上海甲級(jí)寫字樓租戶調(diào)查

10年前。搶灘上海的外資制造行業(yè)都在市中心找辦公樓，現(xiàn)在一些附加值較低的制造業(yè)不得不向郊區(qū)轉(zhuǎn)移

一場(chǎng)跨國公司向郊區(qū)遷移的運(yùn)動(dòng)似乎正在上海悄悄上演。

從徐家匯美羅城到虹橋上海城再到離市中心更遠(yuǎn)的臨空經(jīng)濟(jì)園，聯(lián)合利華的中國總部即將三易其地。

而飛利浦照明、阿爾卡特也相繼加入了這場(chǎng)遷徙運(yùn)動(dòng)的行列。前者是遷往上海西南漕河涇開發(fā)區(qū)的上海科技綠洲，租用的面積有兩萬平方米，后者將它的大部分業(yè)務(wù)從淮海路上的時(shí)代廣場(chǎng)遷往浦東張江集電港。

此外，從上海市中心遷走的還有3M和Intel公司。

而根據(jù)上海市甲級(jí)寫字樓租戶的調(diào)查，這場(chǎng)候鳥遷徙般運(yùn)動(dòng)的背后其實(shí)還有相反的一幕。

在1月12日舉行的上海外經(jīng)貿(mào)情況通報(bào)會(huì)上，上海市副市長周禹鵬說，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是上海未來發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)優(yōu)先領(lǐng)域，特別是大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，將使上海成為跨國公司生產(chǎn)制造基地、地區(qū)總部、研發(fā)中心、營運(yùn)中心和采購中心的集聚地。

僅2004年，上海就新批了30家跨國公司地區(qū)總部，使落戶上海的跨國公司地區(qū)總部累計(jì)達(dá)86家。

零售、金融類跨國公司搶灘

2004年12月，中國履行承諾，零售業(yè)向外資開放，而金融業(yè)包括保險(xiǎn)、銀行、證券業(yè)也將在2008年向外資全面開放。在這樣的背景下，外資零售企業(yè)、金融企業(yè)紛紛搶灘上海，擴(kuò)大他們?cè)诩准?jí)寫字樓里的辦公室。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事、商務(wù)部總監(jiān)陳立民去年一年忙得頭昏腦漲，記者約他采訪，他不是在談生意就是在談生意的路上。陳立民的客戶一邊是開發(fā)商要出租甲級(jí)辦公樓，一邊是企業(yè)行政總監(jiān)或財(cái)務(wù)總監(jiān)要租辦公樓，但都是上海乃至全球頂尖企業(yè)的“主”。陳立民深切感受到了人世帶來的變化。

“去年，客戶給我們的任務(wù)(出租或租賃的面積)都是翻倍的，2000平米變 4000平米，5000平米變10000平米。”陳立民告訴《瞭望東方周刊》。

先期進(jìn)人中國，已經(jīng)賺得盆滿缽滿的家樂福，2004年底在徐家匯的騰飛大廈租了三層樓面，有近5000平方米的面積，為新的分店開張作準(zhǔn)備，在此之前，它在上海信息大樓僅有一層2000多平方米的辦公樓面。

擴(kuò)張最為明顯的是金融行業(yè)，高力國際上海區(qū)寫字樓部門主管蘇金茂告訴記者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海設(shè)立辦公室，就在淮海路上新近開盤的嘉華中心租了560平方米的辦公室。

就在這棟租金報(bào)價(jià)達(dá)到1．5美元／平方米／天的甲級(jí)寫字樓里，印度開發(fā)銀行也設(shè)立了它們的上海辦事處。

真正大手筆的當(dāng)數(shù)花旗銀行，在陸家嘴一甲級(jí)寫字樓買下了數(shù)層達(dá)兩萬平米的辦公樓，該大樓因此改名為花旗銀行大廈。

保險(xiǎn)業(yè)在中國即將開放市場(chǎng)的時(shí)候，也成為助推寫字樓市場(chǎng)]，向一人動(dòng)力。“現(xiàn)在保險(xiǎn)行業(yè)的國際巨頭，友邦、中宏、太平洋安泰、安聯(lián)大眾等幾乎每家都在擴(kuò)充，有的甚至為了長遠(yuǎn)在中國發(fā)展，開始要買房子了，要求都是很大的面積——三分之一棟樓，甚至是半棟樓。”陳立民向《瞭望東方周刊》透露。

金融行業(yè)的逐漸放開，與之相關(guān)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢、物流等行業(yè)的跨國公司也紛紛在新開的甲級(jí)寫字樓里租用門面。

