又一輪房地產(chǎn)全球泡沫

在泡沫當(dāng)中，購(gòu)買者并不會(huì)被高價(jià)格所嚇退，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，所購(gòu)房產(chǎn)將來(lái)會(huì)有更大的增值。如果購(gòu)買者的這種愿望是刺激房?jī)r(jià)抬升的重要因素的話，那么房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)帶有內(nèi)在的不穩(wěn)定性，泡沫最終會(huì)破滅

綜觀全球，世界各地的報(bào)刊都在大肆刊登房產(chǎn)泡沫即將破滅的文章。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》發(fā)表了諸多題為“熱空氣中的城堡”文章。美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》刊登了“房?jī)r(jià)飛漲充滿泡沫恐慌”，法國(guó)《勒蒙德》（法國(guó)最大的報(bào)紙之一，具有很強(qiáng)的自由獨(dú)立性，受到讀者廣泛尊重）也警告到“財(cái)產(chǎn)泡沫威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，在澳大利亞，《悉尼先驅(qū)早報(bào)》也驚呼“房產(chǎn)泡沫或許已中毒”。這些恐慌都有正確的依據(jù)嗎？我們?cè)趺粗婪慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)是個(gè)泡沫？

泡沫通常就是在公眾對(duì)于未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)的預(yù)期被異常夸大時(shí)產(chǎn)生的。當(dāng)這種情形產(chǎn)生時(shí)，很多人就掏錢買房，然后將其出租出去，作為一種投資行為。還有一些人仍然像那些投資者一樣買房，但是自己住。他們總是擔(dān)心如果行動(dòng)晚一步的話，就會(huì)在市場(chǎng)上吃虧。一些居心不良的地產(chǎn)商和政府官員辯解道，并沒(méi)有什么泡沫出現(xiàn)，房產(chǎn)的價(jià)格并不高，因?yàn)橛心敲炊嗳速I得起房子。但事實(shí)上，在泡沫當(dāng)中，購(gòu)買者并不會(huì)被高價(jià)格所嚇退，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，所購(gòu)房產(chǎn)將來(lái)會(huì)有更大的增值。如果購(gòu)買者這種期望房產(chǎn)增值的愿望是刺激房?jī)r(jià)抬升的重要因素的話，那么房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)帶有內(nèi)在的不穩(wěn)定性——價(jià)格不會(huì)永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去，泡沫最終會(huì)破滅，而房產(chǎn)價(jià)格也終究會(huì)跌下來(lái)。

自2000年以來(lái)，一股房產(chǎn)價(jià)格浪潮已經(jīng)席卷了除德國(guó)和日本以外的所有發(fā)達(dá)國(guó)家。 但是最重要的問(wèn)題是，是否期望未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格激增的這種愿望就能支撐房產(chǎn)市場(chǎng)？如果人們的平均收入和房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是穩(wěn)定的，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理就可以解釋價(jià)格的變化了，上世紀(jì)80年代房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)事例，被看做是地產(chǎn)業(yè)從繁榮走向崩潰的典型實(shí)例。急劇的價(jià)格增長(zhǎng)在90年代達(dá)到頂峰，緊接著就是世界城市范圍內(nèi)的大衰退，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的地區(qū)經(jīng)濟(jì)后退。如今的持續(xù)增長(zhǎng)的價(jià)格會(huì)導(dǎo)致相同的結(jié)果嗎？

有關(guān)上世紀(jì)80年代的房產(chǎn)泡沫的證據(jù)是非常有說(shuō)服力的。購(gòu)買者被強(qiáng)烈的有關(guān)未來(lái)房產(chǎn)增值的愿望所影響，于是他們忽略了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。我和我的同事卡爾凱思做了一項(xiàng)有關(guān)美國(guó)1988年繁榮時(shí)期的調(diào)查顯示，購(gòu)房時(shí)偶然的情緒化的成分在決策時(shí)起著重要的作用。而且，購(gòu)買者很少或沒(méi)有任何有關(guān)最近價(jià)格浮動(dòng)和基本的強(qiáng)有力的分析。

今年的早些時(shí)候，我們進(jìn)行了另外一項(xiàng)有關(guān)2002年3月至8月間美國(guó)購(gòu)房者的調(diào)查。從大多數(shù)情況來(lái)看，人們購(gòu)買房產(chǎn)作為投資的主要原因是認(rèn)為這只是一種投資的沖動(dòng)。在澳大利亞這個(gè)指標(biāo)也和其上次泡沫破滅前基本接近。這種情況發(fā)生在所有的國(guó)家里，但是一些地區(qū)的房?jī)r(jià)比另外一些地區(qū)的房?jī)r(jià)更加高估了。就像一些有世界名流、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、世界級(jí)大學(xué)或者高科技工業(yè)區(qū)所在的“魅力城市”。這些城市的房?jī)r(jià)高且變化無(wú)常。

1988年到2003年的調(diào)查顯示，產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵是一個(gè)價(jià)格預(yù)期問(wèn)題。在上兩次繁榮時(shí)期，大約90％的美國(guó)被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)增長(zhǎng)，甚至預(yù)期將會(huì)在未來(lái)一年內(nèi)有很大幅度的上升。

的確，這種夸大房地產(chǎn)價(jià)格的氣氛到處彌漫，幾乎和1988年一樣普遍。在那些“魅力”城市，報(bào)紙因?yàn)樾麄饔嘘P(guān)房產(chǎn)價(jià)格也賣得很好。調(diào)查顯示，在舊金山45％的房產(chǎn)成交價(jià)格比報(bào)價(jià)高。超過(guò)20％的出售者認(rèn)為如果他們?cè)俣嗉?％到10％的價(jià)格，房子會(huì)賣得一樣快。盡管如此，在2003年的調(diào)查顯示，美國(guó)的房產(chǎn)購(gòu)買者并不像80年代泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)那樣自信房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)一直高下去。這就意味著房產(chǎn)擁有者將準(zhǔn)備隨時(shí)退出房產(chǎn)市場(chǎng)。這其實(shí)是增大價(jià)格下跌的可能性，尤其是在那些魅力城市和那些經(jīng)濟(jì)低迷地區(qū)。后果可能會(huì)很嚴(yán)重，

不僅在美國(guó)，在澳大利亞，過(guò)去10年的家庭債務(wù)所占比例，從個(gè)人可支配收入的50％增加到130％。在荷蘭，這個(gè)比例甚至翻番，那里的平均抵押價(jià)值是房產(chǎn)價(jià)值的110％，因?yàn)榻栀J者很愿意提供所有的購(gòu)買資金。從歷史紀(jì)錄判斷，房?jī)r(jià)只可能在局部下降，全國(guó)范圍內(nèi)的下跌是不可能的。這將會(huì)使泡沫破滅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響得到一定程度的遏制。但值得警惕的是，大量的私人債務(wù)甚至超過(guò)了其自身所擁有的房產(chǎn)價(jià)值，意味著破產(chǎn)的數(shù)字將會(huì)不斷上升。