２００５年房地產業發展前景及政策取向

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2003年以來，國家對房地產投資推出了一系列調控政策，采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產投資項目、控制城市拆遷規模等一系列宏觀調控措施對房地產和相關行業加以引導，一系列宏觀調控措施已經取得初步成效。

一、宏觀調控對房地產市場的影響顯著

(一)土地市場治理整頓取得積極進展，土地開發面積增幅回落

近幾年，土地供應增長速度較快，目前已批租的土地中，還有近1/3沒有開發，特別是一些地區不顧經濟實力和招商引資能力，大規模圈地，盲目搞開發區、園區和大學城建設，造成大量土地閑置。1999年土地開發面積為購置土地面積的77.9％，到2003年這一指標降至62.1％，房地產業“圈地”成風。

2004年4月底，國務院決定在全國范圍內深入開展土地市場治理整頓，要求各省集中半年左右時間，繼續深入開展土地市場治理整頓。土地市場的治理整頓取得了很大成效。截至2004年7月，全國共清理出各類開發區6866個，規劃用地面積3.86萬平方公里。對各類違規設立的開發區加大清理整改力度。

2004年1—6月份，土地購置面積15849萬平方米，同比增長2.8％，比上年同期回落51.9個百分點。同期土地開發面積7920萬平方米，同比增長11.5％，比上年同期回落28.5個百分點。土地開發面積和購置面積增幅的急劇下降，將使房地產新開發項目受到約束。另一方面，土地資源供應減少也推動了土地價格繼續上漲。

(二)房地產投資增幅回落，供給結構趨向合理

1狽康夭開發投資增速回落。從房地產業的投資增長速度來看，我國房地產業的開發投資規模與全行業的發展步調是一致的。2003年，全國房地產開發完成額10153.8億元，同比增長30.3％。2004年以來，國家實施一系列宏觀調控措施，房地產投資增長速度逐月回落。2004年房地產投資增長幅度逐月降低，近3個月房地產投資的增長幅度均低于2002年和2003年同期的增長水平。

2狽課莨└面積增幅回落。今年以來，由于信貸收縮、資金偏緊，加上電力、運輸緊張等對工程進度的影響，房屋施工面積增長放緩，竣工面積下降幅度較大。1—8月份，全國商品房施工面積109988.15萬平方米，增長24.3％，商品房竣工面積13989.1萬平方米，比去年同期增長11.6％，下降21.2個百分點。

3狽康夭開發投資結構趨向合理。受宏觀調控政策的影響，房地產投資結構向商品住宅傾斜的特征比較明顯。投資結構的這種變化基本符合房地產業的發展規律。

分地區來看，年初以來，由于東部經濟發達地區土地資源偏緊、價格高和房地產市場競爭激烈，使得一些房地產開發商將開發重點向中、西部轉移，房地產開發的地區結構開始發生變化，中、西部地區房地產開發比重逐月上升。

4狽康夭開發資金結構發生重大變化。房地產業屬于典型的資本密集型傳統產業。年初以來，國家陸續出臺了上調銀行存款準備金率、提高房地產開發固定資產投資項目資本金比例、對房地產行業貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調控措施，對房地產行業的資金來源產生了較大影響。1—8月份，全國房地產開發企業資金來源增幅比1—2月份降低36.8個百分點。在資金來源中，國內貸款比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預付款的比重大幅增長，成為房地產開發企業的重要資金來源。房地產開發貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，使房地產開發投資規模受到了資金的約束。

(三)房地產供求基本平衡，個人消費成為需求主體

近幾年來，我國房地產市場快速發展，總體上保持了供銷兩旺的態勢，個人住房消費逐年增加，成為房地產市場需求的主體。2004年以來，由于宏觀調控措施成效漸顯，房地產投資、供給和需求增幅均有回落。房地產投資增幅回落較大，從商品房竣工情況和銷售情況來看，房屋供給增幅回落幅度大于房屋銷售的回落幅度。

1弊芴逕峽矗房地產供求的增長率基本平衡。近幾年房地產投資增長速度遠遠超過同期國內生產總值的增長速度，也高于固定資產投資的平均增長速度，但是，從房地產開發投資與商品房銷售額的增長速度來看，二者大體上是一致的。今年1—8月份，全國完成房地產投資7184.59億元，同比增長28.8％，銷售商品房銷售額4287.05億元，同比增長39.7％，超過開發投資增長速度10.9個百分點。

另外，商品房銷售面積均超出同期竣工面積。1—6月份，全國商品房銷售面積11009.9萬平方米，竣工面積9553.0萬平方米，供銷差達1456.9萬平方米，市場可以消化當期上市的竣工房屋，表明當前的房地產市場依然有堅實的需求作后盾。

總體而言，到目前為止，我國房地產已保持了連續多年供銷兩旺的局面，房地產市場供求之間的增長率是快速、協調的。

2備鋈訟費成為市場需求的主體。1998年以前，住宅市場的購買主體主要為單位。1987年，全國個人購買的商品住宅只有426.7萬平方米，占當年住宅銷售的17.9％；1998年，個人購買的商品住宅達7792.6萬平方米，占當年住宅銷售的72％；2000年，個人購房的比例已達80％；2003年個人購買商品住宅的比例為96.4％。

