的個人住房貸款呈現出快速發展的態勢。大家都知道，中國金融業所面臨最棘手的問題就是高居不下的不良資產率，而目前個人住房貸款的違約率卻處在不到1%的低水平，因此各家商業銀行逐步減少了對國有企業的貸款，而個人貸款業務卻在不斷地上升，以個人住房為主的消費信貸已成為國內商業銀行重點競爭的領域。

經濟適用房：惟一供不應求的商品

中國住房需求的“蛋糕”到底有多大？建設部政策研究中心副主任秦虹為記者算了一筆賬：

從城市化角度看，中國城鎮化水平每增加1個百分點，城鎮人口相應就增加1800多萬。1980年我國城鎮人口占總人口的比重為19.4%，1995年為29%，2001年又上升到36.2%。照目前的速度增長，到2010年將達到46%。屆時，城市人口將達到6.4 億。

從市場潛力看，目前我國城鎮人均住房面積在14平方米左右，雖然比改革開放前提高了不少，但與一些發達國家和中等發達國家相比，還相差幾倍。此外，城鎮家庭住房在8平方米以下的家庭比例為12%，在12平方米以下的家庭比例更是高達40%。而國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到33—35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。

中國人民銀行、建設部、日本國際協力基金組織、日本野村綜合研究所共同組織中日兩國的專家，用了2年多的時間對中國的住宅產業發展進行了專題調研，并選擇了一些有代表性的城市進行了實地調查，并對這些城市的住戶、企事業單位、房地產開發商做了上萬份問卷調查。在此基礎上，日本專家應用國際通行的經驗和模型，對中國未來10年中各類住宅的需求進行了科學的預測。（研究報告全文近期將由中信出版社出版）

報告顯示，大陸31個省、自治區、直轄市的人口中，居住在城市的人口達4.56億，是總人口的36%。2000年中國個人購買商品房的支出增長了50.6%，其中84.8%為個人購買。今后，個人購買商品房的比例仍將不斷上升。

中日專家對上海、武漢、成都3個城市的房地產市場及住房公積金的運作狀況進行了重點調查。專家們預測，到2010年上海市全市人口將達1357萬人，自有住房需求量為82.6萬戶、租房需求量為93.8萬戶。隨著城市化的加速，流動人口的增加，可以預見，上海在未來10年間將會產生約1.52億平方米住房需求，由此產生3729.6億元的資金需求。

2010年，武漢市人口將達792萬人，自有住房需求量為57.7萬戶、租房需求量為26.5萬戶。與上海、成都相比，武漢國營企業的公房數量較多。擁有公房的人在出售公有房后，購買自有住房的比例也較大。因此，預計武漢將會有約6346萬平方米的住房需求和94億元的資金需求。

成都市人口在2010年將達1093萬人，自有住房需求量為29.1萬戶，租房需求量為55.7萬戶。但是由于受西部大開發政策的影響，流動人口將會增多，預計成都將會有約有6144萬平方米的住房需求和40億元的資金需求。（見表1、表2）

城市人口的迅速增長和潛在市場的巨大需求給我國住房建設提供了無限的想象空間。

“和需求相比，目前國內提供的住宅有著很大的差距。”秦虹對記者說，“這個差距不僅是在供應的數量上，還有諸如房屋結構滿足不了需求以及高檔房供應比較多等問題。”

據建設部統計，近5年來，我國城鄉住宅投資年增長額保持在固定資產投資增長額的30%左右。截至2002年底，城鎮居民人均住宅建筑面積超過20平方米，82%的城鎮家庭擁有了私有住房，住房成套率達到70%。

但和發達國家相比，目前中國城鎮居民的住房水平還比較低，我國尚有1.5億平方米危舊房屋需要改造、156萬個家庭缺房、35萬個家庭人均建筑面積在8平方米以下。改善中低收入家庭的住房條件，我們的任務還十分艱巨。目前全國80%以上家庭屬于中低收入家庭，在這些家庭中，至少有50%以上的住房比較緊張，條件較差。

