地產(chǎn)秀：樓市流行 小鬼當家

樓市看好。有人購房是為了自住，改善居住條件、有人是為投資、也有人目光更遠，他們買房是給下一代

一些父母憑借自己較強的經(jīng)濟實力給子女買房，他們或從投資角度考慮，或為子女的未來打算，考慮到以后繳納過戶稅費、征收遺產(chǎn)稅等問題，索性現(xiàn)在就讓子女當業(yè)主。

買房更要看未來

汪先生一家收入頗豐厚，家里除了擁有高檔住宅、小車外，還有一大筆現(xiàn)金。不久前，他剛剛以自己兒子的名義定購了一套住宅。“現(xiàn)在買不動產(chǎn)能增值，因此與其把錢存在銀行，不如買房子，但房子將來繼承的時候，辦理過戶手續(xù)要繳納稅費，不如現(xiàn)在就把購房人直接寫成兒子。”汪先生的眼光瞄準的是幾十年后的未來，由于這套房子是一次性付款，兒子19歲已經(jīng)在讀大學了，而且以兒子名義買房手續(xù)也并不復雜。

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，完全民事行為能力人（一般是18周歲（含）以上且精神健康的自然人）可以獨立進行民事行為，只要付得起錢，買房當然沒有問題；無民事行為能力人，需由他的法定代理人代理進行民事活動。

如果子女已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由子女購房，因購房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務均由子女自己享有和承擔，像上面提到的汪先生給兒子買房，實際上是爸爸掏錢兒子買房。如果子女是限制民事行為能力人，或無民事行為能力人，購房時須由父母代理。在簽訂《商品房買賣合同》時，買受人一欄和簽字的地方寫子女的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。本文提到的給孩子買房大多數(shù)是后一種情況。

為啥非讓孩子做業(yè)主

不少人讓未成年的孩子當業(yè)主，有的甚至是剛出生不滿周歲就成了“房東”。據(jù)說這種用“小鬼當家”的現(xiàn)象，在全國各大城市都有越來越多的趨勢，在二次置業(yè)以上的購房群體中，表現(xiàn)尤為突出。

筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，熱衷于讓“小鬼當家”的大多數(shù)都是懷著提前轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的目的。有不少愛子心切的父母親從長遠考慮，為逃避將來即將開征的遺產(chǎn)稅。如果房產(chǎn)證上是自己的名字，那將來要牽扯到產(chǎn)權(quán)過戶等一系列問題，不僅手續(xù)麻煩，而且還要交納房產(chǎn)評估費、過戶費等稅費，如果現(xiàn)在就直接以孩子的名義買房，將來就免除了這一系列的問題。

某地產(chǎn)公司一位不愿透露姓名的客戶總監(jiān)對記者說，以小孩名義購房，是市場發(fā)展的必然結(jié)果，也是社會環(huán)境下的必然產(chǎn)物。他說，從客戶反映的情況看，遺產(chǎn)稅盡管在目前還未有，但國外早就實施，因此征收遺產(chǎn)稅是早晚的事。不少以小孩名義購房的客戶認為，現(xiàn)在多數(shù)家庭就一個小孩，今后的家產(chǎn)，包括房產(chǎn)自然而然就是小孩的。現(xiàn)在用小孩名字，就直接把產(chǎn)權(quán)落在其名下，顯然今后就省去不少事。

當然也有人抱著其他的目的。深圳美地置業(yè)營銷策劃部經(jīng)理袁小姐介紹到，在其公司開發(fā)的樓盤中，以小孩名義購房的客戶確實有一些，但實際數(shù)量不是很多。她說，現(xiàn)在有的父母考慮到婚姻不穩(wěn)而采取“小鬼當家”的做法。例如，有位張女士，與丈夫關(guān)系緊張，擔心萬一以后離婚時分割財產(chǎn)沒保障，張女士堅持以3歲獨生女的名義購置房產(chǎn)。

孩子買房如何貸款

不管怎么說，現(xiàn)在以未成年人名義購買商品房的現(xiàn)象越來越多，那些“少兒房大款”通常都是不到18周歲，是未成年人，屬于限制民事行為能力人或無民事能力的人，如果直接進行房屋交易、申請貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)辦理是不合法的。據(jù)專家介紹，公民的民事行為能力，是指法律確認公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設定民事義務，并且能夠?qū)ψ约盒袨槌袚袷仑熑蔚馁Y格。

民法根據(jù)年齡和智力狀況的不同，將公民的民事行為能力分三類，即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。

根據(jù)《民法通則》第20條：10周歲以上的未成年人屬限制民事行為能力，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力的人，由他的法定代理人代理民事活動，由于未成年人的父母是他們的監(jiān)護人、法定代理人，所以以未成年人的名義所進行的民事活動，要么在取得其父母的同意下進行，要么直接由其父母代理；對于房屋這一數(shù)額較大的標的，只能由父母代理其子女進行交易。

