商業街走進社區

付孟青

房地產開發商拼命“造街”，投資人瘋狂“買街”，業主樂于“逛街”。一條條“街”在展示魅力的同時，也暴露出其中的種種弊端。

提到商業街大多會想到北京的王府井，上海的南京路，武漢的漢正街。商業街既是城市商業的聚集地，城市文化的代言者，也是城市經濟的助跑劑。現在“商業街”的概念被精于炒作的房地產商們“捕捉”，將這一盛行之風注入到了樓盤開發中。

一時間，現代城、建外ＳＯＨＯ商業街、蘋果社區的“二十二院街”、珠江帝景“歐陸風情街”、后現代城“美國后街”等等打著“商業街”名號的樓盤紛紛涌現。

在北京最早開始造社區商業街的地產大腕潘石屹說：“現代城商業街是順其自然發展起來的，現在成了一個服務于現代城社區的商業街，上島咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火鍋等幾十家知名品牌在現代城落戶。現在的現代城商業街不僅能服務社區，已經成為了北京年輕人休閑約會的地方。”

據了解，開發了5年的現代城社區是比較成功的案例，鋪面出租價格目前是北京城最貴的社區底商，起價是35美金/平米/月起。據一位業主透露，現在位置好的鋪面已經沒有了，稍次的位置都炒到了70美金/平米/月。

借鑒現代城的成功，建外SOHO開始招商時的目標是要招頂級品牌的專賣店，但目前建外SOHO的商業街也還是一個社區的商業街。建外SOHO目前已入住40多家店，包括魚鄉人家、中體倍力、蛻變時裝等等。和現代城不同的是建外SOHO商鋪的投資吸引了更多的個人投資和小型投資。

在深圳投資健身美容的劉龍濤先生和朋友一起，投資30萬在建外SOHO開了一家賣米粉的餐吧。劉先生說：“我們的店是樓上樓下200平米，租金是35美金/月/米，平均到每天是250美金。我們很看好建外SOHO的地理位置和商業氣氛，隨著各種設施的逐步完善，房租也在不斷上漲。”

為了給業主們制造更多人氣和商機，建外SOHO每周末舉行街頭夏日狂歡節，還請來各路明星為商業街造勢。潘石屹表示說：“任何一條商業街能夠有人氣，有足夠的商業氣氛。建外SOHO的銷售已接近尾聲，我想用三個月的時間，能將建外SOHO造成一個在京城最有影響的社區商業街。”

記者在建外SOHO采訪時，遇到了一家廣告公司正在進行外景拍攝。建外SOHO的谷曉衛稱，一般情況下每天都會有這種拍攝，建外SOHO時尚現代的氣氛能充分展示都市生活。只要提前預約，就能免費在建外SOHO拍攝外景。上到老板下到員工只要是能促進社區商業的發展，都會對客戶或是外界提出的要求盡量滿足。

許多開發商在住宅區里建商業街，大部分還是從商業利益出發。商業地產項目的開發成本和住宅差不多，利潤卻比住宅高很多。在北京，住宅物業與商業物業的租售價格比是1：2或1：3，廣州是1：6，香港則達到1：10以上。

對于政府而言，增加商業部分，也意味著增加稅收，加之便民的考慮，對社區的商業面積有一些硬性指標。目前首規委和商委規定，每千人社區應規劃700－1100平方米的商業配套。雖然有規劃指標，但開發商可以通過跑關系適當調整比例。

北京中原市場總監殷則環說：“目前，街區商業街的概念還是比較模糊的，并沒有一個明確的定義，但開發商建的商業街顯然和王府井商業街不是一個概念。而且有很多開發商只是為了吸引更多的人來買房，把商業街當作一種炒作的手段。等房子賣出去了，商業街就真成了一個‘概念。”

又有專家認為，商業街只是一種稱呼，實際上還是社區商業。這種集眾多服務的商業街，給生活在小區里和附近的人們帶來愉快和方便的生活才最為重要。

盡管對專家們社區商業街的定義存在較大爭議，但這并不影響社區商業從沉默走向爆發。有業內人士認為，如果說過去兩年是名副其實的商業地產年，那么未來兩至三年的時間里，商業地產的重心將轉向社區商業。