普華永道中國總部已經(jīng)租下瑞安集團(tuán)開發(fā)的企業(yè)天地2號(hào)整棟樓，城頭變換大王旗，樓名改為普華永道大廈；安永則在和汜黃埔的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)租下了8000平米的辦公樓，德勤也在外灘中心內(nèi)部擴(kuò)充自己的面積；KLINE，一家日本的物流企業(yè)，原本在上海只有一個(gè)聯(lián)絡(luò)處，現(xiàn)在也在嘉華中心成立了上海辦引處。

還有一些行業(yè)，譬如汽車制造業(yè)，中國的發(fā)展前景刺激了國際汽車制造巨頭們。通用汽車甚至在金茂大廈租用了5400平方米的面積，把它的亞太總部從新加坡搬過來，而其在搬遷之前的2004年一季度在中國的銷售額同期上升70％；福特汽車也不甘示弱，從中信泰富廣場(chǎng)搬到陸家嘴上海信息大樓，租用面積從2000平方米變成9000平方米，增加了近4倍。(見表一)

附加值決定論

跨國企業(yè)紛紛搶灘上海，而供應(yīng)而積又非常短缺，催生了甲級(jí)寫字樓租金自上世紀(jì)90年代以來的第二次上揚(yáng)。

以金茂大廈為例，據(jù)金茂大廈營銷代理商英國第一太平戴維斯上海公司項(xiàng)目顧問陸前鋒回憶：金茂大廈剛落成的90年代末，利給康柏公司的最低價(jià)曾經(jīng)是 0．3美元／半方米／天。而現(xiàn)在金茂大廈的報(bào)價(jià)已經(jīng)漲了4倍，到了1．5美元／平方米／天。

目前上海兒個(gè)：主要的中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的平均租金已經(jīng)漲到了0．7美元／平方米／天。聯(lián)合利華所在的虹橋上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而剛剛?cè)俗r(shí)的機(jī)金對(duì)外報(bào)價(jià)只有這個(gè)數(shù)字的一半，況且開發(fā)商為了讓聯(lián)合利牛這桿的大客戶為寫字樓后朋的招租搖旗吶喊，往往給它的租金還要更低。

仲量聯(lián)行新近發(fā)布的全球海外轉(zhuǎn)移指數(shù)顯示，跨國公司選擇海外轉(zhuǎn)移活動(dòng)目的地時(shí)，成本包括人力勞動(dòng)、業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)、通信與公用事業(yè)等動(dòng)因，占到了80％的比重。

租金成本的攀高直接影響到了入駐上海的跨國公司的產(chǎn)業(yè)布局。

一些附加值高的行業(yè)，譬如金融、咨詢、高科技等服務(wù)類行業(yè)，以及附加值高的制造業(yè)(譬如汽車制造等)的服務(wù)類部門，因?yàn)槔麧欉h(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金成本，雖然，辦公樓租金日益產(chǎn)高企，這些企業(yè)還能穩(wěn)若泰山，占據(jù)市中心甲級(jí)寫字樓；而一些附加值較低的制造業(yè)則無力背負(fù)高租金，為了獲得快速發(fā)展，不得不向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

由此不難理解，聯(lián)合利華、飛利油照明等跨國公司撤離中心城區(qū)的初衷。

譬如聯(lián)合利華，自2004年底從上海輕工控股集團(tuán)購回股份徹底獨(dú)資之后，合并品牌，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，內(nèi)部改造動(dòng)作頻仍。其中國公司的對(duì)外董事曾錫文曾2004年對(duì)外宣稱，要將上海作為聯(lián)合利華新輪產(chǎn)業(yè)布局的中心，甚至是全球布局的中心。為了節(jié)約經(jīng)營成本，輕裝上陣，聯(lián)合利華從市中心撤離。而此前，聯(lián)合利華已經(jīng)把位于寫字樓租戶以專業(yè)咨詢、制造及工程業(yè)和高科技及咨詢科技業(yè)為主，它們所占的份額分別為 20％、19％和15％上海的大部分工廠以及銷售公司和物流系統(tǒng)搬遷到合肥，據(jù)其公司員工估計(jì)，此舉就能使聯(lián)合利華的綜合效益提升近30％。

第一太平戴維斯2004年10月曾對(duì)上海主要商務(wù)區(qū)內(nèi)的24個(gè)甲級(jí)寫字樓租戶做了一次調(diào)研，結(jié)果顯示：上海。(見圖一)

“這是一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的比例，這里的制造業(yè)指的是制造業(yè)的服務(wù)職能部門，或者是高附加值的制造業(yè)，譬如汽車。”復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任張軍教授對(duì)《瞭望東方周刊》解釋說。

