英國首富：誠信為本經營房產

我們有一種非常強烈的生存本能——威斯敏斯特公爵。

威斯敏斯特公爵是英國最成功的房地產公司格羅夫納(Grosvenor)的董事長。他說：“每個人都認為，我還是身穿袍服頭戴冠冕四處漫步，凝望自己廣袤的田地，時不時還打落幾只野雞。”

原因不難理解。上月，公爵把他的大女兒塔瑪拉·格羅夫納嫁了出去，婚禮在切斯特大教堂舉行，觀禮賓客中有女皇和其他幾名皇室成員。傳聞他給了這對新婚夫婦一份價值1000萬英鎊的結婚禮物。

公爵全名為杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納(Gerald Cavendish Grosvenor)，今年52歲，掌管著一個可追溯到“征服者威廉”時代的家族。該家族得名于當時的狩獵長Le Gros Veneur，擁有大貴族特權的全部裝束，盡管它的座右銘是“重視德行而非出身”。

威斯敏斯特公爵夫人是威廉王子的教母，而公爵則是查爾斯王子的密友。公爵和查爾斯王子都有維護傳統田園生活的渴望。他認真地擔負社會責任，是100多家組織和慈善機構的總裁或贊助人。

當公爵不在鄉間時，經常為鐘愛的英國地方自衛隊(Territorial Army)服務。在過去30年中，他一路努力登上該組織的高層。他穿著鑲有兩星的將軍制服，定期去巴爾干、阿富汗和伊拉克等全球熱點地區檢閱軍隊。最近，他又被提升為國防副官，掌管預備隊和軍校生事務。

作為第六代威斯敏斯特公爵、英國最富有的業主，他很容易被人不屑地稱為封建殘余。不過，他煙癮很重，幾年前還曾發生精神崩潰，似乎這位首富的生活并不象人們想象的那般無憂無慮。

打破富不過三代的怪圈

公爵以兩個O等成績從哈羅公學(Harrow)畢業，而他開始商業生涯，則要歸因于第二代威斯敏斯特公爵本德爾(Bendor)的精明稅務規劃。本德爾結過好幾次婚，他繞開三位公爵，把格羅夫納家族的大筆財富托付給現在的威斯敏斯特公爵，當時這位公爵才一歲。

在保持并發展家業方面，公爵比大多數同時代的貴族更成功。他領導著一個日益壯大的房地產帝國，該帝國最近啟動歐洲最大的零售開發項目，即利物浦市中心占地42英畝的“天堂街”工程，投資達8.5億英鎊。這個占地160萬平方英尺的新零售區計劃在2008年竣工。利物浦一度是英國首屈一指的購物佳所，如今有些破敗。公爵這項宏大工程對于利物浦的輝煌再現至關重要。

格羅夫納公司于1953年開發溫哥華安納西斯島(Annacis Island)，自此開始了一系列城市重建工程，上述工程則是最新的一個。都柏林的利菲谷(Liffey Valley)和貝辛斯托克(Basingstoke)的節日廣場(Festival Place)購物中心也是近期展開的兩項工程。此外，格羅夫納公司正與巴思(Bath)、劍橋(Cambridge)和普雷斯頓(Preston)等其它英國城市的當地政府伙伴進行合作。

“我們有一種非常強烈的生存本能，”公爵說，“我們受到歷屆英國政府的糾纏，在此之前，克倫威爾護國公也曾想整我們。我們還能保住腦袋是一大幸事。”

善于放權

“我有個老式觀點，就是專注于自認為有所了解的事情，而不會突然轉向其它領域，”公爵說。他把日常業務運作交給了以杰瑞米·紐瑟姆為首的一些職業經理人。杰瑞米·紐瑟姆是格羅夫納集團30多年來的第二任首席執行官。