一次性付款的房屋買賣交易又怎么辦呢？對于這種情況，父母完全可以代理其子女選房，就合同的各項條款與開發(fā)商達成協(xié)議，同開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，最后在房產(chǎn)證上署上自己子女的姓名。但對于對向銀行貸款買房這一情況，由于不滿十八周歲的人屬于未成年人，無民事行為能力人或限制民事行為能力人，沒有職業(yè)和收入，而直接向銀行申請貸款，不僅要求當事人具備完全民事行為能力，而且還要求住房貸款申請人有一個相對穩(wěn)定職業(yè)和較高收入，只有這樣才能降低銀行的不能按時收回貸款的風險，因此，申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母共同來申請。

對于具體事項，銀行有要求：一、《商品房買賣合同》必須由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上簽名；二、由未成年人法定監(jiān)護人作為貸款申請人向銀行提出借款申請；三是辦理父母和子女關(guān)系公證及父母與子女共有產(chǎn)權(quán)及代為還款的承諾公證。只有當你具備了上述條件并簽署購房契約，并準備了銀行要求的文件后，就可以通過律師的貸款資格審查向銀行進行申請貸款了。等產(chǎn)權(quán)證辦下來的時候，就可以在房屋產(chǎn)權(quán)證上署上自己不滿十八周歲子女的名字了。

處置產(chǎn)權(quán)相對麻煩

孩子當上了業(yè)主，到其成年需若干年的時間。這期間，孩童業(yè)主的房產(chǎn)處置權(quán)要由其法定監(jiān)護人代理行使。這時，處置房產(chǎn)就會涉及到未成年人權(quán)益保護問題。

《未成年人保護法》第十二條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護的未成年人的合法權(quán)益的，應當依法承擔責任。第四十七條規(guī)定：侵害未成年人的合法權(quán)益，對其造成財產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。

為了保護未成年人的合法權(quán)益，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學但錢不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔賠償責任。

認定當事人在處分房產(chǎn)時是否是為了未成年人的利益，并不是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)的職能，為減少日后可能發(fā)生的行政糾紛，在現(xiàn)階段，即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，我們也應要求當事人提供合法的證據(jù)（如對有關(guān)事項進行公證），方可予以登記。房屋產(chǎn)權(quán)證的重要性是不可小視的。如果子女長大成人之后，倚仗產(chǎn)權(quán)在握而對父母不孝，父母可就一點辦法都沒有了。而且，想變賣、贈與、抵押房產(chǎn)，也只有兒女委托，父母才有權(quán)處理，碰到子女到外地上學、工作，父母對房屋的處置就更加麻煩了。

提醒

以小孩名義購房雖然已經(jīng)成為一種市場現(xiàn)象，但以小孩名義購房在實際操作上，給發(fā)展商、銀行也帶來一些繁瑣。從流程上看，以小孩名義購房也確實存在一些問題。

廣東深天成律師事務所律師李文對此有些看法，她說，如果客戶從避稅（遺產(chǎn)稅）上考慮以小孩名義，就大可不必，因為遺產(chǎn)稅即使收，也不會有多少。關(guān)鍵是以小孩名義購房，如果一次性付款還好，按揭就存在法律上的一些問題，從現(xiàn)行法律規(guī)定看，可以給小孩設定權(quán)利，卻不能給小孩設置義務，按揭雖有父母或其它長輩做監(jiān)護借貸，但借貸還貸的法律義務就在小孩名下，這就與法律有所沖突。

某銀行的一位官員說，以小孩名義購房，在按揭上存在結(jié)算賬戶問題。他說，人民銀行規(guī)定還貸賬戶為結(jié)算賬戶，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未成年人是不能辦理結(jié)算賬戶。但現(xiàn)在由于有監(jiān)護公證，故結(jié)算部分實際還是由監(jiān)護人來承擔，因此不少銀行還是開展了這種業(yè)務。作為開發(fā)商，在辦理要小孩簽名，常常不易。深圳家開發(fā)商，在辦理一客戶的小孩購房時，因為其小孩在埠外大學念書，等了幾個月簽不下名，最后發(fā)展商派人將合同送到學校后才簽好。

此外，以小孩名義購房還得辦理監(jiān)護公證，這些無疑都是多出來的事項，作為開發(fā)商也好、銀行也好，顯然是越簡單越好，越直接越好。不少地產(chǎn)商認為，以小孩名義購房盡管為小孩考慮得比較多，但因為小孩還未成年，還難以承擔相應的市場行為，且在辦理相關(guān)手續(xù)上，要復雜些。對此，一些開發(fā)商、銀行以及律師行表示，以小孩名義購房還需謹慎從事。