“10年前，搶灘上海的外資制造行業(yè)都在市中心找辦公樓，上海原來的紡織業(yè)等低端的制造行業(yè)也都在市中心，現(xiàn)在地價(jià)上漲了，上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)就在地價(jià)上得以體現(xiàn)。將來環(huán)線內(nèi)基本就以高端的服務(wù)業(yè)為主，而制造業(yè)等一些低附加值的行業(yè)慢慢會(huì)遷移到郊區(qū)，整個(gè)上海的產(chǎn)業(yè)布局會(huì)做新的調(diào)整。”張軍說。

上海大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的政策也在促成這樣的產(chǎn)業(yè)布局。

中資企業(yè)租戶日增到了大面積用戶(租用面積超過1000平方米)。

上海甲級(jí)寫字樓租戶中，外資企業(yè)仍然占據(jù)很高的比例。而且約有58％的甲級(jí)寫字樓面積租給

第一太平戴維斯的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，以國籍來劃分，來自美國和加拿大、日本以及歐盟的外資企業(yè)是甲級(jí)寫字樓的中堅(jiān)力量，中國企業(yè)的比例占到22％。(見圖二)

“國內(nèi)的企業(yè)，我們很少能做到他們的生意。”陳立民說，雖然仲量聯(lián)行以代理甲級(jí)寫字樓而在全球知名，但是在22％的國內(nèi)企業(yè)市場(chǎng)中，卻沒有占據(jù)一席之地。

22％不是很小的市場(chǎng)份額。同樣的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，2001年的上海甲級(jí)寫字樓的國內(nèi)企業(yè)占有率僅8％，縱向比較一下，中資企業(yè)人住甲級(jí)寫字樓的比例增長速度是相當(dāng)驚人的。

據(jù)《瞭望東方周刊》了解，一些大型的國有企業(yè)，譬如壟斷性行業(yè)，或者實(shí)力強(qiáng)的國有上市公司，資金雄厚，往往在甲級(jí)寫字樓里租賃辦公室。譬如中石油、中化國際股份都在金茂大廈里辦公，而上海電氣也在花旗銀行大廈買了兩層樓面。

眾所周知，這些行業(yè)是目前國內(nèi)利潤增幅最高的幾個(gè)行業(yè)之一。

據(jù)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寫字樓部門主管陳宇的估計(jì)，國內(nèi)企業(yè)的比例在一些稍微偏低的甲級(jí)寫字樓里會(huì)更高，有的甚至達(dá)到30％-40％。

《瞭望東方周刊》對(duì)虹橋上海城B座的租戶做了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)中資企業(yè)的比例占到了近50％，而私營企業(yè)的比例占其中絕大多數(shù)。

“在甲級(jí)寫字樓辦公，能顯示公司的實(shí)力，對(duì)今后的發(fā)展也有利。”徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)的開發(fā)商上海弘基發(fā)展有限公司，原是長寧區(qū)的一家規(guī)模不大的私營企業(yè)，2003年他們的辦公室從弘基休閑廣場(chǎng)搬到了淮海路上的香港新世界大廈，該公司總經(jīng)理黎偉成如是說。據(jù)介紹，目前該公司的業(yè)務(wù)發(fā)展很快，其休閑廣場(chǎng)模式已經(jīng)復(fù)制到了寶山和南匯。

“租用甲級(jí)寫字樓的中資企業(yè)中，也有大量的外省企業(yè)，他們將上海視為進(jìn)入中國和全球市場(chǎng)的通道。”第一太平戴維斯的陸前鋒說。

一個(gè)典型的例子就是蒙牛在花旗銀行大廈買了樓面作為它們的辦公室。蒙牛自1999年誕生至今5年間，迅速成長為全國乳業(yè)巨頭之一，而且在2004年6月，蒙牛乳業(yè)在香港聯(lián)交所上市，2004年實(shí)現(xiàn)銷售額近80億人民幣，成為一頭日漸走向國際舞臺(tái)的“猛牛”，在上海的黃金地段買下辦公樓也不足為奇。

還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象值得一提，據(jù)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的陳宇觀察：一些女子醫(yī)院、眼科醫(yī)院、健身保健以及俱樂部等行業(yè)的企業(yè)，也逐漸地傾向于向中檔甲級(jí)寫字樓發(fā)展。

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“因?yàn)樗鼈兊哪繕?biāo)客戶都是甲級(jí)寫字樓的白領(lǐng)、金領(lǐng)，而這些人一般比較忙，不會(huì)專門擠時(shí)間去醫(yī)院，去健身場(chǎng)所，而如果這些企業(yè)直接將辦公地點(diǎn)搬進(jìn)甲級(jí)寫字樓，就能做到生意了。”陳宇說。