社區商業拓展市場

統計顯示，近3年來，我國居民最終消費率分別為59.8％、58.2％和57％，呈連年下降趨勢。專家指出，偏低的消費率已經影響到我國國民經濟的健康快速發展，我國將大力發展消費品市場，以解決目前消費率偏低的問題。

6月30日，北京舉辦了首屆中國國際服務業大會和展覽會，此次會議是經國務院批準，由國家發改委、商務部、銀監會和北京市人民政府共同主辦的。在幾天的會上透露出政府的關于社區商業的重要信息：政府將大力發展社區商業，同時促進服務業的發展，改變國民消費偏低的問題。

政府明確指出，將大力發展生活服務市場，在推動餐飲、住宿、洗浴等傳統服務業升級的同時，加快家政、看護、快遞、家庭設備維護、保潔等新型服務業發展，開拓運動、健身、文化等享受發展型的消費市場。

以上提到的這些行業都是社區商業中的主導行業，都是與人們生活息息相關的。某調查公司的一項社區商業服務行業的排名是餐飲、洗衣、理發（美容）、便利店、音響店等等。縱觀今年來火爆熱賣的社區商業，專家稱，頭腦發熱的投資遠遠大于建成規劃合理的小區。

在深圳，萬科世紀花城商業街、中海怡翠花園商業街、融景園波爾諾名店、城市杰座鉆石街區均深受投資者青睞。許多社區底商甚至出現了開盤前鋪面即被搶購一空的情況，但是等到建成出租時就遇到供大于求的問題。有業內專家表示，深圳社區底商已出現高同質化、重復建設嚴重、定位模糊等問題，“社區底商熱”存在一定風險。

在北京，多年從事商鋪投資的袁先生在珠江帝景購得一處底商，他說：“當初我在買這套底商的時候，原打算租給別人經營。后來主要是租金過高，很長時間都沒有租出去，降價對我們來講會血本無歸。所以我決定自己經營，如果投資成功，我也能盡快地收回投資。據我了解珠江帝景的大部分業主都選擇了自主經營。”

目前社區商業投資已經形成了一種發展商圈地建房炒概念，業主投資買房造人氣，租戶交租經營少收入的狀態。一位社區底商的業主說：“發展商哄著業主買了房，他們賺到了鈔票走了。后期管理和規劃等問題一概不管，這樣我們就無法向租戶提供優質的服務，就沒有人來租我們的商鋪。這種情況在很多社區商鋪中都存在，如果開發商還要繼續如此的話，遲早沒有人再投資商鋪了。”

社區商業的問題是有很多，但是還有很多社區商業做得比較成功的案例。北京世紀城的商業配套就值得可圈可點，作為一家開發商統一開發的大型社區，世紀城沒有采用現在北京大部分開發商將商業物業出售、以求盡快套現的經營方式，而是以出租為主。總面積5萬平方米的世紀城“地下不夜城” 匯集娛樂、休閑、健身、購物、飲食等行業，開發商針對不同的行業劃分區域、檔次和租價，選擇不同類型、不同特色的商戶，以低租金吸引客戶，帶動了社區商業的繁榮。

世紀城物業公司的負責人告訴記者，世紀城的商鋪主要是為社區居民的生活服務的，這也是世紀城在規劃時最先考慮的。一個幾十萬人大社區如果沒有好的社區商業設施，也不會成為一個合格的社區，也沒有業主會在這兒投資。即便是在前期以哄騙的方式拉來了業主，一旦社區商業不到位，很快就會成為一座“死城”。

位于北京市朝陽區的大型住宅區—青年路小區就是一個將業主“憋死”在小區里的典型。從第一批業主入住到現在已有5年了，小區中的幾千平米的商鋪和商業設施閑置了近3年，直到今年4月份，才分租了近百平米給京客隆開設便利店。

在青年路小區住了4年的李先生對記者說：“住在這里生活非常不方便，我們要買東西都要到幾公里以外的十里堡華堂。雖然小區里也有一家小賣部，但是可買的東西太少，質量也難以保證。除此以外，小區至今都沒有像樣的洗衣店、藥店、理發店，這對于一個住了好幾千人的小區來講太不正常了。”

就此現象，記者找到了青年路小區的發展商大成房地產公司，該公司稱，商鋪出租的事情不歸他們管，至于社區商業是否建設得完善也不是他們所能決定的。記者又找到了該小區的物業公司天成園物業公司。物業公司稱，目前小區的商鋪只整租給大的投資客，由于一直沒有遇到合適的租客，底商一直處于閑置狀態。

