對我國物業(yè)管理收費問題的研究

鄧　麗　謝繼華

物業(yè)服務收費問題的最終解決主要取決于居民的物業(yè)管理服務購買力。因此，政府的住房制度改革的目標不能僅僅局限在住房的貨幣分配上，而是要對整個住房消費進行徹底改革。職工的工資結構中不僅要包括買房的支出，還應該包括物業(yè)管理的支出，即是對職工進行物業(yè)管理貨幣化補貼。

物業(yè)管理消費貨幣化補貼

從目前我國住房體制的實際出發(fā)，實現(xiàn)物業(yè)管理消費補貼的貨幣化，一方面要立足于現(xiàn)有經(jīng)費體制的轉換和改革；另一方面，要從增加物業(yè)管理費總量入手，提高居民物業(yè)管理消費的承受能力：

1、加快后勤管理體制改革，建立后勤體制改革基金，通過基金實現(xiàn)物業(yè)管理實物補貼向貨幣化補貼的轉變。我國的后勤管理體制和計劃經(jīng)濟是相一致的。在市場經(jīng)濟下，隨著住房供應體制的改革，當住房基本納入個人消費領域后，為住房管理、維修提供服務的后勤部分必須作相應的改革和調整。一方面這部分的工作應走向社會化、市場化，另一方面相應的經(jīng)費支出要轉變?yōu)槲飿I(yè)管理的補貼資金。后勤改革的基金來源，可以從單位住房基金中籌集，還可以通過逐步取消后勤供給體制的轉化資金來籌集。通過基金的逐步建立，使物業(yè)管理在從實物支付形式向貨幣支付形式轉變時，使職工能夠從個人收入中支付物業(yè)管理費用，真正解決居民物業(yè)管理消費能力不足的矛盾。

2、逐步提高職工工資中的物業(yè)管理消費補貼含量。物業(yè)管理消費水平的提高是和居民的經(jīng)濟能力相適應的。對居民物業(yè)管理消費的補貼可以通過收入補貼來實現(xiàn)。據(jù)從物業(yè)管理消費的角度分析表明，雖然政府實施物業(yè)管理價格補貼要比收入轉移帶來多一些的物業(yè)管理消費，但是，這樣則會導致物業(yè)管理消費過量，從而導致物業(yè)管理價格上升。與此相反，如果政府采用收入補貼提高居民的總收入，那么就會在整體上提高居民的社會福利水平，在一定程度上促進居民的物業(yè)管理消費。因此，從提高居民的物業(yè)管理消費水平，以及提高居民社會福利的角度來說，政府對居民提供收入補貼要比提供物業(yè)管理價格補貼經(jīng)濟得多。而且，政府可以通過逐步提高職工工資中的物業(yè)管理消費貨幣含量來實現(xiàn)對居民的收入補貼。政府可以通過建立房改售房維修基金，解決過去職工工資中物業(yè)管理費的補貼問題，也可以讓企業(yè)應根據(jù)其經(jīng)營現(xiàn)狀，將對員工的物業(yè)管理消費補貼納入企業(yè)經(jīng)營成本，從而在員工的工資中增加物業(yè)管理費的補貼，這樣才能從根本上推動住房消費的改革。

3、建立公有住房售后維修基金。從公有住房售房款中提留一定比例用于建立公房售后維修基金。房改出售的現(xiàn)住公房質量和管理狀況參差不齊，特別是老小區(qū)的房屋長期失修失養(yǎng)，設施損壞比較嚴重，如不在售房前留足公共維修基金，出售給個人以后維修養(yǎng)護費用更難籌集。按照建設部、財政部的規(guī)定，出售公房的單位應將房價款的20％—30％資助職工建立維修基金。這應算是對職工物業(yè)管理費的一種補貼。

提高物業(yè)管理消費意識

強化業(yè)主委員會的作用

對居民進行物業(yè)消費的貨幣化補貼只是從客觀上改善了居民物業(yè)管理的消費能力，而這一問題的解決還有待居民物業(yè)管理消費意識提高和業(yè)主委員會作用的強化。

一方面，要提高居民委員管理消費意識。首先，是國家改變物業(yè)管理的補貼方式，從以前的“暗補”變?yōu)椤懊餮a”，讓居民知道在他們得到的住房消費補貼中含有對物業(yè)管理消費的補貼，使人們的物業(yè)管理消費意識逐漸由刁；自覺轉變?yōu)樽杂X：其次，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度，使居民認識到自己作為物業(yè)消費者所具有的權利，責任和義務，增加有償服務的意識；再次，物業(yè)管理企業(yè)要樹立良好的社會形象，要通過真誠服務，為居民提供整潔、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境，讓居民切實體會到物業(yè)管理服務給他們帶來的好處。

另一方面，強化業(yè)主委員會的作用也有助于物業(yè)管理服務收費問題的改善。業(yè)主委員會的重要作用體現(xiàn)在兩個方面：(1)業(yè)主委員會的組成使得追求集體利益，實現(xiàn)對物業(yè)管理服務的一致支付成為可能。無論集體采取何種民主方式做出決定，這種決定對集體成員都是帶有強制約束的。(2)業(yè)主委員會作為一個集體對成員提供了動力機制。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個人行為與集體利益相一致的規(guī)則，使得違背的人遭至懲罰。

因此，物業(yè)管理費是否能順利、有效地收繳，物業(yè)管理公司自身的努力，業(yè)主和租戶的意識固然重要，作為集團組織的業(yè)主委員會能否強化其作用也是至關重要的一環(huán)。

但從目前我國的實際情況來看，業(yè)主委員會組織機構松散、規(guī)章制度不全，不具備作為一個可以科學決策的集體機構。因此，要強化業(yè)主委員會的作用，就要重新改造我國的業(yè)主委員會，并將改造后的業(yè)主委員會的職能通過法律的手段加以確認。而對于再造業(yè)主委員會，我們可借鑒美國的經(jīng)驗，即業(yè)主通過民主選舉，選出高素質、值得他們信賴的人成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會按非盈利企業(yè)模式組成董事會、制訂章程和細節(jié)，制訂有關制度和規(guī)范，并向政府登記注冊合法后按企業(yè)的模式運營。一方面，業(yè)主委員會通過招標委托物業(yè)管理公司承擔物業(yè)管理服務，另一方面，業(yè)主委員會有義務協(xié)助物業(yè)管理公司收繳物業(yè)管理費。這樣，可規(guī)范物業(yè)管理的法律化和物業(yè)管理收費的合理化，并促進我國物業(yè)管理的健康有序發(fā)展。