1998年政府取消了福利分房，經濟適用房成為中低收入家庭實現住房夢的惟一期盼。

由于經濟適用房供不應求，北京每次推出此類項目都會出現購房者幾天幾夜排號的景象，從最早的天通苑、回龍觀到后來的瑞海新城、翠城。不論寒冬還是酷暑，只要有經濟適用房放號，購房者一般就會提前3、4天到售樓處安營扎寨，一副不達目的誓不罷休的樣子。很多人餓了吃點方便面，渴了喝點自帶的水，苦熬幾個晝夜，只是為了拿到一張經濟適用房的認購表。

經濟適用房之所以這樣受寵，最主要的原因就是它的價格低，老百姓可以承受的起。北京社會科學院近期完成的一份《居民生活質量研究報告》中顯示，北京城區有48.6%的在職人員月收入在1000－2000元之間；月收入在1000元以下的為40.3%；只有11.1%的就業者月收入在2000元以上。而相對于市民的收入，北京的樓價真的有些“高處不勝寒”。有數據顯示，北京家庭年平均收入與樓價比已經達到1∶22，遠遠高于1：6的國際平均水平。

高樓價和低收入一方面造成相當一部分商品房有價無市；另一方面又造成經濟適用房得不到開發。現在，中國有98.5%的商品供大于求，1%的商品供求平衡，只有0.5%的商品供不應求。“在現今的中國，中低價位的商品房成為了惟一供不應求的商品。”秦虹對記者說。

到目前為止，經濟適用房占商品房銷售面積的比例，上海為8%，武漢和成都為31%，在住房市場占有越來越重要的位置（見表3）。但是，在對房地產開發商的調查中發現，由于利潤較低，開發商對經濟適用房的興趣不大。

走出供應與需求的錯位就需要改進目前住宅金融體制。

住房公積金：住宅金融的核心

房地產業作為一個特殊的產業，房地產開發商自有資本通常只占資產總額的10%，即每1元的自有資本必須推動10元的總資產。顯而易見，房地產對金融業的依賴性較其他行業更大，金融支持的薄弱將使房地產開發成為天方夜譚。

在西方發達國家，為了將房地產業和金融業有效地結合起來，各國政府對住宅金融機構的組織形式、資金來源、信用保證等多方面實行政府參與或加以引導，并在財政、稅收上給予支持，從而確保了住宅金融機構擁有穩定的資金（見表4）。

中國的住宅金融雖然起步晚，但目前已初步建立起具有中國特色的住宅金融體系，即以“住房公積金”為核心，以各大商業銀行房地產信貸部為運行主體的住宅金融模式。這種住宅金融體系可以大致分為房地產開發金融和個人住宅金融兩大塊，前者為開發商、投資商、建筑商等住房建設者提供融資；后者則給居民個人購房提供金融支持。個人住宅金融大致可分為政策性住宅金融和商業性住宅金融兩大類，前者俗稱為“委托性”業務，以住房公積金的運作為核心；后者為“自營性”業務，以商業銀行的個人住房抵押貸款為主要方式。

1991年，為了加大個人住房貸款的發放力度，改善中低收入家庭的購房能力，上海市借鑒新加坡的經驗，在國內率先推行公積金制度。1994年，國務院在全國推廣了這一制度。目前全國有30個省、自治區、直轄市，36個大中城市，213個地級市和大部分縣建立了住房公積金制度。其基本原則是“房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”。

住房公積金制度是國家動用法律手段、經濟手段和行政手段，對住房基金進行強制性儲蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建設和住宅融資的管理制度。這一制度已成為我國住宅金融體系的重要支柱之一。各地住房公積金繳存比例基本達到職工工資收入的5%，部分城市達到8%—10%。住房公積金的覆蓋率也逐步提高，上海、天津等地達到90%以上。

2001年年底，全國商業性和公積金個人住房貸款余額合計達6398億元，是1997年的33倍，首次超過房地產開發貸款余額，占整個消費貸款余額的86%。同期，全國住房公積金歸集總額為3326億元，歸集余額為2405億元，共向210萬戶家庭發放貸款970億元。住宅金融的發展不僅大大提高了居民購房的支付能力，也有效地推動了房地產信貸結構的調整，改善了銀行的信貸資產質量。

