日本不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)的注冊制度

日本建設(shè)省從2000年9月即開始實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊制度》。本制度實(shí)施以后，反映熱烈，日本社會(huì)的各個(gè)層面對不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)的興趣都很濃厚。

現(xiàn)對日本的《不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊制度》（以下稱《制度》）簡要介紹如下：

一、何謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問

所謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問是指為投資組合或投資集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資行為進(jìn)行投資分析，并預(yù)測其投資效益者。

通過不動(dòng)產(chǎn)投資的咨詢業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)投資顧問能將金融市場的資金引向不動(dòng)產(chǎn)市場。

二、《制度》制定的背景

日本金融危機(jī)爆發(fā)后，地價(jià)暴跌，以土地?fù)?dān)保為基礎(chǔ)的金融體系職能下降。此外，因受日本國內(nèi)個(gè)人資本比率規(guī)定等的約束，金融機(jī)構(gòu)的貸款手續(xù)也越管越嚴(yán)。不動(dòng)產(chǎn)投資市場的活躍，是有關(guān)國計(jì)民生的一件大事。在金融環(huán)境發(fā)生較大變化的形勢下，運(yùn)用好企業(yè)與個(gè)人所積存的資本，從而激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場，十分重要。估計(jì)通過投資市場能夠吸引約1400兆日元的企業(yè)與個(gè)人的資金。

為激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場，日本設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)特征目的公司（ｓｐｃ）等新的投資法人，并完善了不動(dòng)產(chǎn)投資組合的規(guī)定，以期擴(kuò)大對不動(dòng)產(chǎn)的投資。這些政策措施也都需要不動(dòng)產(chǎn)投資顧問的參與。

三、《制度》概要

為了不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)的健康發(fā)展，《制度》提出以下要求：

（1）注冊不動(dòng)產(chǎn)投資顧問必須具備一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠完成一定水準(zhǔn)的咨詢業(yè)務(wù)；

（2）為信息的公開和保護(hù)投資者的利益，注冊不動(dòng)產(chǎn)投資顧問在咨詢業(yè)務(wù)合同簽定前要提交有關(guān)所收取咨詢報(bào)酬的金額、咨詢收費(fèi)的內(nèi)容、咨詢中所采取的評價(jià)方法等書面資料，以及在咨詢業(yè)務(wù)合同中寫明這些具體事項(xiàng)以及取消合同時(shí)的相關(guān)義務(wù)等，從而保證投資者能夠放心地委托不動(dòng)產(chǎn)投資顧問提供服務(wù)。

另外，該制度還規(guī)定了違反本制度或者其他不當(dāng)行為發(fā)生時(shí)，將注消注冊不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊等內(nèi)容。

四、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊時(shí)的基本要求

《制度》將從事不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢的顧問分為兩種：即“一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問”和“綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問”等兩類。一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測的服務(wù)，綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問除了進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測的服務(wù)之外，還可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資交易的服務(wù)。兩者注冊時(shí)的具體要求如下：

1、一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊時(shí)的基本要求

個(gè)人和法人都可以進(jìn)行該類顧問的注冊。其注冊要求為：具備正確預(yù)測不動(dòng)產(chǎn)投資收益的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所指的具備的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)者是指：

（1）已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)咨詢技能注冊者、大廈經(jīng)營管理師或不動(dòng)產(chǎn)鑒定師；

（2）律師或注冊會(huì)計(jì)師中具備不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者；

（3）具備類似知識(shí)者。

具備以上知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)之一者，均可登記注冊。所謂具備“不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者”是指，從事一般不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上者或具有一項(xiàng)價(jià)值達(dá)一億日元以上不動(dòng)產(chǎn)投資判斷、預(yù)測收益、貸款、管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)者。

一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問的注冊，需要填寫標(biāo)準(zhǔn)樣式的履歷表“登記申請者履歷表第3號(hào)”，詳細(xì)敘述其業(yè)務(wù)經(jīng)歷。

2、綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊的基本要求

（1）為執(zhí)行業(yè)務(wù)的需要，申請注冊者要求擁有足夠的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保或者其業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況良好（制度第6條第2項(xiàng)第1款）。財(cái)產(chǎn)擔(dān)保要件是：如是有限公司注冊資本要求達(dá)1億日元以上（ 制度第6條第2項(xiàng)第1款）。

（2）充分考慮申請注冊者執(zhí)業(yè)的客觀、公正性與其業(yè)務(wù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，并且具有社會(huì)公信力（制度第6條第2項(xiàng)第2款）。

另外，不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求滿足以下條件：

（1）執(zhí)行重要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)有執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人。

（2）執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人，應(yīng)具備正確完成較大規(guī)模的投資項(xiàng)目、不動(dòng)產(chǎn)交易與管理項(xiàng)目的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所謂的“較大規(guī)模”，是指投資規(guī)模在數(shù)十億日元以上。執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人應(yīng)具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上的經(jīng)歷，并且，該經(jīng)歷已得到相應(yīng)的認(rèn)可。

（3）某一不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)之外的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員不能兼任不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員。

