物業公司交接糾紛產生原因及解決途徑

胡志鑫

一、物業公司交接糾紛產生原因分析

被辭退的物業管理公司與新選聘的物業公司、原物業公司與業主委員會之間就物業管理交接事項發生糾紛的案件時有報道，究其原因，主要有如下幾個方面：

1、法制不健全。我國房地產業迅猛發展，物業管理業務隨之蓬勃興起，而在這一方面的立法卻相對滯后，原有的民事法律規范中很難找到與此有關的法律規定，這就造成該行業內很多糾紛到底怎么處理無法找到法律依據。物業管理公司和業主的權責利益不清楚，極易造成侵權和其他糾紛的發生。

2、物業管理公司沒有擺正自己的位置引發糾紛。在現實生活中，有的物業管理公司把自己當作小區的主人。比較典型的有北京金華園小區物業管理公司，它宣稱除了業主的住房，其余的包括小區內的馬路都是自家的。為了管理好自家各種設施，2003年2月15日元宵佳節當天，小區的保安肆意地毆打了一位業主，緊接著，16～18日這些保衛者們又出手教訓了據說是“不聽話”的業主。這樣的物業公司極易引起小區內業主的公憤，業主大會便會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司往往以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。

3、在物業管理公司的確立上沒有按照市場的競爭機制辦事，導致業主不滿意。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度還不完善，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類。

4、原物業公司不甘退出產生糾紛。物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。

二、物業公司交接糾紛解決途徑

物業管理交接紛紛，不僅影響物業區域內全體業主的正常生活秩序，也必將對物業管理公司的企業形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行業的持續、快速、健康發展。所以，尋求合法途徑，及時、有效、經濟地解決物業交接紛紛，無論對業主還是對物業公司都是極為有利的。根據我國有關法律法規的規定，對于物業管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：

1、當事人雙方協商解決。由被解聘的物業管理公司和業主委員會（可能還包括新聘的物業管理公司）雙方在自愿、平等、互諒、互讓的基礎上就物業管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進行協商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區全體業主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發生物業管理交接糾紛，雙方應盡量通過協商的方式妥善解決。

2、由物業管理協會、居委會或者其他第三方調解解決。調解制度是指經過第三者的排解疏導，說服教育，促使發生糾紛的雙方當事人依法自愿達成協議，解決糾紛的一種有效方法。隨著物業管理協會組織建設的不斷完善，其在物業管理行業中的地位和作用也在不斷加強，物業管理交接糾紛發生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業管理協會進行調解，雙方在物業管理協會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協議。此外，發生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。

3、申請有關政府主管部門處理。《物業管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”，同時《物業管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發生物業管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當地房地產行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發生治安甚至刑事案件的，還應及時向當地公安機關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。

4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業服務合同中明確約定發生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發生糾紛后雙方達成仲裁協議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。在司法實踐中，為了維護業主的合法權益，各地基本上確認了業主委員會的訴訟主體地位。如《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》“關于訴訟主體”中規定：業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；(4)其它損害全體業主公共權益的情形。各業主委員會可以根據類似規定，當無法通過上述四種方式解決爭議時，可以就物業管理交接糾紛向法院起訴物業管理公司，由法院依法作出公正判決。當然，物業管理公司也可以起訴業主委員會。