京滬穗豪宅直擊

北京豪宅：個性的缺失

盧 波

湖南地產商人余世恩(化名)將孩子送來北京讀高中后，想在北京找一個落腳的地方，他到朝陽區姜莊湖邊的“碧海方舟”看房，得知這里最小的一套也有800平方米，報價1500萬，他感慨道：這邊房價真是高。余先生說，在湖南用同樣的質材蓋一棟同樣的房子，包含地價在內，只要這邊報價的十分之一。

售樓小姐對余先生的看法笑而不答，她笑吟吟地介紹，碧海方舟別墅區被姜莊湖、鴻華、馨葉三大高爾夫球場環抱，北臨姜莊湖：但是離中國的心臟天安門只有 20分鐘路程。這樣的地理條件得天獨厚，極其稀缺。

余先生的勞動價值論與售樓小姐的稀缺理論產生了文化沖突，這給我們一個提示，北京的豪宅之所以成為豪宅，關鍵不在于房子蓋得怎么樣，級差地租是其價值的核心。

在人選十大豪宅的4個北京樓盤中，排名第8的“紫玉山莊”與排名第 9的“碧海方舟”是集中占有稀缺資源的代表。在寸土寸金的北四環，“紫玉山莊”有6萬平方米的人工湖和3萬平方米的中央草場，容積率(建筑區內總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值決定每個業主實際享有土地面積的大小)低至0．21。

“碧海方舟”更是巧妙“借景”，利用了周圍高爾夫球場，提高樓盤的容積率。曾經有人提出朝陽區東北地段高爾夫球場太集中，有閑置之虞。“碧海方舟”別墅區的開發卻讓它們有了用武之地，起到了創造財富的新作用。

“鼎鐺玉石，金塊珠礫，棄擲邐迤。秦人視之，亦不甚惜。”像杜牧在《阿房宮賦》中所描述的那樣，對普通人珍視的東西無所謂，才是豪宅最重要的品質。

較早進入內地市場的香港房地產代理機構戴德梁行一位分析師指出，與香港相比，北京“豪宅”最大的不同是個性不突出，香港能夠稱為“豪宅”的宅邸一般都是業主自己選定地形，委托設計師和建筑商設計建造。這位分析師說，香港開埠 150年，已經產生了一批富豪，他們看重地勢風水，不會選擇公共產品。這樣一類人士，北京還難看到。

如果世界各地的房地產市場真的有一個“共同規律”，身處金字塔頂層人士的居所遲早要走向個性化，走向追求歷史感和藝術靈感。那么現在這些占據了最稀缺資源的“豪宅”是否有貶值之憂，甚至今天占據了黃金地段的“美式別墅”在將來會不會像上世紀七八十年代的五層單元樓那樣被拆遷呢?

住在紫玉山莊二期的朱先生聽到《瞭望東方周刊》記者的這個提問，搖搖頭說：你太有想像力了。

朱先生經營地毯生意，他告訴記者，自己購買這里的房產，一方面是解決居住問題，一方面也是一種投資，房產是會增值還是貶值是他迫切關心的問題。

朱先生指出，在內地購買“豪宅”的中國商人與自建宅邸的海外富豪不是一個階層，中國人收入起評分低、在國外只能算是中產階級的人，媒體就可以稱之為富豪。獅子是不會聚居在一起的，現在熱炒的“豪宅”不過是中產階級的城市住宅。既然是兩種人，“豪宅觀”當然不同，海外富豪可以為“藝術而藝術”，鈍不會把自己的住房算作投資；而朱先生和他的大多數鄰居們都是將購房看作一箭雙雕之計。

朱先生指出的另一個誤解是，由于大家缺乏了解，在媒體引導下，真把這里的住戶當作了金字塔之巔的人物。朱先生說：“很多報道說豪宅里面都是賓利、蓮花、瑪莎拉蒂，沒有日本車，你自己看看外邊，是這樣嗎?”

記者看到，停放在紫玉山莊的車輛類型之復雜與長安街上并無不同。固然有軍用悍馬、加長卡迪拉克這樣的“酷車”，更多的還是本田、奧迪，也不乏面包車、微型車。

朱先生說，真正的頂層不住這里，他們的個性化“豪宅”也許在老城區的尋常巷陌里，也許在溫哥華的山巔上。

上海豪宅：占地18畝

龍 海

上海余山紫園的一棟別墅以1．3億元天價位居《中國十大超級豪宅排行榜》榜首。記者與一位女伴一同前往拍照。

一早，記者一行搭乘上海旅游集散中心去余山的專線車前往豪宅。經過一個小時的路程到了余山，一下車，就有一個胖乎乎的年輕人上來問我們要車嗎，記者問他是否知道那棟1．3億的豪宅，他哈哈一笑，說坐他的車，可以帶我們去，談好10元車錢，我們坐上了他那輛看上去頗舊的黑色桑塔納轎車。

