對我國房產稅改革的一些思考

摘要：房產稅是以房產為征稅對象，依據(jù)房產價格或房產租金收入向房產所有人或經(jīng)營人征收的一種稅，屬于財產類稅種。房產稅稅制結構是否合理，是否能使房產稅很好地起到作用值得我們研究。本文分析了我國現(xiàn)行的房產稅稅制的四大弊端。這些弊端事實上并不僅僅是阻礙了房產稅收入的增長，而且對社會公平也產生了一定程度的干擾作用，并就此提出了一些對策。

關鍵詞：房產稅；稅制；征稅范圍；征管；計稅依據(jù)

一、引言

國外房地產稅制主體稅種均由三大類型構成：房地產保有稅類、房地產取得稅類、房地產所得稅類。房產稅就屬于房地產保有稅。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依房地產的存在形態(tài)——即土地、房產和房地合一的不動產來設置。對房地產保有征稅，目的在于合理調節(jié)政府與房地產的所有者或房地產的實際占有者之間的收益分配。我國現(xiàn)行的房產稅設立于1986年，是以城鎮(zhèn)中的房產為課稅對象，按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經(jīng)營者征收的一種財產稅。雖然從規(guī)模上看，房產稅始終是一個小稅，但是自從20世紀90年代中期以來，房產稅收入規(guī)模擴張速度遠遠大于同期稅收總額的擴張程度，房產稅收入在小稅種中排序僅次于個人所得稅和印花稅，而且房產稅收入與印花稅收入之間的差距總體上越來越小。

隨著經(jīng)濟體制改革的深化，房屋產權人由過去以國家單一結構逐漸變?yōu)樗饺恕⒓w和國家以及國外個人多元結構格局。隨著土地使用權的買賣活動日益活躍，為國家房地產稅的稅源擴大創(chuàng)造了雄厚的物質基礎。為了符合社會主義市場經(jīng)濟的需要，更好地發(fā)揮房產稅對經(jīng)濟的調節(jié)作用，我們有必要對原有房產稅進行修訂。1994年實施的稅制改革取得了很大成就，但也存在若干不足。房地產稅制的不足之處如果不能得到很好的改進，將會對房地產業(yè)的發(fā)展產生不良的影響。

二、我國現(xiàn)行房產稅稅制的四大弊端

我國現(xiàn)行的房產稅稅制有四大弊端：一是征稅范圍過窄；二是兩套稅制有違公平；三是計稅依據(jù)不合理；四是房地產稅費過于混亂。這些弊端事實上并不僅僅是阻礙了房產稅收入的增長，而且對社會公平也產生了一定程度的干擾作用。

1．征稅范圍過窄。房產稅的稅制與快速發(fā)展的城市經(jīng)濟不相適應。按照規(guī)定，房產稅的征收范圍只包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，是因為這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，納稅能力較強，而不包括農村。但隨著城市面積的擴大，過去是農村的，現(xiàn)已變?yōu)槌擎?zhèn)，使新開發(fā)的房地產具有了商業(yè)經(jīng)營性質，特別是近年來農村工業(yè)和副業(yè)有較大發(fā)展并具有一定實力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無幾。對這部分房屋產權所有者征稅，納稅人是有負擔能力的。如還按原有的規(guī)定執(zhí)行則會給房產稅的征收帶來問題，以致不少稅務機關面對在阡陌的田野上建成的大批高級公寓、商品房和聯(lián)體別墅征收房產稅感到犯難。如果按照房產稅暫行條例規(guī)定執(zhí)行，那么建在城鄉(xiāng)結合部的大量內銷商品房是無須繳納房產稅的。征稅范圍城鄉(xiāng)有別，不利于企業(yè)在同等條件下展開競爭。過窄的征稅范圍影響了其公平性，也容易形成“合法”避稅，有必要也有可能將房產稅的征稅范圍延伸到農村。