住房公積金貸款在資金支持力度、運營模式以及服務方面仍存在許多問題。中國人民銀行研究局的劉萍處長劉萍介紹，在目前公積金管理中存在以下3個方面的問題：

第一，一些地區的住房委員會制度沒有真正建立，“房委會決策”流于形式。公積金管理中心是在地方政府監督下的獨立的事業單位，不少公積金管理中心在人員構成、業務費用方面與行政部門連為一體，實際上是“兩塊牌子，一套班子”，至今仍未按照規定實行獨立的財務管理。有些地方的公積金管理中心還存在著和地方政府的住宅管理部門、住宅委員會等行政部門共同編制財務報表的情況。這使得公積金管理中心自身的資產負債管理變得模糊不清。

公積金是一項強制性儲蓄，國內有些公積金管理中心并不把它作為是對公積金存款人的一種負債。相反，認為它是依法在各地區“征收”的一種特殊資金，是公積金管理中心的資產，其運用權在于公積金管理中心。這種認識的偏差導致公積金管理中心與公積金存款人之間的關系，是作為存款人的代理人進行存款的資產管理，還是與存款人之間的一種債權債務關系，至今沒有一個十分明確說法。

第二，住房公積金管理機構設置不規范，住房公積金管理中心不能真正作為“不以贏利為目的的獨立的事業單位”運行。一些城市甚至存在多個管理中心的現象，資金管理分散。

目前遍布全國的2000多家公積金管理中心，大多數經營規模小，業務由不具備金融專業知識的人員處理。由于業務人員的融資審查能力不足，造成了某些地方公積金管理中心出現不發放貸款的情況和消極態度對待貸款發放的情況。

盡管國內大多數公積金管理中心將所積累的公積金滯留在所委托的商業銀行，但由于所謂的公積金“屬地”管理原則，使得資金無法在不同地域的公積金管理中心之間進行相互融通、調撥。

第三，一些地方住房公積金監督機制不健全，住房公積金使用率低，擠占、挪用住房公積金等現象時有發生，公積金的管理存在風險隱患。

全國住房公積金的使用效率一直不高，個人貸款余額占歸集余額的平均比例僅在1/3左右。住房公積金貸款業務的發展在不同地區之間存在較大差異，如北京、上海、天津等地，貸款業務發展較為迅猛，放貸規模不斷擴大，近幾年甚至還會出現資金不足的現象。但有的地區，住房公積金貸款業務較少，歸集上來的資金貸不出去，形成了大量沉淀。

在資金運用方面，既存在著地方政府下達行政命令的現象，也存在著公積金管理中心獨自進行非法運作的情況。其挪用形態各異，諸如作為地方財政資金的挪用、作為對國有企業進行資金補貼的挪用、作為土地、房地產投機目的的挪用、作為股市投資的挪用，等等。而這些資金被挪用后回收的可能性很低，大部分已成為不良債權。由此造成的后果是，盡管賬面上的公積金余額很大，但實際上可用于貸款的資金卻不足。

各公積金管理中心在每年公布公積金及住房貸款的金額時，都是“報喜不報憂”。盡管財政部要求公積金中心應該根據現價主義的原則編制財務報表，但在一些公積金管理中心至今還拒絕披露財務信息，將其視為“商業秘密”。按理說，公積金管理中心應該接受公積金存款人的檢查，但現在的情況是，財務報表不完備與財務信息不公開的“雙重壁壘”，使得來自外部的檢查都被隔離于門外。

在現行的利率管理體系下，公積金貸款利率優勢并不明顯。以30年期貸款為例，年利率為4.59%，只比普通的商業銀行按揭貸款利率低1%。如果公積金貸款額在5萬—10萬元、還款期限在10年—15年的話，1%的利率差意味著每戶每月的利息負擔只能減輕40元——80元左右，這種水平遠遠不能滿足一般的城市職工的要求。另外，在現行制度下，公積金貸款采取的是每年進行一次調整的浮動型利率，這也與居民在接受融資時，希望在低利率時期將貸款的還款金額固定的需求相左。

