煙臺市規(guī)范引導調(diào)整住宅市場

近幾年來，煙臺市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，截止到２００３年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)２７２家。１９９８年至２００３年，開發(fā)的商品住宅平均每年以近３４％的速度遞增。針對煙臺市城市建設(shè)整體布局和商品住宅市場供求狀況，２００３年，市委、市政府提出“建設(shè)區(qū)域性中心城市”的目標，著力加快五區(qū)融合，拓展東西兩翼的長度及南北的寬度，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、土地供應(yīng)、商品房結(jié)構(gòu)進行清理規(guī)范和引導調(diào)整。

一是清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)２７２家，１４家被整改，１１家被降級，３３家被淘汰出局，目前保留的只有２１４家。

二是規(guī)范土地供應(yīng)。土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，打破傳統(tǒng)，實現(xiàn)透明化的競爭，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。

三是調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)總體供求平衡，但存在結(jié)構(gòu)性失衡。大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足。５０—８５平方米左右的小戶型，面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內(nèi)仍是消費的主體，其市場容量仍在增大。住房消費特征決定了房地產(chǎn)發(fā)展的特點是本地化、大眾化、中價位，這也是煙臺市政府對住房消費引導、調(diào)控的目標。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，結(jié)合實際規(guī)劃綜合考慮，市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟適用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺中，充分發(fā)揮市場機制來調(diào)節(jié)整個需求結(jié)構(gòu)，滿足社會不同層次和不同家庭收入的住房需求。讓普通市民既住進高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項目所提供的實惠政策。東郊海岸線的銀河怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。

煙臺市房地產(chǎn)的特點一是家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小，人口出生率下降，煙臺市總?cè)丝跒椋叮矗叮罚踩f人，人口出生率為５．７２‰，人口自然增長率為負的１．０７‰。老齡化進程加快，已進入“老齡型”人口社會。人口分布向城市邊緣區(qū)擴散：中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加的主要是煙臺近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。這部分居戶的戶均面積較小，會借機改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。

二是外來流動人口大增，其居住也相對集中，他們中從事經(jīng)濟活動的占七成，其中涉及到商品批發(fā)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，目前在煙臺的溫州人，有近５萬余人，在煙臺興辦企業(yè)５０００余家，投資總額超過４０億元，吸納約２萬人就業(yè)。外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的７３％。外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，也將是住房租賃市場的主要消費群體和潛在的購房主力群體。

三是剛剛參加工作的新生代群體，收入低是暫時的，在無房戶中占有相當大的比例，是不容忽視的現(xiàn)在購房生力軍。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨立意識和個性化的消費群體，因此，小戶型、總價低、位置好的“迷你型”住房是他們購房的首選，就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體。

家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費。需求引導供給，將成為今后住宅建設(shè)的主導，強迫消費時代已經(jīng)結(jié)束，消費者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會得到扭轉(zhuǎn)。在基本的住房需求得到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導提供住宅產(chǎn)品，消費者將會持幣觀望，也會造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費。

（作者單位：煙臺市城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)辦公室）