發展房地產信托，分散銀行業風險

一、銀行在房地產業的風險暴露

在我國，房地產市場的泡沫膨脹與銀行信貸資金的分布具有高度的正相關性。我國的銀行部門持有全國80%左右的金融資產，銀行在引導資源的產業部門配置過程中發揮著重大的作用。然而這種以銀行為主體的金融體系在發揮金融作用的同時，也使得企業和家庭部門的金融風險集中于銀行機構。在這種情況下，一旦經濟形勢發生逆轉、人們對經濟的預期發生變化、或者出現不可預見的事件時，銀行部門往往是最先受到沖擊的部門。回顧1993年我國出現的各種經濟熱潮，房地產熱首當其沖。雖然那次治理整頓大大減輕了泡沫的危害，卻形成了大量的銀行不良貸款，歷史的包袱至今仍壓在尚不健全的國有銀行的肩上。只是由于目前我國國有銀行體系的政府隱性擔保最終維護了公眾的信心，加上相應的宏觀調控政策成功地實現了經濟的“軟著陸”，否則1997年的東南亞金融危機會在我國提前上演。

目前，我國房價持續大幅攀升，房地產泡沫逐漸顯現，管理當局先后采用了一系列金融，甚至行政手段進行調控。考慮到我國以銀行為主導的金融體系，房地產泡沫及其崩潰或銀行危機會對經濟造成嚴重的不利影響，因此為了防范金融風險，筆者認為除了銀行內部要加強相關風險管理，更重要的是拓寬房地產業的融資渠道，從而分散銀行所面臨的風險，而發展房地產信托是一條合理的途徑。

二、發展房地產信托拓寬融資渠道

房地產信托公司通常擁有高素質的專業研究隊伍和雄厚的資金實力，因此可以利用規模優勢降低營運成本。而資金實力有限，缺乏專業知識，正是中小投資者進行房地產投資的致命弱點。其次，房地產信托可以采用股權投資模式，運用募集的資金與房地產公司共同成立房地產項目公司，或者認購房地產公司的增資擴股，從而能夠派駐專業人員進入相關公司的管理層，對重大決策發揮監督作用，有效防范由于信息不對稱而導致的道德風險。而且，通過發行長期的信托計劃，可以進行不同時期、不同地區、不同種類的多個房地產項目的投資，實現多元投資組合，從而有效地降低投資風險。房地產信托所具有的優勢，使其能夠有效進行資源配置，引導大量低效運作的儲蓄資金進入可以獲取更高收益的實業投資領域，如果說央行限制商業銀行發放房地產貸款的舉措，旨對房地產投資的資金渠道進行\"節流\"，那么發展房地產信托就是\"開源\"，有利于銀行風險的分散以及房地產市場的持續健康發展。

三、房地產信托融資中存在的問題

1、募集資金的規模受到限制

發行集合資金信托合同的份額限制是當前影響信托計劃規模的瓶頸之一。由于按照《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元)。由于，每份信托合同所能募集的平均資金畢竟有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目很難滿足其資金需求。

2、投資周期短

目前發行的房地產信托計劃中，無一例外是單一期限的，一般為1-3年，呈現明顯短期化特征，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。既沒有充分體現信托的中長期融資功能，也沒有體現信托業和銀行業功能錯位的要求，不利于信托業的健康、長遠發展。

3、信托產品流通性較差

信托產品流通性問題成為制約包括房地產信托在內的整個信托業發展的另一個瓶頸。通常而言，金融產品投資價值主要體現在流動性、收益性和風險性三方面。信托產品流通由于受一法兩規的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求，特別是信托投資公司只能采取私募方式發行信托計劃，不允許通過任何媒體進行任何宣傳，這直接導致信托產品的認知程度和受眾面相對較為狹窄，使得尋找轉讓交易對象的成本極高。為了增加信托產品的流動性，一些信托公司在網站上發布轉讓信息，以此為供需雙方搭建交易平臺，但由于受眾有限，這種方式效果并不理想。此外，也有一些信托公司開始尋求借助產權交易所的途徑，但由于成本較高，投資者熱情并不高。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意愿，進而制約信托產品的資金募集。