“我們的公積金還存在著‘窮人幫助富人’的問題。”秦虹說，“目前各地公積金是按照工資比例的5%——10%繳存。但國內高收入階層的10%和低收入的10%存在著很大的差距。由此產生的后果是，高收入者對于公積金的用量大大高于低收入者。低收入者可能交一輩子的錢，最后并沒機會用這錢去買房子。這很不公平。公積金是互助的形式，應該設計成高收入者高利息貸款，低收入者低利息貸款。”秦虹說。

作為政策性金融的住房公積金在運作中有必要融入與住宅政策相對應的新型金融商品。但是現行的住房公積金制度除了比商業住房貸款利率低之外，在融資條件方面并沒有體現其它政策性因素。此外，住房公積金制度在許多中小城市沒有全面推廣開來。按照國家統計局公布的在崗職工人數計算，2000年住房公積金的覆蓋率為55%，還有近4700萬職工未建立住房公積金，有13個省的公積金覆蓋率不到50%，河南還不到30%。相當多的地區住房公積金仍然局限于國有單位之內，而占職工總數更大份額的非國有職工沒有機會進入這一制度。因此，住房公積金社會保障作用得不到很好的發揮。

據記者得到的消息，目前央行會同建設部所做的公積金改革方案業已完成，將分為3個階段改革現行的公積金管理體系。

第一階段將由現行的管理體系向管理機構型過渡，設立 “中央住房公積金管理中心”、“省住房公積金管理中心”、“城市住房公積金管理中心”3級組織體制；

第二階段是由管理機構型向系統金融型過渡，作為從行政部門分離出來的非營利獨立法人，設立“中央住宅金融機構”和“省住宅金融機構”，重新構筑住房公積金的組織體制；

第三階段是由系統金融型向政策金融機構型過渡，作為承擔住宅政策金融的專業金融機構，設立“中央住宅銀行（暫稱）”，從根本上重建住房公積金的組織體制。

央行新政策：一石激起千層浪

6月的京城，天氣已是初夏的燥熱，但央行的一紙公文還是讓房地產商感到絲絲寒意。中國人民銀行2003年6月13日公布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，要求加強房地產信貸業務管理，對房地產開發企業貸款、個人住房貸款以及土地儲備貸款做出了新的規定，提高了貸款的門檻。

一石激起千層浪。一些房產界人士說此舉是“釜底抽薪”，因為現在多數房產項目資金都來自商業銀行，房產業風聲鶴唳，可能最直接的后果是銀行的壞賬增加。有些經濟學家也表示不要搞“一刀切”。但央行痛下殺手也有不得已的苦衷。目前紅火的房地產市場在央行看來繁榮中已泛起了泡沫，而各家商業銀行視為“香餑餑”的個人住房貸款也存在著“短存長貸”的隱憂。

在中國，由于沒有開放房地產的金融市場，沒有發展銀行信貸之外更多的金融工具（諸如不動產基金、不動產信托基金、抵押貸款證券化等手段），使得房地產企業的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出口。目前房地產項目的全部流程都離不開銀行信貸的支持，開發資金的信貸依賴銀行，物業抵押的信貸依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業墊付的工程資金還是依賴銀行。銀行可謂是“萬千風險于一身”。

“國內房地產業階段性的調整不可避免。”劉萍處長對記者說，“國內房地產市場已經持續了5年的高速增長，每年的平均增速都在25%左右。但其中也暴露了一些問題，在局部地區出現了局部性的泡沫。”據央行的研究預測，2003年房地產的投資增幅要整體回落，樓盤的銷售價格也會出現回落。