3庇敫鋈訟費增長相適應，居民住宅在房地產市場需求結構中占主導地位。住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導的地位，從1987—1998年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70％以上，2003年達到82.2％。因此住宅市場的發展決定了房地產市場的發展。

2003年以來，我國房地產開發繼續保持快速增長的態勢，成為帶動固定資產投資增長的重要力量，房地產業對相關行業的拉動力度增加，對國民經濟的影響程度加強，但房地產市場發展中也存在著一些值得關注的問題，即：結構性矛盾沒有根本解決，高檔住宅供過于求，中低檔住宅供給不足；房屋價格大幅上漲，部分城市房地產市場泡沫增大。

二、2005年房地產市場發展預測

(一)房地產投資增幅將繼續回落，供給增幅將低于去年

從短期看，房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增長速度將繼續放緩。年初以來實施的調控政策對房地產的影響存在滯后效應。房地產開發貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此，2005年房地產開發投資、施工及竣工增速總體上將呈下降態勢。房地產竣工面積將有較快增長，全年竣工面積增長幅度略低于2004年。

(二)房屋需求將會繼續保持較快增長

2005年，房屋需求持續旺盛。一是隨著我國經濟繼續快速增長，城鎮居民收入水平有了較大提高。2003年，我國城鎮居民消費的恩格爾系數已經下降到37.1％，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。2004年8月份我國城鎮居民人均可支配收入達到742.8元，消費信心和購買能力增強，成為推動住房消費的動力。二是三季度全國企業家信心指數為132.5，分別比二季度和上年同期提高1.1和2.9點，多數企業家對宏觀經濟發展保持樂觀態度，商務活動活躍，增加了對商業房地產的需求。三是與工業化相伴隨的城市化進程加快，大量農村人口流向城市。同時，經濟發達的大中城市還吸引了大量經濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激購房的投資或投機需求。

(三)房地產價格上漲率小幅回落

一方面，房地產供給增長速度小于需求增長速度的狀況不會改變，另一方面，土地供應減少將影響心理預期，推動土地價格繼續上漲，提高了房屋建筑成本。2005年影響住宅需求的兩大不確定因素，一是利率變化，提高銀行存貸款，將會明顯減少購房需求；二是拆遷規模變化，如果國務院關于控制拆遷的政策得到落實，被動性購房需求將明顯下降。綜合考慮需求拉動和成本推動的作用，2005年房地產價格漲幅將小幅回落，尤其是住宅價格的上漲幅度有所下降。

三、促進房地產市場健康發展的政策建議

(一)提高銀行存貸款利率，抑制房地產需求過快增長及價格過快上漲

為了鞏固宏觀調控成果，從源頭上抑制鋼鐵、水泥、電解鋁等過熱行業的需求，必須多管齊下，抑制房地產需求過快增長和房價過快上漲，提高銀行存貸款利率是必要手段，靈活運用利率手段，更大程度地發揮利率在資源配置中的基礎作用。可以通過進一步推進利率的市場化及放松利率管制來達到提高實際利率的目的。

(二)通過改善投資結構調整產品結構，增加中低檔住房建設

要從土地供應、銀行信貸、稅收優惠和基礎設施配套等方面促進普通商品住宅，尤其是經濟適用房的建設和供應，保證中低檔住房建設以較快的速度增長，增加普通住宅在全部商品房中的比重，滿足中低收入家庭的居住需求。

(三)抑制被動需求和投機性需求

在許多城市，拆遷導致的被動需求少則占住房需求總量的1/3，多則達一半。大量拆遷引發的被動需求也導致了房價持續攀升。為了抑制被動型住房消費需求的激增，各地政府應當認真貫徹國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知，放緩城市改造和拆遷速度，減少舊房屋拆遷量。

為了防范人為炒賣房地產而引起的價格上漲泡沫，金融機構必須加強信貸監管，嚴格控制對投資和投機性購房者的住房消費貸款，合理調整對第二套以上住宅的貸款利率，防止利用銀行貸款進行房地產投機的行為。在某些城市實行的限制期房轉讓的措施也可以在很大程度上控制投資需求，值得推廣。

(四)改革土地出讓金收取辦法，開征土地財產稅

目前土地出讓金采取一次交清的辦法，將今后50—70年的收益提前收取，是商品房價格居高不下的主要因素。為了保持房地產業的長期健康發展，建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產稅。按照國際上一般情況，住宅建設成本中72％是建筑和安裝費用，地價和其他費用只占28％，而我國住宅建設成本構成中安裝成本只占42％，地價、稅費和其他占到58％。如果改用財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的房價就可以大幅下降。

(五)完善住房市場體系和市場運行機制

為滿足不同收入水平居民對住房的需求，必須充分發揮市場的自我調節作用，提供多層次的房產市場。一是搞活住房二級市場，解除公房和其他產權房屋進入市場的障礙，擴大市場房產來源；簡化產權過戶和住房交易的手續，鼓勵居民換購住房；二是建立公開、透明的存量房屋資源信息系統，提高二手房市場的透明度，形成合理的房產價格體系，充分發揮市場配置資源的作用。三是規范房屋租賃市場，健全市場服務體系，規范中介服務，充分、合理利用房產存量資源。