英國(guó)首富：誠(chéng)信為本經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)

我們有一種非常強(qiáng)烈的生存本能——威斯敏斯特公爵。

威斯敏斯特公爵是英國(guó)最成功的房地產(chǎn)公司格羅夫納(Grosvenor)的董事長(zhǎng)。他說：“每個(gè)人都認(rèn)為，我還是身穿袍服頭戴冠冕四處漫步，凝望自己廣袤的田地，時(shí)不時(shí)還打落幾只野雞?！?/p>

原因不難理解。上月，公爵把他的大女兒塔瑪拉·格羅夫納嫁了出去，婚禮在切斯特大教堂舉行，觀禮賓客中有女皇和其他幾名皇室成員。傳聞他給了這對(duì)新婚夫婦一份價(jià)值1000萬英鎊的結(jié)婚禮物。

公爵全名為杰拉爾德·卡文迪什·格羅夫納(Gerald Cavendish Grosvenor)，今年52歲，掌管著一個(gè)可追溯到“征服者威廉”時(shí)代的家族。該家族得名于當(dāng)時(shí)的狩獵長(zhǎng)Le Gros Veneur，擁有大貴族特權(quán)的全部裝束，盡管它的座右銘是“重視德行而非出身”。

威斯敏斯特公爵夫人是威廉王子的教母，而公爵則是查爾斯王子的密友。公爵和查爾斯王子都有維護(hù)傳統(tǒng)田園生活的渴望。他認(rèn)真地?fù)?dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任，是100多家組織和慈善機(jī)構(gòu)的總裁或贊助人。

當(dāng)公爵不在鄉(xiāng)間時(shí)，經(jīng)常為鐘愛的英國(guó)地方自衛(wèi)隊(duì)(Territorial Army)服務(wù)。在過去30年中，他一路努力登上該組織的高層。他穿著鑲有兩星的將軍制服，定期去巴爾干、阿富汗和伊拉克等全球熱點(diǎn)地區(qū)檢閱軍隊(duì)。最近，他又被提升為國(guó)防副官，掌管預(yù)備隊(duì)和軍校生事務(wù)。

作為第六代威斯敏斯特公爵、英國(guó)最富有的業(yè)主，他很容易被人不屑地稱為封建殘余。不過，他煙癮很重，幾年前還曾發(fā)生精神崩潰，似乎這位首富的生活并不象人們想象的那般無憂無慮。

打破富不過三代的怪圈

公爵以兩個(gè)O等成績(jī)從哈羅公學(xué)(Harrow)畢業(yè)，而他開始商業(yè)生涯，則要?dú)w因于第二代威斯敏斯特公爵本德爾(Bendor)的精明稅務(wù)規(guī)劃。本德爾結(jié)過好幾次婚，他繞開三位公爵，把格羅夫納家族的大筆財(cái)富托付給現(xiàn)在的威斯敏斯特公爵，當(dāng)時(shí)這位公爵才一歲。

在保持并發(fā)展家業(yè)方面，公爵比大多數(shù)同時(shí)代的貴族更成功。他領(lǐng)導(dǎo)著一個(gè)日益壯大的房地產(chǎn)帝國(guó)，該帝國(guó)最近啟動(dòng)歐洲最大的零售開發(fā)項(xiàng)目，即利物浦市中心占地42英畝的“天堂街”工程，投資達(dá)8.5億英鎊。這個(gè)占地160萬平方英尺的新零售區(qū)計(jì)劃在2008年竣工。利物浦一度是英國(guó)首屈一指的購(gòu)物佳所，如今有些破敗。公爵這項(xiàng)宏大工程對(duì)于利物浦的輝煌再現(xiàn)至關(guān)重要。

格羅夫納公司于1953年開發(fā)溫哥華安納西斯島(Annacis Island)，自此開始了一系列城市重建工程，上述工程則是最新的一個(gè)。都柏林的利菲谷(Liffey Valley)和貝辛斯托克(Basingstoke)的節(jié)日廣場(chǎng)(Festival Place)購(gòu)物中心也是近期展開的兩項(xiàng)工程。此外，格羅夫納公司正與巴思(Bath)、劍橋(Cambridge)和普雷斯頓(Preston)等其它英國(guó)城市的當(dāng)?shù)卣锇檫M(jìn)行合作。

“我們有一種非常強(qiáng)烈的生存本能，”公爵說，“我們受到歷屆英國(guó)政府的糾纏，在此之前，克倫威爾護(hù)國(guó)公也曾想整我們。我們還能保住腦袋是一大幸事。”

善于放權(quán)

“我有個(gè)老式觀點(diǎn)，就是專注于自認(rèn)為有所了解的事情，而不會(huì)突然轉(zhuǎn)向其它領(lǐng)域，”公爵說。他把日常業(yè)務(wù)運(yùn)作交給了以杰瑞米·紐瑟姆為首的一些職業(yè)經(jīng)理人。杰瑞米·紐瑟姆是格羅夫納集團(tuán)30多年來的第二任首席執(zhí)行官。