眾所周知，近年來房地產業的快速發展與金融業的大力支持是分不開的。特別是1998年央行放開對個人的住房抵押貸款，而此前銀行只是給開發商貸款。目前，國內各家銀行的個貸業務都是增速很快的部分。據央行的統計數字：住房抵押貸款余額在1993年時是19億，在1998年達到426億，1999年為1358億，2000年為3377億，2001年為5598億，2002年為8253億。但在個貸如火如荼的背后，隱憂也不容忽視。

據央行發布的《2002年中國貨幣政策執行報告》，2002年全國房地產開發完成投資7736億元，同比增長21.9%。從當前全國房地產市場總體情況看，部分地區存在投資增幅過大、土地供應量過大、房價上漲過快、住房結構不合理、房地產開發企業資產負債率高等問題。

2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行的房地產貸款情況進行了檢查，發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。許多房地產開發商從銀行手中獲得開發房產項目的資金，進行滾動操作，然后將樓盤以按揭貸款的方式進行銷售，并將房地產投資的風險套在了銀行身上。全國建筑市場稽查特派員辦公室在最近對37個城市房地產開發企業的開發建設行為進行的一次專項稽查中發現，有28.68%的項目未建立項目資本金制度，而寄希望于銀行貸款和售房款來支撐工程開發建設。

其實，從2002年年底以來，央行已經不止一次發出要收縮房貸的信號。“如果房地產價格泡沫破滅，它對投資和消費的打擊絕不低于股市泡沫破滅的影響。”央行一位高層如是說。

不少房地產商質疑央行未免“下藥過猛”，認為一旦收緊房地產貸款銀根，得不到銀行貸款的開放商的資金鏈條可能會斷裂，資金實力不夠的房地產企業將被淘汰出局。新華遠總裁任志強認為央行此舉非但不能達到防范金融風險的初衷，還會導致金融陷阱，不僅房地產市場會進入“冬天”，整個國民經濟的健康發展都會受影響。任志強說：“開發商并沒有充分的金融手段可以利用，無法用股權融資方式擴大資本，以滿足市場供給日益擴張的條件”。

從房地產開發企業資本融資看，用股權進行融資的情況極差，將近3萬家開發企業中，利用發行股票上市融資的企業只有130多家（境內外上市、買殼及改變業務方向）僅占0.4%；用私募方式進行股份化的企業也極為少數。

從房地產開發企業的債券融資情況看，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，企業債權融資大都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出口，銀行要獨立面對開發商、建筑商和個人消費者三個方面的信貸資金。

全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生教授說：“我覺得房地產業最大的問題是在資金瓶頸。單渠道從銀行獲取資金，這是比較危險的。一旦改變了游戲規則，馬上就會對業界產生非常大的影響。中央財經大學喬志敏教授說：“長遠看來，房地產融資渠道應該多元化，北京、上海等地開放的房地產信托業務需求很旺”。

經濟發展沒有金融的支持是不可行的。目前化解住宅金融風險最根本的方法應該是開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具來分散銀行一家獨自支撐整個市場的局面。

貸款證券化：拓寬房地產融資領域

據專家介紹，目前我國商品房空置量已超過7000萬平方米，因此積壓的國有商業銀行貸款已超過2000億元，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要3500億元的巨額資金；此外，我國要實現人均居住面積8平方米的目標，還需投資數千億元。看來，公積金、住房基金的積累遠不能滿足需要，資金瓶頸凸顯。

2002年年底，澳洲最大的投資銀行麥格理銀行與中國最大的房地產信貸銀行中國建設銀行達成合作協議，在上海成立了中國首家致力于房屋信貸服務和房屋信貸證券化的公司——麥格理管理咨詢有限公司。此舉預示著住房貸款證券化的悄然登臺。

據該公司總經理李近宇講，5年前，當他們與國內商業銀行首次接觸談及住房貸款證券化時，銀行對此并不熱心，當時個人住房按揭貸款的金額尚小，銀行資金充裕，感覺不到壓力。但近兩年的形勢已經發生了很大變化，以建行上海分行為例，自1992年起至今累計發放個人住房貸款超過84億元，這樣的資產規模足以開展房貸證券化。為了擺脫“短存長貸”引起的流動性障礙，許多銀行開始關注住房貸款證券化。

