住房按揭的幾個(gè)法律問題

住房按揭是一種商品經(jīng)營(yíng)行為，很容易產(chǎn)生民事糾紛，且住房按揭在我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起步晚，發(fā)展迅猛，現(xiàn)行立法還不能跟上形勢(shì)的發(fā)展。因此，住房按揭在實(shí)行的過程中便存在許多法律問題值得探討。

一、住房按揭的抵押標(biāo)的

住房按揭的抵押標(biāo)的（購(gòu)房者只有所有權(quán)的期待權(quán)和使用權(quán)的房屋）是否可以設(shè)定抵押呢？本人認(rèn)為是可行的，但應(yīng)當(dāng)在法律上可以明確。首先，從經(jīng)濟(jì)理論上講，抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)、變價(jià)權(quán)。只要可以達(dá)到經(jīng)濟(jì)目的，使債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的抵押標(biāo)的均可高定抵押。至于抵押物的結(jié)構(gòu)是否完整或其標(biāo)示的形式要件是否完整并非重要，關(guān)鍵在于抵押物是否完整或其標(biāo)示的形式要件是否完整并非重要，關(guān)鍵在于抵押物是否具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。其次，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。”此規(guī)定實(shí)際上也是確保購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋具有價(jià)值權(quán)，在交易上具有獨(dú)立性，若購(gòu)房者購(gòu)買該房屋，并以其作為抵押標(biāo)的，按揭銀行的債權(quán)就可以得到保證。第三，建設(shè)部1997年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定了“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人支付首期房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”也明確規(guī)定預(yù)購(gòu)的商品房（現(xiàn)房或期房）可以作為抵押標(biāo)的。由此可見，在住房按揭中購(gòu)房人已交付首期房款給房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商也已進(jìn)行了實(shí)質(zhì)的投資，那么只有取得期待權(quán)和使用權(quán)而未實(shí)際取得所有權(quán)及其證書的房屋（現(xiàn)房或期房）作為抵押標(biāo)的設(shè)定抵押，銀行的債權(quán)目的是可實(shí)現(xiàn)的。但是，在此筆者還是認(rèn)為國(guó)家應(yīng)該盡快對(duì)現(xiàn)行法律進(jìn)行修正，在法律上明確規(guī)定住房按揭中抵押標(biāo)的的有效性及對(duì)抗力，以減少、避免法律適用上的沖突。

二、住房按揭的抵押登記

我國(guó)1995年《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”第44條規(guī)定：“辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。”1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第六條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度”。因住房按揭的房屋在按揭時(shí)不可能有所有權(quán)證書或使用權(quán)證書，不可能符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，因此1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條規(guī)定“以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”但建設(shè)部的規(guī)章畢竟不能與人大或其常委會(huì)通過的法律相抵觸，如果出現(xiàn)住房按揭糾紛，法院在適用法律上就存在著矛盾。因此，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要及現(xiàn)實(shí)的商業(yè)銀行的操作狀況，建議國(guó)家應(yīng)該盡早制定包括期房抵押的抵押登記制度。在法律上明確期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和對(duì)抗力，保障貸款銀行的合法利益，從而推動(dòng)住房按揭的健康發(fā)展。

三、住房按揭的擔(dān)保責(zé)任

購(gòu)房人的抵押擔(dān)保應(yīng)否征得其配偶的同意，也就是說借款人簽訂住房按揭合同和抵押具結(jié)書時(shí)，借款人的配偶是否作為共有權(quán)人在按揭合同和抵押具結(jié)書上簽名，現(xiàn)有各商業(yè)銀行和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的通常做法均有此要求，然而本人認(rèn)為這是一個(gè)值得探討的問題，首先從民法理論上講，所有權(quán)為最完整的物權(quán)，它等同于物。在住房尚未完全建成的情況下，物尚不完全存在，亦談不上所有權(quán)。購(gòu)房者所購(gòu)的只是因購(gòu)房契約而形成的所有權(quán)之期待權(quán)（債權(quán)）。因此購(gòu)房者抵押的房產(chǎn)也就沒有具備所有權(quán)，只是一種債權(quán)；其次，從我國(guó)的有關(guān)法律規(guī)定看，住房按揭的購(gòu)房者也只是房屋權(quán)利申請(qǐng)人或準(zhǔn)申請(qǐng)人而非房屋權(quán)利人。1997年10月建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條規(guī)定“本辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人，其他組織和自然人。”“本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人，其他組織和自然人。”第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。”第5條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。”既然住房按揭的購(gòu)房者只是權(quán)利申請(qǐng)人，那么，其配偶就更不可能是房屋的共有權(quán)人，也就不必要承擔(dān)住房按揭的擔(dān)保責(zé)任。