2．兩套稅制有違公平。目前我國在房產稅方面實行內外兩套稅制。這直接形成了稅負失衡格局。現(xiàn)在我國已加入世貿組織，內外資企業(yè)公平稅收待遇是基本政策思路。根據(jù)規(guī)定，內資納稅人（自然人與法人）按照1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納稅收，而涉外企業(yè)和外籍人員則是按照1951年制定的《城市房地產稅暫行條例》繳納稅收，其稅率依據(jù)房產的計稅價值或房產的租金收入分別確定。即使是同一稅種，房產稅在從價、從租方面，內外資納稅人的稅負也有區(qū)別，涉外企業(yè)與外籍人員繳納的房產稅無論是出租還是自用，全部按照房產原值扣除80%后按1.2%稅率征收；內資納稅人在繳納房產稅時，如用于出租，則要分公房與私房，公房稅負低，私房稅負高，但無論如何，內資出租房產以后繳納的房產稅均高于外資，內外資有別的房產稅政策是不利于公平稅負的。

3．計稅依據(jù)不合理。現(xiàn)行房產稅計稅依據(jù)的不確定性，影響地方財政收入。根據(jù)房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅的計稅依據(jù)是房產余值或租金收入，凡房屋出租的房產稅必須以租金收入為計稅依據(jù)，而不得以房產余值為計稅依據(jù)。這樣便帶來了幾個問題：同一稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范；對于房屋出租者來說，除了按租金收入征收12% 的房產稅外，還要征收5%的營業(yè)稅及附加稅，有重復征稅、稅負偏重之嫌；由于受租金高低的影響，從租計征房產稅的企業(yè)稅負相差甚大，很難體現(xiàn)合理負擔、公平稅負的原則，但若以房產余值計稅，其稅負偏輕，只占房產原值的0.9％，且評估與不評估稅負相差太大，勢必影響地方財政收入。這種計稅依據(jù)暴露出的矛盾是房產原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。另外，房產稅的稅率太單調，不能起到公平稅負的和調節(jié)納稅利益水平的作用。現(xiàn)行房產稅的稅率有兩個，即依照房產余值計算繳納的稅率為1.2%（實際征收率為0.9%），依照房產租金收人計算繳納的稅率為12%。當初設計房產稅稅率是考慮在條件相同的前提下，兩種計稅的總體稅負應當是基本一致的。但目前我國房屋租金收入與房屋賬面價值不成比例，租金收入反映的是市場價格，變化很大。

所以我們應該做的就是統(tǒng)一計稅依據(jù)和稅率。要將現(xiàn)行的按房產余值征稅和按租金收入征稅改為統(tǒng)一按房產的評估價值征稅，并將稅率統(tǒng)一。房產稅稅率可分類設計，對經(jīng)營性房產，可采行1%~3%的浮動稅率；對個人房產，可區(qū)分兩種情況，一般商品房可采行0.1%~1%的稅率，由公房轉為私房的房產，可采取定額稅收，具體數(shù)值由省級政府根據(jù)本地房產價值情況自行確定，中央政府可提出一個全國平均價格供省級政府參考。這項改革體現(xiàn)了稅制的科學化原則，使房產稅僅對房屋財產征稅，而不去調節(jié)土地收益分配關系。根據(jù)經(jīng)濟形勢發(fā)展的要求，以房產評估值為計稅依據(jù)有較大的優(yōu)點。房產評估值即房產現(xiàn)值或市值，而房產的現(xiàn)值不僅受其所在地理位置、房產質量或房地產相關政策影響，一定時期的政治經(jīng)濟因素也起了很大的作用，通過3~5年對房產進行評估來測定其計稅依據(jù)比較合理。這不僅有利于房產所有者的利益，也可為稅務部門提供可靠的征管依據(jù)，還可以向國際慣例靠攏一步。根據(jù)目前房產稅負的實際，房產稅應采用1%~3%的幅度比例稅率。