4、存在“過橋貸款”問題

由于目前房地產信托計劃主要是提供“過橋貸款”，即主要對尚不符合商業銀行房地產貸款條件的房地產項目進行貸款， 但一般要求房地產企業提供商業銀行在符合貸款條件時發放貸款的承諾，并保證商業銀行貸款用于償還信托計劃的“過橋貸款”， 這實際上規避了121號文件規定房地產貸款需要具備“四證齊全”和“30％自有資金比例”的要求， 而房地產開發的風險最終還是落在商業銀行身上，并沒有達到降低房地產貸款風險，拓寬房地產企業融資渠道的政策目的。

四、相應的政策建議

1、改私募為公募

由于規定信托公司不能為產品做營銷廣告，中國信托業實際上采取的是私募的模式。私募在發達國家的成熟金融市場中較為普遍，私募資金的主要來自于富裕家庭、高收入個人和機構投資者，其社會背景是數量龐大的中產階級。而我國，中產階級和富裕階層所占的比例很小。盡管他們擁有規模龐大的財富，但通常其本人就是各經濟領域的直接創業者，缺乏需要專業機構代為理財的意愿。機構投資者更是直接參與金融投資。而在社會結構中占主體，又擁有一定財產的其他階層投資者，卻由于私募制度的制約，不能有效的參與實業投資等領域。其次，監管部門的私募定位，在于控制風險承擔主體的范圍，認為能夠提供足夠資金進行私募化運作的投資者，自然具有足夠的風險識別和承受能力，但事實上，投資者風險承受能力相對較強并不意味著就可以無視風險。例如：2004年的\"金新乳品信托事件\"中，不到200個投資者拿出了8000多萬元，不到200個投資者拿出了8000多萬元，平均每人約40萬元。這一水平，無論從哪個標準衡量都算是真正對富人的私募了，但兌付危機發生時，投資者仍然是靜坐上街，鬧得沸沸揚揚，并引發了社會對整個信托行業的信任危機。

因此，至少在我國目前的情況下，私募模式并不適合信托業的發展，而且在一定程度上，導致信托業生存環境的惡化，制約了資源的優化配置。尚處于發展初期的我國信托業，急需一個有利于自身發展完善的外部環境，私募改公募正是一個突破口。

2、建立房地產信托產品的流通市場，推動更多的中小投資者參與

房地產信托產品的公募化，勢必需要發達的流通市場與其相匹配。完善的流通市場的存在，使得信托產品的持有者不必花費大量的成本收集信息，找尋產品的受讓方，從而大大降低交易成本，增加信托產品的投資價值。隨著投資者的認購與持有信心的增強，將促使房地產信托能更大規模地募集資金。信托產品的二級交易市場的建立，可以依托深滬交易所、各地各級產權交易市場、各金融機構的交易網絡與網點等。同時，結合現代信息技術，大力發展網絡交易，構建信托業特有的客戶網絡和交易網絡體系。

3、取消200份信托合同的限定，增強信托產品的資金募集能力。

顯然管理層也已經開始關注這個問題，目前，銀監會正在積極制定《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》，新的辦法將取消信托業200份合同的限制，但該辦法也相應規定，不受信托合同份數的限制，信托公司就必須過去兩年連續盈利且信托業務收入占公司總收入的60%以上，募集資金也要求超過5億元，而從目前國內的情況看，現在大部分信托公司的工作經驗和業務水平都達不到這個標準，可以考慮將條件進一步放寬。

4、更多采用股權投資方式

信托投資公司目前發行的房地產信托計劃的信托貸款比重偏高，沒有充分體現信托業和銀行業功能錯位的要求，不利于信托業的健康、長遠發展。因此，建議修改相關法規時，適當限制房地產信托計劃的貸款比例，督促信托投資公司逐步降低貸款比例，并規定募集房地產信托計劃的資金要以股權投資為主，體現其直接融資特點，充分發揮股權投資在風險防范等方面的優勢。

5、充分發揮資金運用的長期性

將房地產信托定位于一種長期金融產品，發揮長期資本的作用。建議正式推出的產品期限不低于5年，實現多元投資組合，從而有效地降低投資風險。

作者單位：西南財經大學