五、登記程序

登記注冊的主管部門是建設(shè)省。申請注冊時(shí)，可直接向建設(shè)省建設(shè)經(jīng)濟(jì)局不動(dòng)產(chǎn)課不動(dòng)產(chǎn)市場整備室的投資顧問申請負(fù)責(zé)人提出申請，也可以通過信函形式申請。但在信函申請時(shí)，郵寄所需的郵票、信封及申請書式樣由建設(shè)省提供。申請人不支付任何信函費(fèi)用。

六、關(guān)于業(yè)務(wù)行為規(guī)范

不動(dòng)產(chǎn)投資顧問注冊者有關(guān)業(yè)務(wù)的行為規(guī)范如下：

不動(dòng)產(chǎn)投資顧問應(yīng)恪守竭誠為客戶服務(wù)的基本服務(wù)原則（制度第11條第1項(xiàng)）。主要義務(wù)如下：

（1）機(jī)構(gòu)招牌放置規(guī)定

機(jī)構(gòu)招牌應(yīng)在公眾容易看得見的位置展示。

（2）廣告規(guī)定（制度第14條）

服務(wù)報(bào)酬要明示，禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等禮金。與此同時(shí)，不得暗示與事實(shí)較大差距或容易人們引起誤解的服務(wù)能力介紹。

（3）簽定合同前的有關(guān)服務(wù)報(bào)酬的書面文件的交換（制度第15條）

雙方在簽定服務(wù)合同前，有關(guān)服務(wù)報(bào)酬應(yīng)以書面文件形式事前交換意見。

（4）簽定合同時(shí)有關(guān)書面文件的交換（制度第16條）

簽定合同時(shí)交換明確說明預(yù)期收益內(nèi)容、評價(jià)方法和投資判斷具體范圍等的書面文件。

（5）合同的書面解除（制度第17條）

解除合同時(shí)，雙方遵守有關(guān)保證制度的義務(wù)。

（6）提交報(bào)告書（制度第18條）

完成詳細(xì)說明資產(chǎn)現(xiàn)況的報(bào)告書后，向合同相關(guān)的客戶提交。

（7）公布帳務(wù)等資料（制度第19條）

根據(jù)客戶請求，可提供有關(guān)資產(chǎn)帳務(wù)等資料。

（8）禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等的禮金（制度第20條）

（9）禁止現(xiàn)金、有價(jià)證券等的代付或中介代付（制度第21 條）。

（10）關(guān)于小額交易（制度第22條）

委托運(yùn)營資金不足一億日元時(shí)，可免除簽定合同。

（11）禁止損害客戶利益的行為（制度第23條）。

（12）提交記載不動(dòng)產(chǎn)交易內(nèi)容等的書面文件（綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù)）。

（13）禁止接受客戶超范圍投資判斷的委托（制度第25條）。

（14）禁止簽定事前約定投資收益相關(guān)內(nèi)容的合同（一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù)）。

七、行政管理方面的要求

不動(dòng)產(chǎn)投資顧問應(yīng)將報(bào)告書及帳務(wù)等檔案資料按客戶類別分別裝訂，并承擔(dān)自出報(bào)告書之日起保管5年的義務(wù)（制度第27條第1項(xiàng)）。

不動(dòng)產(chǎn)投資顧問應(yīng)按每營業(yè)年度編制營業(yè)報(bào)告書，并在營業(yè)年度結(jié)束3個(gè)月內(nèi)向建設(shè)省報(bào)告。營業(yè)報(bào)告書原則上可向公眾開放（制度第28條第2項(xiàng)）。

如果作為不動(dòng)產(chǎn)投資顧問的是法人（相當(dāng)于我國的有限責(zé)任公司），應(yīng)將其前一年?duì)I業(yè)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、利潤分配表及本期純損益表等向建設(shè)省報(bào)告（制度第28條第1項(xiàng)）。

建設(shè)省為保護(hù)投資者利益，在一定的范圍內(nèi)，將向不動(dòng)產(chǎn)投資顧問提出改善業(yè)務(wù)等勸告意見。（制度第29條）

登記注冊時(shí)要件不合格的予以取消資格。

八、《為日本新生的新發(fā)展政策》

在2000年10月19日的經(jīng)濟(jì)對策閣僚會(huì)議上，通過的《為日本新生的新發(fā)展政策》。根據(jù)此政策，今后對于不動(dòng)產(chǎn)投資顧問的注冊信息，將予以數(shù)據(jù)基礎(chǔ)化管理。

九、終述

對于一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問和綜合不動(dòng)產(chǎn)顧問來說，最重要的是怎樣公正、正確地完成業(yè)務(wù)。

一方面，由不動(dòng)產(chǎn)證券化來連接不動(dòng)產(chǎn)市場和金融市場，另一方面，人們期待著代表資金供給者——投資者利益的不動(dòng)產(chǎn)投資顧問的作用的不斷完善。我們期待著不動(dòng)產(chǎn)投資顧問擁有足夠的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的知識(shí)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)能力，同時(shí)，期待著能對投資者提供適當(dāng)預(yù)期收益分析者來參與不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)。

(本文資料來源是韓國鑒定評價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)刊《鑒定評價(jià)》2000年11/12月刊)