機器設備拆遷評估實務初探

提要：本文是一篇工作小結，對機器設備拆遷價值評估中所面臨的問題、評估價值內涵、操作程序、評估價值的確定和專項說明等五個方面進行了闡述，力圖全面反映作者操作中的心得。

今年接了幾個機器設備拆遷的價值評估項目，感觸很多。盡管有的項目還未最后完成，但為了在戰斗中學會戰斗，現從以下五個方面先行簡單總結，以此拋磚引玉，為取得感興趣同仁的指正。

經初步查核，無全國性通用的有關機器設備拆遷時價值評估的法律法規。在本地區現行的法規中，可以作為機器設備拆遷中價值評估操作依據的有：

1、江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會2002年10月23日通過，自2003年1月1日起施行的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十條“拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補償費。對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。”

2、常州市武進市人民政府武政發 [ 2002 ] 41號《武進市征地拆遷補償和安置辦法》第五條“其他補助及獎勵……（二）搬家補助費：拆除企業生產用房后，不需搬遷設備的，不補償設備搬遷費；需搬遷的，其設備的拆除、搬遷、安裝等費用，按被拆除生產用房面積的重置價格結合成新率的15%給予補償……”

3、常州市武進區人民政府武政發[2003]45號《武進區城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十條：“因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應按有關規定給予補償”；第三十一條“……搬遷獎勵費，非住宅房屋停產、停業的補貼標準，由區房屋拆遷管理部門會同物價部門制定”；第三十二條：“對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、空調機、燃氣移位等費用應當足額補償。”

4、常州市武進區人民政府《關于進一步規范全區拆遷管理工作的若干意見（武政辦發[2004]124號）》“……六、加強對拆遷企業補償管理對于企業拆遷中涉及的無補償標準的地下隱蔽工程、化工設施、特種設備設施等搬遷的補償，由拆遷項目實施單位委托一家以上有資質的專業評估機構進行評估，評估報告由區拆遷管理部門會同有關部門進行審核，審核后出具審核意見作為補償依據。對于被拆遷戶中有織機的，補償必須具備三個條件：一是具備正常三相用電；二是具備納稅憑證；三是正常生產使用的。對具備上述條件、不需進行安置的按兩次搬遷每臺補助搬遷費3000元。為切實做好織機的補償工作，對織機補償數量的確定，必須在簽訂補償協議前將被拆遷戶的織機數量進行公示，經公示后無異議方可進行補償。”

5、常州市人民政府常政發 [ 2004 ] 183號《常州市征地房屋拆遷安置及地上附著物補償管理辦法》第二十六條“……拆除企業生產用房不需要搬遷的，不予補償其設備搬遷費；需要搬遷的，對設備的拆除、安裝、搬遷費用由所轄市（區）結合實際情況給予合理補償。”

綜上所述，作為機器設備拆遷價值評估的主要依據為當地政府的地方法規。

一、機器設備拆遷價值評估中所面臨的問題

（一）實際評估工作中涉及的拆遷機器設備種類繁多

在實際工作中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達成協議的機器設備拆遷，一般不請專業評估機構評估其價值。一般只有在機器設備繁雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達成協議的，才會請專業評估機構介入。

（二）拆遷當事人的利益沖突對評估操作的影響。

拆遷當事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得更多的拆遷補償，對拆遷人與評估人員現場不易把握的隱蔽工程或特殊設備等會提出各種要求增加補償的理由和苛刻要求，有的甚至有意不提供應當提供的資料數據，這無疑是對評估人員順利完成評估工作的挑戰。

二、拆遷評估中機器設備的分類

在機器設備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么，一般是由評估委托人先行提出，然后再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機器設備拆遷時評估的對象是不同的，因此，應對拆遷的機器設備有一個簡單的分類：

1、按機器設備能否拆卸可分為可拆卸設備與不可拆卸設備；

2、按機器設備是否需要安裝可分為不需安裝的設備與需安裝設備；

3、按機器設備拆遷所涉及的相關費用和損失，與機器設備重置成本相比較的結果，可分為可搬遷設備與不可搬遷設備；

4、按機器設備拆卸后能否保持原有功能與技術指標，可分為可保持原有功能的設備與不能保持原有功能的設備；

5、按政策法規所規定的機器設備可否繼續使用運行，可分為不允許繼續運行的設備與允許繼續運行的設備。

需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設備歸為不可搬遷設備時應當慎之又慎。對不可搬遷設備所需評估的是設備的一次性損失，其損失價值應該是設備的評估價值扣除設備被拆卸后的可變現凈值。而可搬遷設備所需評估的價值是拆卸費、拆卸損失、設備基礎費用、運雜費、安裝調試費及大型設備聯合試運轉的費用等相關費用的匯總。當然，不需安裝設備與一些閑置設備的評估結果，在具體的內容上有所不同。

至于機器設備因拆遷所發生的停工損失和停產損失，一般不是機器設備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。

三、機器設備拆遷價值評估的實務操作

機器設備拆遷的價值評估，除了應認真執行一般的評估程序之外，還應特別注意以下幾個問題：

1、評估基準日似乎應為機器設備拆遷所在地的拆遷公告日。但由于在實際工作中，機器設備拆遷時的價值評估經常是在被拆遷人與拆遷人之間發生異議后再進行委托的，機器設備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達現場后才得以明確，因此，宜以此三方人員共同進入現場的作業日作為評估基準日。