上車后，得知我們的意圖，小胖子覺得拍照的要求有可能會被豪宅的管理人員拒絕，便在半路上找到他的一個能進入紫園的保安朋友，一同前往。

不到10分鐘，就到了紫園。果然，那位保安下去問了門衛，說是看房子要說明來者身份，我們在車上商量決定記者以某大廈老總的總裁助理的身份來看房子。不一會兒，一位西裝革履的銷售經理出來接待我們。他說我們來沒有事先預約，所以是破例讓我們看房。一路上他詳細介紹了紫園的環境，整個紫園西區共規劃為 150塊別墅用地，每棟建筑面積1000平方米左右。別墅設計按客戶意愿量身定做，棟棟絕版。別墅組團間水道蜿蜒相通，提供一條可以蕩舟垂釣的水上休閑路徑。共有13個人造、天然的島嶼組成，面積有1800畝。其中包括一個18洞的高爾夫球場。

銷售經理首先帶我們看一棟已被訂購的樣板房別墅，記者提出能否拍幾張照片，被他拒絕。盡管這座別墅不是記者想要拍的那棟豪宅，卻也不簡單。售價亦在人民幣7000萬元。這棟別墅共有上下三層，包括地下一層，

步人大廳，就是一個挑高10米多的圓型彩色玻璃穹頂，完全是仿照余山頂上天主教堂的巴洛克建筑風格。在大廳當中一座白色的透明鋼琴，據說是水晶所造，但記者注意到，這不是斯坦威牌的，而是一個陌生的牌子。旁邊有一個西式廚房，廚房里專設了一個傳菜的電梯。

通向二樓的是一座銅制的歐式古典雕花旋轉樓梯，主人的臥室、書房等均在這一層。那位銷售經理重點介紹了這棟別墅的外墻玻璃，是厚達50厘米的三層防紫外線的防爆玻璃，透光率極好。俯視出去，樓下還有一座大花園，并有一個水池用來養魚。

來到地下—層，這里有一個俱樂部，內設私人舞廳，并有棋牌室，記者發現里面已經放置了一張豪華的自動麻將桌。訂購這座別墅的主人顯然還是一位音樂發燒友，專設了一個私人家庭影院，音響是德國產的，價值人民幣100多萬。考慮到中國菜的烹飪習慣，中式廚房被設在了地下一層，同樣也有一個專門的傳菜電梯。除此以外，還有存儲各類洋酒的酒窖、健身房、傭人臥室、保安監控室等等，我們能想像到的豪宅應該有的設施都有了。

這里還有一個長約25米、寬約5米的私人游泳池，它緊靠著紫園的紫檀人造瀑布，面朝余山，真可謂依山傍水。但內部裝修和設施遠不如我們所想像的豪華。或許我們對于豪宅的理解還停留在金碧輝煌上。

一圈紫園逛下來，銷售經理讓我們留下聯系方式，可是記者連名片也沒有。于是稱下午還要去其他地方看房子，便匆忙離去。

出了紫園，不甘心就這么兩手空空回去。于是一群人決定上佘山頂上俯拍那棟豪宅。我們直接驅車來到山頂的教堂，但發現那棟豪宅被樹擋住了，記者只得在山頂上拍了幾張紫園的全景，由于霧氣很大，紫園的全景拍出來也不清晰。

小胖子見記者鐵了心要拍到那棟豪宅，想到一個辦法，他有一個朋友是開大卡車給紫園送建筑材料的，我們能搭乘他的卡車進去。小胖子把他的卡車司機朋友找來后，記者和卡車司機從另一個門進去，小胖子和那女伴留在外面。

來到被卡車司機稱作8號房的1號別墅，這棟1．3億的豪宅占地18畝，1461平方米建筑，全部設計為平層，外人只能看見綠樹，卻看不見建筑。院墻、流水、樹木和S形花架，從外至內構成四道屏障，以保證即使院門敞開、汽車進出，外人仍然瞥不見主人的一舉一動。

一些工人在忙碌，記者前前后后拍了一些照片，這時前面來了一群人，看樣子是在視察工地。其中一位戴眼鏡的中年男子見到記者在拍照，上前客氣地詢問，記者實言相告是拍些照片。