4． 房地產稅費過于混亂。繁多的收費影響了房產稅效力的發(fā)揮。我國有的城市各種稅費和地價占房價比例的50％左右，多達百余項。其中重復與不合理收費約占總房價的30％。1996年國家計委、財政部曾下令取消48種不合理收費，不少省市也行文取消部分不合理收費，但成效不大。名目繁多的收費項目，使得房地產企業(yè)不堪重負，直接影響了房產稅稅額的及時、足額繳納，也妨礙了我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。目前我國房地產價格相對中、低收入階層的收入來講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產價格畸高，人為抬高了房產稅稅基，難免造成房產稅負擔不合理。為此，有必要在土地買賣方面嚴厲打擊腐敗和哄抬物價行為，各級政府應清理土地流轉方面的不合理收費。“明稅”、“少費”是房產稅健康發(fā)展的前提條件之一。所謂 “明稅”即房產稅稅制的各要素，如計稅依據(jù)、納稅人、稅率、減免期限及征管程序等都有明確的稅法規(guī)定和稅法的專門條款，促進一個相對透明公正的納稅環(huán)境的形成。“少費”有兩層涵義：一是絕對量的減少，即對于一些不合理的行政事業(yè)性收費通過清理后一律取消；二是相對量的減少，即對于一些必須的但可以合并收取的項目進行合并，以降低收費成本和提高收費的規(guī)模效率。

三、對房產稅改革的一些建議

1．低稅率、寬稅基。現(xiàn)行房產稅收入規(guī)模小，缺乏合理增長機制。我國由于房產賬面價值相對穩(wěn)定，導致房產稅收入的大小與經(jīng)濟發(fā)展、物價變化的相關程度低，使房產稅收入增長幅度很小，難以適應地方財政收人的需要，并影響著市政建設的正常發(fā)展，也使政府在環(huán)境改善方面所投人的資金難以形成良性循環(huán)。專家們建議房產稅的改革應采用低稅率、寬稅基的思路確保房產稅收入的正常增長。

2．完善稅法法規(guī)，確保財產管理登記制度的嚴密性和財產評估機構的權威性，做到合理征管。房地產稅收的立法，歷來受到各國政府的高度重視，普遍制定了一套規(guī)范、嚴謹可行的稅法體系。比如日本制定了６０多個有關房地產方面的法規(guī)。同時，它們的稅法條文規(guī)定得相當具體，可操作性強，基本上可以杜絕逃稅漏稅現(xiàn)象。另外，各國對逃稅漏稅等行為進行嚴厲打擊，如美國對未按期納稅者處以罰款，另按法定利率加計利息，并有留置財產權的規(guī)定。英國規(guī)定，若房屋納稅人不按時申報或提供了虛假資料，不僅受到罰款處罰，而且還將剝奪選舉權。我們絕對有必要迅速出臺有關財產課稅的稅收法規(guī)。建立嚴密的財產管理登記制度和權威性的財產評估機構，對經(jīng)過登記和權威評估的房產情況要建立政府規(guī)范管理的住處庫，充分借助計算機優(yōu)勢，在為所有者保密的情況下，有關資料在稅務系統(tǒng)和其他政府部門間共享。聘請專家及專業(yè)技術人員參加對財產坐標的評估，并建立與評估有關的信息數(shù)據(jù)庫、檔案等，建議迅速制定全國統(tǒng)一的房地產估價制度。此外，要加強對評估中介機構在評估違規(guī)操作或嚴重失實，甚至弄虛作假誤導政府稅收征管制，由有關主管部門執(zhí)行對該中介機構的處罰，直到限制再進入該評估機構。

3． 降低房產交易方面的稅費。目前，我國房產流轉方面的稅種稅率比較高，而且層層征，不規(guī)范。比如契稅，特別是大中城市的房產交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷售環(huán)節(jié)規(guī)定購買者要負擔房款2％的契稅。其中超過120平方米的部分契稅稅率高達4％。這種做法極大地限制了房地產市場的正常發(fā)展，有必要通過降低房產交易方面的稅費來為房產稅創(chuàng)造運轉空間。

參考文獻：

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2．劉小川. 國家稅收學. 南京大學出版社， 2000.

3．王擎．專家呼吁：房產稅晚改不如早改．中華工商時報，2003－03－05．

作者單位：黑龍江省伊春市財政局。

收稿日期：2003-12-24。