房產(chǎn)銷售：落入稅務(wù)“陷阱”

筆者在稅務(wù)稽查部門工作，見到過許多企業(yè)通過合法的稅收籌劃或者是不合法的手段使自己的稅負(fù)降低。前者是稅法所允許的，也是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容，后者是違法的，一經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查出將受到嚴(yán)厲的處罰。但我曾遇到這樣一個案例企業(yè)毫無偷稅目的，卻被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定存在偷稅行為。對這個案例進(jìn)行分析，也許會對大家有所啟發(fā)。

提前分享

某投資開發(fā)商欲對開發(fā)出的投資型商鋪(某商城)進(jìn)行促銷，經(jīng)過多方面的策劃，推出了其核心是“一次性分享前3年利潤的36％”的廣告，目的是想通過讓投資者提前分享利潤，減少投資者的首付支出，吸引更多的投資者，盡快回收資金。

以一間商鋪為例說明投資案例的廣告大意，見圖1:

廣告很有創(chuàng)意，吸引了投資者的目光。再加上該商鋪的地理位置優(yōu)越，交通便利。廣告發(fā)出前，商城就做了大量的工作，所以廣告發(fā)出后就吸引了大量的投資者，開盤一個月售出400余套。可是不久稅務(wù)機關(guān)找上了門，經(jīng)過一番調(diào)查詢問，查賬核實后，稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定該商城存在嚴(yán)重的偷稅行為。開始商城不理解，經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)講解之后，商城也不得不承認(rèn)在本次營銷策劃中存在嚴(yán)重的稅收漏洞。

漏洞何在

常規(guī)的房地產(chǎn)銷售中涉及到的稅種有營業(yè)稅和土地增值稅。營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)應(yīng)按營業(yè)稅中的銷售不動產(chǎn)稅目，以從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)為計稅依據(jù)交納營業(yè)稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅，它也是房地產(chǎn)企業(yè)要交納的重要稅收之一。

如果是投資型的商業(yè)門店，即投資者投資買下之后不負(fù)責(zé)經(jīng)營，由該房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)外租，付給投資者租金，則商場還要代扣代繳付給投資者租金的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅。此處的營業(yè)稅屬于營業(yè)稅稅目中的服務(wù)業(yè)，具體應(yīng)是租賃業(yè)，計稅依據(jù)為所收取的租金。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。投資人是商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人，有租金收入，應(yīng)按租金收入的12％交納財產(chǎn)稅。另外，投資者還應(yīng)按個人所得稅中的財產(chǎn)租賃所得交納個人所得稅。但這部分稅款商場本身不負(fù)擔(dān)，由商場從租金中代扣，余額返還給投資者。

以上是一般的投資型的商業(yè)門店所涉及到的稅種。商城的“一次性返還前3年利潤的36％”，看似效果很好的營銷方案，卻給自身帶來了很大的稅收上的麻煩。

首先是銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅方面。商城打出此廣告的目的是想通過降低投資者首付款現(xiàn)金支出，吸引更多的投資者。但降低的首付款仍應(yīng)計入營業(yè)稅的計稅依據(jù)。因為廣告的內(nèi)容表明商鋪是按總價出售的，更何況銷售的發(fā)票開具方式是商城向投資者開具房價全額發(fā)票，再由投資者向商城開具分享利潤部分的收據(jù)。所以對企業(yè)來說現(xiàn)金流入量是房價的差額，卻要負(fù)擔(dān)房價全額的稅收。有稅收就意味著有現(xiàn)金流出，這是不能延緩的。

其次是投資者提前分享利潤部分的稅收問題。由所舉的例子可以看出，投資者分享部分的利潤是稅后的，所以這部分由于提前分享利潤部分所帶來的稅收成本必須由商城自己負(fù)擔(dān)。也就是說商城要代扣代繳分享租金部分的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和投資者的個人所得稅，并且這部分稅收要計入商城的成本。

最后是對交納土地增值稅的影響。我國的土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率。“率”指的是增值額與扣除項目金額的比率。“增值額”是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。由于商鋪銷售收入并沒有因為商城向投資者返利而減少，無形之中就有可能提高稅率的級次。級次高稅率就高，交納的稅款隨之提高。