2、評估的現場勘查，應盡量在被拆遷方的相關負責人、拆遷方的項目負責人與評估人員同時在場時進行。評估現場勘查必須達到盡可能的細致與周詳。評估現場勘查的現場記錄應由上述三方共同簽字確認。對重要的、特殊的機器設備還應當攝影、攝像，并建立備份。

3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設備應取得最新的書面法定檢測證明、報告與許可證等資料。

4、分清在建的設備工程、報廢的但未處理設備、閑置設備等各種評估對象，并必須關注機器設備的租賃、代管、海關監管、抵押以及已進行了財產保險等各種現狀。

5、對于地下管線、特殊的設備基礎等隱蔽工程，應盡可能取得原設計圖紙等書面資料，并應盡可能進行必要的勘探測試。

6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應盡可能與拆遷方和被拆遷方溝通。評估人員應當要使拆遷雙方明確：機器設備拆遷的價值評估報告只是評估人員在一定條件下的專業意見；由于受許多不確定因素與假設條件的限制，評估報告中的評估結果不是拆遷雙方最后達成拆遷協議的唯一依據；機器設備拆遷的價值評估報告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。

四、機器設備拆遷評估價值確定

采用成本法評估不可搬遷設備補償價值的公式如下：

不可搬遷設備的一次性補償價值=

設備重置全價×綜合成新率-設備可變現凈值

其中：設備重置全價=外購市價+運雜費+安裝調試費

或設備重置全價=設備制造成本+應攤期間費用+安裝調試費+大型設備的資金成本+應計稅費+合理利潤

評估可搬遷設備補償價值的公式如下：

可搬遷設備的補償價值=

拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調試費+設備

基礎費+大型設備的聯合試運轉費

其中：運雜費=基本運費+裝卸費+基本包

裝費+合理損耗費+運輸保險費

大量的小型設備購置時只有極少的運雜費，也不計安裝調試費，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設備購置時，其運輸、安裝調試費一般由供應商負責，這方面的費用一般已包含在設備的購置價中，因此在評估時，這方面費用的確定應查核原設備購置合同的具體條款或向供應商咨詢。

當無法獲得設備的外購市價時，才可以用設備的重置全價來替代。而機器設備搬遷的運雜費，應根據搬遷中的具體意向而定，費率可取設備評估價值的1%~2.5%，在許可的范圍內應就高不就低。一般設備的拆卸費率為安裝調試費的50%。

實際工作中有兩類機器設備的安裝調試費最難把握。一是由國外進口只能由外方來安裝調試的設備，二是從軍工單位轉入并簽署了保密協議的設備。評估人員在遇到此類設備時，其安裝調試費可以先按一般正常情況下的機器設備的安裝調試費進行評估，然后應盡可能地與多方協商最后確定此項費用。

此外，消防設施、供電設施、供水設施等設備的安裝調試費與運雜費，是受國家或行業相關規定限制的。此類設備的運雜費和安裝調試也應按照國家或行業相關規定或由相關部門出面，經多方協商確定，而不應只是簡單地根據一些費率來確定。

五、機器設備拆遷評估報告中的專項說明

機器設備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設條件的限制，所以評估人員應對相關不確定因素與假設條件在評估報告特別事項中作出必要的說明。以下是我們對機器設備拆遷價值評估報告中專項說明所進行的嘗試，供同仁們參考。

“專項說明：

——本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結果僅作為對本次動遷相關當事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用途。因不當使用本評估報告及評估結果所導致的一切損失與本評估機構、本評估師無關。

——本次評估所涉及機器設備是以持續使用和公開市場為前提條件，即評估價值以機器設備持續使用和公開市場的公允價格標準作為為評估基礎。沒有考慮可能與機器設備有關的抵押、財產保險、相關債權債務以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能與國家宏觀經濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設備價值的影響。

——本次評估涉及的機器設備損失，僅是一次性搬遷所造成正常情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損失。

——本次評估未考慮機器設備可能另行存放于倉庫或其他儲存地的配、備件的運雜費和拆卸費。

——本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬運、非正常調試等情況下的非正常損失；也未考慮因機器設備停工停產的損失。

——本次評估未考慮因機器設備不應存在的、但原本已經存在的或多年導致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費用的變動，也未考慮因機器設備維護保養、大修理和更新改造所造成的拆遷費用的變動。

——本次評估的設備×××××是以××××年×月×日評估師、被拆遷人××××有限公司相關負責人×××、×××及拆遷人××××動遷小組相關負責人×××、×××進行現場勘查時的機器設備的實物狀態為準，并未考慮因該設備的所有權及所有權是否受限制所導致的對評估價值的影響，也未考慮××××年×月×日之后該設備的實體毀損（注：對于不同的勘查的時間，可能需要分別進行說明）。

——本次評估中評估師、工程師對評估對象進行的實地勘查，僅為一般性的勘查，未進行專業性的技術測試，也未能對機器設備相關的隱蔽工程部分進行勘查。

——本評估報告不能視為是對本次評估中機器設備質量的相關保證。”

（ 作者單位：常州中瑞會計師事務所 ）