“我很早就持有這個(gè)觀點(diǎn)，即許多家族認(rèn)為家族首腦在任何事情上都是世界上最杰出的專家，結(jié)果自取滅亡，”公爵說道。

公爵認(rèn)為，對(duì)于任何家族企業(yè)的董事長(zhǎng)來說，最重要的品質(zhì)是選對(duì)人并讓他們繼續(xù)推進(jìn)事業(yè)。“如果你堅(jiān)決這么做，其它問題就會(huì)迎刃而解?！?公爵招募了好幾名重量級(jí)非執(zhí)行董事加入格羅夫納的董事會(huì)，如英國(guó)央行前行長(zhǎng)艾迪·喬治爵士(Sir Eddie George)、前摩根士丹利亞洲區(qū)主席文禮信(Alasdair Morrison)。

地產(chǎn)帝國(guó)的沉浮

格羅夫納集團(tuán)的總部位于倫敦梅費(fèi)爾區(qū)(Mayfair)中心的格羅夫納街。在該集團(tuán)日益全球化的房地產(chǎn)投資組合中，梅費(fèi)爾區(qū)和貝爾塔萊維亞區(qū)仍是兩大瑰寶。據(jù)說，至少有500條道路、廣場(chǎng)或建筑歸屬該家族名下。

美國(guó)政府曾堅(jiān)持要買斷位于倫敦格羅夫納廣場(chǎng)的美國(guó)大使館的地產(chǎn)所有權(quán)，但公爵的顧問則針鋒相對(duì)地提出，以佛羅里達(dá)州的大片土地作為交換，這些土地在獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期被沒收。最終美國(guó)政府只能放棄。

過去5年間，格羅夫納集團(tuán)的稅前利潤(rùn)幾乎翻了一倍，2003年達(dá)9170萬英鎊。集團(tuán)有373名員工，在17個(gè)國(guó)家擁有89億英鎊的房地產(chǎn)權(quán)益，其中包括1800萬平方英尺的零售面積。2003年，格羅夫納家族信托基金獲得的紅利幾乎增加了兩倍，至1690萬英鎊。

當(dāng)然，格羅夫納家族的業(yè)務(wù)狀況并非總是這么好。當(dāng)公爵在上世紀(jì)60年代末參與公司管理時(shí)，公司正在支付一大筆50年代留下來的遺產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況并不好，管理也很糟糕。

“說得委婉些，我們當(dāng)時(shí)有點(diǎn)問題，”公爵回憶道。他是在18歲生日那天繼承遺產(chǎn)的?！疤氐隆はＫ?Ted Heath)成功地將通貨膨脹拉高至26%，接著又出現(xiàn)了礦工罷工和燃料危機(jī)?！备窳_夫納的第一任首席執(zhí)行官吉米·詹姆斯當(dāng)時(shí)被迫定期飛往加拿大，“僅僅是為了維持那里的業(yè)務(wù)，同時(shí)我們國(guó)內(nèi)的基地像個(gè)篩子一樣四處滲漏?！?/p>

格羅夫納挺過了上世紀(jì)70年代和80年代的高通脹時(shí)期。公司還安然度過了采用租賃權(quán)法律所導(dǎo)致的困難，該法律允許承租人購(gòu)買他們所租不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，從而削弱了格羅夫納等貴族地主的單一所有權(quán)和自成一家的管理風(fēng)格。

地產(chǎn)帝國(guó)成功的原因

格羅夫納公司實(shí)行業(yè)務(wù)多元化，將47%的資產(chǎn)投資于英國(guó)和愛爾蘭以外，并越來越多地為第三方管理物業(yè)。公司管理的資產(chǎn)是其自有物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的近兩倍。上述內(nèi)容自然是成就這個(gè)地產(chǎn)帝國(guó)不可或缺的要素。但格羅夫納之所以能獲得長(zhǎng)期成功，很大一部分原因在于，同上市地產(chǎn)公司相比，它有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，它愿意參與和當(dāng)?shù)卣_(dá)成的長(zhǎng)期合作項(xiàng)目。

很多地產(chǎn)開發(fā)商把隱姓埋名看得很重，但格羅夫納最大的資產(chǎn)之一就是它的品牌。按公爵的話說：“它代表著穩(wěn)定、誠(chéng)實(shí)和卓越。它們是非常重要的成分，我們非常重視這些品質(zhì)。我想擁有一家受人尊敬的企業(yè)，不僅是在市場(chǎng)上，而且在市場(chǎng)以外?！?/p>

“它們是很難對(duì)付的運(yùn)營(yíng)商，但它們確實(shí)很有誠(chéng)信。它們一貫如此?！崩锲质姓瘑T會(huì)的自由民主黨領(lǐng)袖邁克·斯托利說。

格羅夫納公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——Urban Splash公司首席執(zhí)行官湯姆·布洛克斯?jié)h姆也同樣對(duì)格羅夫納公司贊賞有加。地產(chǎn)行業(yè)一直受到短期行為的困擾，他對(duì)格羅夫納幾百年來管理其倫敦地產(chǎn)的方式充滿了敬佩之情。他還欽佩公爵的慷慨大度?！澳忝看螀⒓哟壬苹顒?dòng)，都會(huì)看到他很低調(diào)地捐出自己的一大筆錢?！?/p>

公爵已經(jīng)采取措施，以確保即使他的兒子和繼承人“想做些出格或完全不同的事”，格羅夫納專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)也能保證集團(tuán)的持續(xù)發(fā)展。

他希望在向下一代交接的時(shí)候，能感到自己做得“不太糟糕”。但公爵說，那將取決于訃告的作者。