“我很早就持有這個觀點，即許多家族認為家族首腦在任何事情上都是世界上最杰出的專家，結果自取滅亡，”公爵說道。

公爵認為，對于任何家族企業的董事長來說，最重要的品質是選對人并讓他們繼續推進事業。“如果你堅決這么做，其它問題就會迎刃而解。” 公爵招募了好幾名重量級非執行董事加入格羅夫納的董事會，如英國央行前行長艾迪·喬治爵士(Sir Eddie George)、前摩根士丹利亞洲區主席文禮信(Alasdair Morrison)。

地產帝國的沉浮

格羅夫納集團的總部位于倫敦梅費爾區(Mayfair)中心的格羅夫納街。在該集團日益全球化的房地產投資組合中，梅費爾區和貝爾塔萊維亞區仍是兩大瑰寶。據說，至少有500條道路、廣場或建筑歸屬該家族名下。

美國政府曾堅持要買斷位于倫敦格羅夫納廣場的美國大使館的地產所有權，但公爵的顧問則針鋒相對地提出，以佛羅里達州的大片土地作為交換，這些土地在獨立戰爭時期被沒收。最終美國政府只能放棄。

過去5年間，格羅夫納集團的稅前利潤幾乎翻了一倍，2003年達9170萬英鎊。集團有373名員工，在17個國家擁有89億英鎊的房地產權益，其中包括1800萬平方英尺的零售面積。2003年，格羅夫納家族信托基金獲得的紅利幾乎增加了兩倍，至1690萬英鎊。

當然，格羅夫納家族的業務狀況并非總是這么好。當公爵在上世紀60年代末參與公司管理時，公司正在支付一大筆50年代留下來的遺產稅，當時的財務狀況并不好，管理也很糟糕。

“說得委婉些，我們當時有點問題，”公爵回憶道。他是在18歲生日那天繼承遺產的。“特德·希思(Ted Heath)成功地將通貨膨脹拉高至26%，接著又出現了礦工罷工和燃料危機。”格羅夫納的第一任首席執行官吉米·詹姆斯當時被迫定期飛往加拿大，“僅僅是為了維持那里的業務，同時我們國內的基地像個篩子一樣四處滲漏。”

格羅夫納挺過了上世紀70年代和80年代的高通脹時期。公司還安然度過了采用租賃權法律所導致的困難，該法律允許承租人購買他們所租不動產的所有權，從而削弱了格羅夫納等貴族地主的單一所有權和自成一家的管理風格。

地產帝國成功的原因

格羅夫納公司實行業務多元化，將47%的資產投資于英國和愛爾蘭以外，并越來越多地為第三方管理物業。公司管理的資產是其自有物業資產規模的近兩倍。上述內容自然是成就這個地產帝國不可或缺的要素。但格羅夫納之所以能獲得長期成功，很大一部分原因在于，同上市地產公司相比，它有更長遠的眼光，它愿意參與和當地政府達成的長期合作項目。

很多地產開發商把隱姓埋名看得很重，但格羅夫納最大的資產之一就是它的品牌。按公爵的話說：“它代表著穩定、誠實和卓越。它們是非常重要的成分，我們非常重視這些品質。我想擁有一家受人尊敬的企業，不僅是在市場上，而且在市場以外。”

“它們是很難對付的運營商，但它們確實很有誠信。它們一貫如此。”利物浦市政委員會的自由民主黨領袖邁克·斯托利說。

格羅夫納公司的競爭對手——Urban Splash公司首席執行官湯姆·布洛克斯漢姆也同樣對格羅夫納公司贊賞有加。地產行業一直受到短期行為的困擾，他對格羅夫納幾百年來管理其倫敦地產的方式充滿了敬佩之情。他還欽佩公爵的慷慨大度。“你每次參加慈善活動，都會看到他很低調地捐出自己的一大筆錢。”

公爵已經采取措施，以確保即使他的兒子和繼承人“想做些出格或完全不同的事”，格羅夫納專業的管理機構也能保證集團的持續發展。

他希望在向下一代交接的時候，能感到自己做得“不太糟糕”。但公爵說，那將取決于訃告的作者。