采訪中，記者遇到了想租200平米投資美容美發的張女士，她說：“我已經在北京投資了5家美容美發，都是在社區里，生意還不錯，我看中了青年路小區的商鋪有好長時間了，可是他們一直不肯分租，以分租不好管理等理由拒絕了我。其實這樣對他們是不利的，為了‘省事，每年會少收入上百萬元。”

社區商業規劃質疑

沸沸揚揚一時的發展社區商業，無論政府出臺政策，還是開發商大力推介，打出的主旨皆是為方便社區居民，擬定的受益者終是各方業主。然而他們是否受益，對此有何期待？單憑書面的規劃，或是熱情滿腔，終難想象真實的狀況，最直接的反饋往往源自業主們的聲音。

為此，記者走訪了幾個在北京有典型代表意義的社區商業，隨后頗多了幾分憂慮。世紀城是可容納近40萬居民的大型生活城，居民區內各類商業鱗次櫛比：飯店、商場、超市、美容美發、醫院、網吧、餐廳、健身、洗車等等，吃、穿、住、行一應俱全，乍看之下可謂便利之極。然而當記者隨機采訪幾位居民時，卻聽到了不同的聲音。

小區花園內，張女士指著前排的飯店：“方便是方便了，出門就能吃飯，可你看看對面每天排出的油煙怎么能讓我們吃得消？本來圖得是花園綠地的清靜，空氣好，可是這里現在鍋爐鬧哄哄的，有時候一直到半夜，總是讓人覺得不安全。飯店走小區的下水，非典的時候，著實讓我們擔心了好久。”而在某IT公司工作的李先生則不客氣的多：“每天回家本想清清靜靜地好好休息，可這里比單位還鬧騰。當初買這里就是感覺是純居住，可以和平時的工作環境分開來，遠離鬧市，沒想到卻是這個樣子。我們需要生活便利，可便利也不是這樣啊。開發商為什么就不能合理規劃，把生活區與商業區分開來？底商雖然方便，但整日這樣鬧哄哄，我們受不了。當初開發商可不是這么說的，我正在考慮是否換個地方住。”

記者走訪的幾個社區都碰到類似情況，而有甚者，在某大型社區，臨街一排居然已經變成了商鋪一條街，可卻著實苦了樓上的居民。音響鬧騰不說，霓虹燈更是閃閃爍爍，伴居民入眠。據了解，這里也曾發生過數次與開發商的談判和物業公司的糾紛，但大多都不了了之。商鋪照常營業，而開發商也悠然地醞釀下一個項目。而對居民而言，生活便利，與生活清靜與安全，卻是如魚和熊掌般不可兼得。

記者隨后采訪了幾個開發商。“我們這是為了方便社區居民”是得到的最多回答。而比較敏感的開發商則聰明的多。“我們只管蓋房，賣房，至于有些人買來做什么，卻不是我們所能控制的。”誠如所言，蓋房者賣房，買房者用房，天經地義，但為何如此看似合理的現象，卻導致很多社區居民的不滿呢？北京大學某房地產研究中心，李先生的回答一語中的：“事實上，這種現象對業主是不公平的。造成這種現象的原因一方面是由于某些政府規劃部門經驗不足導致規劃時考慮得不很周全，從而導致開發商鉆了空子，住宅變商鋪，商鋪的價格當然比普通住宅貴的多，這是利益驅使。同時規劃部門在作商業規劃時也很少明確界定商鋪做什么用，于是導致社區商鋪功能出現繁復或缺失現象。另一方面，有的開發商利用自己的關系資源將規劃朝著對自己最有用的方向引導，或改動規劃，最終導致居民權益受到侵犯。”

顯然，上有政策，下有對策。如何使政策發揮應有的功效，切實落實到實處？如何保證居民權益不受侵犯？相關部門在制定政策之初，是否應該多聽聽居民的呼聲？社區商業確實需要發展，因為居民需要一定程度的生活便利，但不是盲目發展。在小區內劃分出功能區使居民既能獲得生活的便利，又能安享住宅的寧靜。其實，從長遠看，合理發展社區商業，對居民、對開發商、對商鋪主都是一件好事，只有當無人抵觸、多方滿意，社區商業茁壯成長之時，才是徹底意義上的一次雙贏。