用案例列舉的數(shù)據(jù)，可以計算出商城由此帶來的稅收成本

(1)商城每間商鋪實收金額≈38萬元，投資者分享金額≈21萬元。

商城應(yīng)交納營業(yè)稅≈(38十21)萬×5％=2.95萬元。多負(fù)擔(dān)了分享部分21萬元的稅收1.05萬元。

(2)有關(guān)分享21萬元利潤的稅收:

房產(chǎn)稅≈21萬×12％≈2.52萬元

營業(yè)稅≈21萬×5％=1.05萬元

代扣代繳個人所得稅≈(21一營業(yè)稅一房產(chǎn)稅一修繕費用)萬×20％=2.91萬元

需要說明的是，這里只是粗略的計算，沒有包括所有的稅種(如沒有考慮印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加)。計算的目的不是計算要交納多少稅收，而是要說明稅負(fù)高的因素。

總的來說，由于提前分享前3年利潤的36％，使得商城每套商鋪多負(fù)擔(dān)了至少7萬元的稅收。截至稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)已售出433套，需查補的稅款對企業(yè)來說是一筆巨大的支出。另外在本案例中由于商城沒有代扣代繳，還要接受稅務(wù)機關(guān)的罰款。對于大多“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金能盡快回收是關(guān)鍵。正是出于這個原因企業(yè)才推出了這個營銷方案，但是企業(yè)卻因此付出了巨大的代價。

可以看出，問題的根源在于“一次性分享前3年利潤36％”上。房地產(chǎn)公司按全額開發(fā)票，投資者就分享利潤部分開收據(jù)是這種銷售方式的必然結(jié)果。但如果房地產(chǎn)公司的廣告內(nèi)容是全額售房，分享利潤，卻按差額部分開發(fā)票逃避稅收，則是明顯的偷稅行為，將受到嚴(yán)厲的懲罰。

那么怎樣才能做到既吸引投資者。達(dá)到預(yù)期效果，資金盡快回收，又能回避稅收風(fēng)險，減少企業(yè)不必要的稅收支出呢？

合理避稅

無獨有偶，沒過多久，和這家商城相似的大連某廣場也推出了他們的廣告，核心是“總價減免三成減負(fù)大行動”，購商鋪一次性減免總價款的30％，省去貸款的后顧之憂。

舉例按銀行提供六成1O年按揭貸款計算(見圖2)。

另外一次性付款在此基礎(chǔ)上還可以享受9.6折優(yōu)惠，按揭貸款享受9.8折優(yōu)惠。

該廣場銷售方式給出了兩個可選擇方案或者一次打折減少以后貸款利息，或者是分享以后利潤可以變相減少首付支出，但以后年度貸款利息要高一些。這樣做首先是給了投資者選擇的余地，適應(yīng)了不同偏好的投資者的選擇。其次投資者經(jīng)過一番對比之后還會認(rèn)為選擇一次性減免30％合算，這也是此廣場策劃的初衷：讓投資者明白一次性返租的形式從長遠(yuǎn)來講并不合算，投資廣場是最佳選擇，重要的是合法避掉了稅收。因為是房價直接打折，企業(yè)化繁為簡打折部分不計入營業(yè)稅計稅依據(jù)，首先就省去了這部分的營業(yè)稅，也不用去代扣代繳打折部分的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅，當(dāng)然也就沒有了自己負(fù)擔(dān)成本的損失。同時也省去了不少和稅務(wù)機關(guān)打交道的麻煩。

罄示

企業(yè)在推出一個營銷方案時應(yīng)全方位考慮，首先要考慮的是市場供需狀況、目標(biāo)群體的構(gòu)成、目標(biāo)群體的心理等等，稅收只是一個次要因素(在某些情況下，選擇高稅負(fù)的銷售方式可能還會換來更多的現(xiàn)金流入，這也是可以選擇的)。但是如果由于稅收的問題造成的損失，包括有形的稅收現(xiàn)金流出和無形中對本企業(yè)納稅形象造成的不良影響，大于營銷方案帶來的受益，對于企業(yè)來講就得不償失了。我國納稅信用評估體系建立后，不良的納稅記錄對企業(yè)的影響是無法用貨幣來衡量的。其結(jié)果是企業(yè)的信用等級下降，稽查率也要提高，企業(yè)的稅收成本也隨之提高。既考慮到營銷方案對市場份額的影響，又能回避稅收風(fēng)險，給自己創(chuàng)造一個優(yōu)良的稅收環(huán)境，這樣的營銷方案才是完美的。否則，面臨的可能會是功虧一簣的結(jié)果。