看過了記者的證件和名片以后，那位中年男子告知他是此處的黃經理。黃經理熱情地為記者介紹，并特別提到了其中的游泳池，這個游泳池非凡之處在于它建在二樓，游泳池的底部是一塊巨大的玻璃，玻璃的底下沒有任何承載物，游泳池內注滿水，載重有十幾噸。這種玻璃目前全世界只有三塊，其中的一塊就在這里。從一樓仰觀，可以清楚地看見二樓游泳的人。記者看到那座游泳池面積大約長25米，寬4米，但還未裝修好。從游泳池邊的落地玻璃窗望出去，視野極佳，能清楚地看到對面余山頂上的遠東第一大天主教堂和余山氣象臺。同樣的，余山天主教堂內的神職人員也能俯視到游泳池的一切。但整棟豪宅的玻璃外墻是用厚達50厘米的防彈玻璃所造，安全性極高。但黃經理對豪宅的主人只字未提。只是說六個月后能夠全部完工，屆時歡迎再來采訪。

出了豪宅，記者又拍攝了豪宅與余山教堂在一起的外景，并通過當地的建筑工人了解到這棟豪宅的主人是香港李姓富豪的兒子。

廣州豪宅：業主的變遷

張立勤

匯景新城位列《中國十大超級豪宅排行榜》的第5名，這似乎并投有給廣州地產界帶來多大震動，連這座新興崛起的“國際豪宅社區”也并不知曉消息，直到記者頻頻預約采訪。

此次上榜的是匯景新城推出的明月清泉別墅，標價2500萬元人民幣的湖畔別墅共有15套，目前已售出13套。該區最豪華的別墅還算山頂別墅，標價3000萬元，僅8套，已售出4套。“市場的消化力量令人驚奇。“該樓盤開發商僑鑫集團營銷中心項目策劃經理高世鵬表示。

匯景新城作為廣州市中心占地80多萬平方米超大型國際豪宅社區，距天河北 CBD中心僅5分鐘車程。這在廣州的豪宅區中是很少有的。地段的稀缺性是其開出天價的重要因素。而明月清泉位居整個匯景新城的精華核心區，西覽匯景湖，北鄰亞太國際俱樂部，整個別墅區按照富人區的高起點規劃設計而成。

記者參觀了一套價值2500萬元的大體量湖畔別墅。良好、充足的空間感是這套豪宅留給記者最深的印象。整幢別墅僅占地面積就有足足1畝地，其中花園面積有400平米左右。與一般洋房 2．5米層高不同，客廳層高達5．8米，擁有大型玄關及豪華迎客門廳。雙主人房寬敞豪華，面積均達60平方米以上。走進地下室又是別有洞天；里面設有溫泉浴池、陽光SPA室、桑拿浴室，以及酒吧間、家庭影院豪華裝備等，是休閑放松的好居所。

“真正的豪宅，總是滿足居者無微不至的需求。設計是其中最重要的元素，明月清泉的設計采集了12家國際設計公司精粹，空間感的處理讓買家十分滿意，而且造型線條簡約、經典，它的晶位也深得不少買家認同。”該別墅銷售代表陳先生說。

細節的雕琢和呵護也流露出超級豪宅的不同凡響。比如，別墅內配有液壓式私家電梯，運行起來十分平穩且悄無聲息，古典雕花旋梯，梯階均配以手工精心打磨的天然金檀木、南洋紅檀木等名貴材質；至于古典廊柱、精美雕花，更處處凸顯高貴氣質。

“豪宅不僅僅在于建筑本身的豪華、尊貴，更重要的在于一種文化內涵。明月清泉身居廣州市核心區域，鬧中取靜，云集了一批政界和工商界名流，由此形成一種獨特的名流生活圈。“高世鵬頗為自豪。

據調查，匯景新城業主大都是成功企業家，如華南地區的“家居巨頭”達芬奇的老板就是明月清泉的業主。“他們都是在某一行業做得很出色的大老板，比如有個專門生產晾衣架的老板，差不多壟斷了該行業市場，現在的身價自然了得。”高世鵬介紹。

這里的豪宅盡管價格不菲，但與臺港澳相比地價相對要低，且有地緣的接近性，因此也吸引了部分港臺客人。據說，臺灣政界某位要人的親屬也是明月清泉別墅的主人。“這些買家只占極少數，大多數是大陸尤其是華南地區的企業家階層。”高世鵬總結道。

這些豪宅業主不少在海外擁有自己的公司，視野開闊，對物業的選擇也很挑剔，常常是跨城市選購豪宅。城市的發達程度、區域規劃和空間設計都是他們著重考察、物色的焦點，多數采用一次；陛付款的購買方式，也有極少部分采用分期付款或按揭的方式。幾乎所有超級豪宅都用于自住。

廣州早期豪宅主要分布在二沙島上，國外領事館外交官和眾多外資機構人員，以及來自港臺的富商共同托起了二沙島尊貴的豪宅風范和每平米高達30000元的天價，使得上世紀80年代以采的二沙島一直成為廣州富人區的標簽。

“廣州超級豪宅的買家從外籍官員、港臺富商已經轉移到大陸本土的實業家，這其實也折射出中國經濟和社會階層發生的重大變化。”一位長期關注豪宅市場的當地地產界投資顧問認為。