己更到自己名下的“拆遷票”為什么法院判決無數？

案情簡介

李老太在沈陽市皇姑區有一處18平方米的住房。她去世前留下一句話．這處房子留給孫子李勝娶媳婦。2001年初該地區動遷時，拆遷辦發給李勝一個一類戶型的拆遷票，告知他傘這個拆遷票到拆遷辦簽訂正式的拆遷協議書。李勝想起奶奶剛去世時，老叔曾經阻止將奶奶的房產更名過戶，便想借此時機一并解決這個心患。于是他通過鄰居找到一個能人蘇某，請他辦理拆遼手續的更名事宜。蘇某滿口應承地收下了李勝的身份證、戶口本和拆遷票，還格外收了手勝給的4500元幫忙費。

蘇某拿到李勝的相關材料后并沒有去給他辦理更名手續，而是通過一個房產信息站把拆遷票賣給了劉梅。當時劉梅要求蘇某更完名后付款。蘇某拿著李勝提供的材料到拆遷辦，將拆遷票更名為劉梅，并以棚戶區改造辦為拆遷人，以拆遷辦為被委托拆遷人，以劉梅為被折遷人三方簽訂下原地回遷一類住房的協議。劉梅拿到上述協議后去拆遷辦核實后才文給信息站5萬元，由信息站轉交給蘇某。

這一切都是在李勝不知情的情況下發生的、李勝每次給蘇某打電話蘇某都說在辦理之中，后來就找不到蘇某了。到拆遷辦查詢，得知蘇某將他的拆遷票以五萬元價格賣給劉梅了，一氣之下，李勝將蘇某、劉梅、棚戶區改造辦、拆遷辦一同告上了法庭。法院審理后認為，蘇某將李勝委托其更名的拆遷票擅自出賣，屬無權代理，其行為無效、劉梅以5萬元購買拆遷票，雖已辦理更名手續，但不是權利人真實的意思表示，其交易行為不合法。故判決：原告李勝與被告劉梅之間的拆遷協議買賣無效，被告蘇某返還劉梅購買拆遷票款5萬元、宣判后劉梅不服上訴到中級法院。二審基于相同的理由駁回上訴，維持原判。

法律分析

這是一起因購買“拆遷票”引起的買賣拆遷于續糾紛案件、當前買賣“拆遷票”在拆遷地區普遍存在，經常發生糾紛。“拆迂票”也叫動遷票，就是房屋拆遷入與被拆遷入雙方簽訂的有關拆迂回遷安置的協議書。它還包括相應的交納增加面積款及煤氣網管費及回遷順序等相應手續、既然頭賣已完成了而且還更了名，為什么法院判決其無效呢?

一、拆遷手續可以交易但應符合法律規定

拆遷手續交易，是指對產權調換的房屋(回遷房)的一種期待性權利的交易。依據合同法的規定，其可以成為買賣合同的客體而進行交易。拆遷手續在買賣形式上屬于一種權利的買賣，是一種在日后的回遷安置中即可以實現物的所有權屬性，也可以視為未來的房屋買賣。但是其買賣受到法律的限制。首先，出賣人必須是原房屋的所有權人或依法取得拆遷手續并享有處分權利能力的人，其中當然包括依法繼承、買賣、贈與等取得的拆遷手續。如果無處分權人處分了他人的拆遷手續怎樣認定呢?根據《合同法》第51條的規定，無權處分他人拆遷手續而行使處分權的其處分效力待定。如果事后得到權利人追認，其處分行為有效，否則應認定行為無效。本案中蘇某即為無權處分，事后亦未獲得李勝的追認，故其出賣拆遷協議給劉梅的行為亦應確認為無效。

二、蘇某變更委托事項在法律上應得到李勝同意或追認

根據《民法通則》第66條的規定：“沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，山行為人承擔民事責任。”蘇某沒有按照李勝委托完成受托事項。事后，蘇某將拆遷手續出賣給劉梅的行為，未得到權利人李勝的同意或追認，故蘇某出賣行為屬于侵犯李勝財產權的行為。

三、劉梅購買拆遷手續不屬于善意取得

劉梅購買拆遷手續不屬于善意取得，雖然劉梅支付廠對價50000元，但出賣人蘇某屬無權處分行為，根據民法通則第66條規定，雙方買賣行為無效。蘇某將李勝交給的拆遷手續委托辦理更名，在法律上其持有拆遷手續的行為屬于對“脫離物”的非法占有，按照民法基本理論，對占有“脫離物”不適用善意取得。蘇某騙取的占有物“拆遷手續”不能進行交易，其交易當然無效。雖然劉梅已將拆遷手續更名，是由于改造辦和拆遷辦工作失誤，審查不嚴，但不能以此作為買賣有效的依據，劉梅購買的拆遷手續不能受到法律保護。

綜上，劉梅支付了50000元對價購買的拆遷手續，雖然已更名到自己名下，仍不能認定其合法有效。

(作者單位：沈陽市皇姑區法院)