住房貸款證券化起源于美國，最初做這個業務的公司是在政府的支持下運做的，用SPV（Special Purpose Vehicle）的方式。SPV作為一個獨立的法人實體，把整個資產池打包以后發行債券，出售給投資人。由于有政府擔保，債券的評級很高，僅次于國債。

美國的全部房地產企業的股本資本來源中，銀行只占1%，在商業房地產的全部所有權中，政府機構只占24%，私人機構占39%，家庭占37%。美國的商業抵押信貸的持有者中，銀行只占43%，不動產基金或上市基金占有巨大的份額，債券的資本化率高達90%以上，債券、不動產基金幾乎全部上市，成為公民共有的投資。發達的房地產金融市場不僅減輕了銀行的風險，還為普通民眾提供了更多的投資品種。

日本房地產的資產證券化是以信托的方式為主，因為在日本有信托銀行。其委托人是一些專門的住宅金融公司，由于住宅金融公司的資金來源是銀行借款，在其業務量過大后會有資金需求，需要賣掉一些資產，實現證券化。住宅金融公司就把它的資產委托給信托銀行，信托銀行給資產打包、評級，然后向投資者賣出信托收益權憑證。因為每個信托資產都是各自獨立的，所以不需要再從法律上把其剝離出來。20世紀90年代初，日本修改了證券法，認定住房信托收益權憑證為有價證券。這樣日本信托銀行的信托商品就有了合法的地位。

據悉，國內已經有銀行在悄悄進行住房貸款證券化的操作，并已經成立了住房貸款證券化處專司此事。據知情人透露，新方案的核心仍是“表內融資”，即被證券化資產的所有權仍然屬于銀行，保留在銀行的資產負債表中。而央行則希望商業銀行通過表外融資的方式出售資產。

三菱信托銀行駐京代表處高級經濟師邱翼認為，這個方案只是一種“抵押債券”的概念，還不是真正意義上的住房貸款證券化。兩者的區別在于銀行的證券化資產到底是拿來出售還是拿來抵押。

邱翼認為，國內銀行在對待住房貸款證券化這一問題上，“思維落后了”。目前，由于國內銀行的個人住房貸款不良率普遍低于1%，各家銀行都把個人住房貸款作為一筆難得的優質資產加以大力發展，而不愿因表外融資而被切出。“任何優良的資產，如果比例過大，就會存在著風險。國內個人住房貸款8000億的余額，目前看來是優良資產，但也不能無限制地發展下去。” 他說，“國內的資產/負債管理做的薄弱的地方也正在此。如果國內個人住房貸款出現像日本1990年的地產泡沫破滅，樓價降到原來的幾分之一，那后果就不堪想象。此外包括地震、SARS這樣的突發事件對房地產業的影響都是很大的。所以國外的銀行不會讓其資產在某一個行業投入過大，他們會把一些優良資產賣掉，任何資產，當達到一定的比例時，都要毫不猶豫地處理掉。”由此，我們不難理解央行為何出臺《通知》。在我國，房地產金融風險實際上就是銀行風險。

一般來講，國內銀行資金的來源都是存款，而存款很少有15年期的，但是銀行的房貸流動性就差了。而贏利性、流動性、安全性是金融業的金科玉律。為了實現流動性、改善流動性，就要實現資產的證券化。

貸款證券化不僅可以幫助銀行化解風險，還可以解決一直困擾國內銀行業的資本充足率的難題，改善銀行的財務狀況。

目前國內現行的法律不許可銀行資產的轉賣，國內銀行如果要進行資產證券化，首先要在法律上做出相關的調整，允許資產可以轉讓。據悉，有關部門正在研究、制定與資產證券化相關的法規。

在設計中國住房發展體系與中國住房金融體系時，我們同時還要應對金融機構市場化、金融市場國際化與金融工具證券化這三方面的嚴峻考驗。“路漫漫其修遠兮”，求索住宅金融改革的過程注定是要曲折前行……