住房按揭的幾個法律問題

住房按揭是一種商品經營行為，很容易產生民事糾紛，且住房按揭在我國經濟活動中起步晚，發展迅猛，現行立法還不能跟上形勢的發展。因此，住房按揭在實行的過程中便存在許多法律問題值得探討。

一、住房按揭的抵押標的

住房按揭的抵押標的（購房者只有所有權的期待權和使用權的房屋）是否可以設定抵押呢？本人認為是可行的，但應當在法律上可以明確。首先，從經濟理論上講，抵押權是一種價值權、變價權。只要可以達到經濟目的，使債權人實現債權的抵押標的均可高定抵押。至于抵押物的結構是否完整或其標示的形式要件是否完整并非重要，關鍵在于抵押物是否完整或其標示的形式要件是否完整并非重要，關鍵在于抵押物是否具有經濟價值。其次，《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。”此規定實際上也是確保購房者所購買的房屋具有價值權，在交易上具有獨立性，若購房者購買該房屋，并以其作為抵押標的，按揭銀行的債權就可以得到保證。第三，建設部1997年頒布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定了“本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人支付首期房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”也明確規定預購的商品房（現房或期房）可以作為抵押標的。由此可見，在住房按揭中購房人已交付首期房款給房地產開發商，房地產開發商也已進行了實質的投資，那么只有取得期待權和使用權而未實際取得所有權及其證書的房屋（現房或期房）作為抵押標的設定抵押，銀行的債權目的是可實現的。但是，在此筆者還是認為國家應該盡快對現行法律進行修正，在法律上明確規定住房按揭中抵押標的的有效性及對抗力，以減少、避免法律適用上的沖突。

二、住房按揭的抵押登記

我國1995年《中華人民共和國擔保法》第41條規定“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！钡?4條規定：“辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者其復印件（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書?！?997年建設部《城市房地產抵押管理辦法》第六條規定“國家實行房地產抵押登記制度”。因住房按揭的房屋在按揭時不可能有所有權證書或使用權證書，不可能符合《擔保法》的規定，因此1997年建設部《城市房地產抵押管理辦法》第34條規定“以預售商品房或在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記?！钡ㄔO部的規章畢竟不能與人大或其常委會通過的法律相抵觸，如果出現住房按揭糾紛，法院在適用法律上就存在著矛盾。因此，考慮到我國房地產發展的需要及現實的商業銀行的操作狀況，建議國家應該盡早制定包括期房抵押的抵押登記制度。在法律上明確期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和對抗力，保障貸款銀行的合法利益，從而推動住房按揭的健康發展。

三、住房按揭的擔保責任

購房人的抵押擔保應否征得其配偶的同意，也就是說借款人簽訂住房按揭合同和抵押具結書時，借款人的配偶是否作為共有權人在按揭合同和抵押具結書上簽名，現有各商業銀行和房地產管理機關的通常做法均有此要求，然而本人認為這是一個值得探討的問題，首先從民法理論上講，所有權為最完整的物權，它等同于物。在住房尚未完全建成的情況下，物尚不完全存在，亦談不上所有權。購房者所購的只是因購房契約而形成的所有權之期待權（債權）。因此購房者抵押的房產也就沒有具備所有權，只是一種債權；其次，從我國的有關法律規定看，住房按揭的購房者也只是房屋權利申請人或準申請人而非房屋權利人。1997年10月建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條規定“本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權，房地產他項權利的法人，其他組織和自然人。”“本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人，其他組織和自然人。”第4條規定：“國家實行房屋所有權登記發證制度。申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屬登記。領取房屋權屬證書?！钡?條規定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。”既然住房按揭的購房者只是權利申請人，那么，其配偶就更不可能是房屋的共有權人，也就不必要承擔住房按揭的擔保責任。