己更到自己名下的“拆遷票”為什么法院判決無(wú)數(shù)？

案情簡(jiǎn)介

李老太在沈陽(yáng)市皇姑區(qū)有一處18平方米的住房。她去世前留下一句話．這處房子留給孫子李勝娶媳婦。2001年初該地區(qū)動(dòng)遷時(shí)，拆遷辦發(fā)給李勝一個(gè)一類戶型的拆遷票，告知他傘這個(gè)拆遷票到拆遷辦簽訂正式的拆遷協(xié)議書。李勝想起奶奶剛?cè)ナ罆r(shí)，老叔曾經(jīng)阻止將奶奶的房產(chǎn)更名過(guò)戶，便想借此時(shí)機(jī)一并解決這個(gè)心患。于是他通過(guò)鄰居找到一個(gè)能人蘇某，請(qǐng)他辦理拆遼手續(xù)的更名事宜。蘇某滿口應(yīng)承地收下了李勝的身份證、戶口本和拆遷票，還格外收了手勝給的4500元幫忙費(fèi)。

蘇某拿到李勝的相關(guān)材料后并沒(méi)有去給他辦理更名手續(xù)，而是通過(guò)一個(gè)房產(chǎn)信息站把拆遷票賣給了劉梅。當(dāng)時(shí)劉梅要求蘇某更完名后付款。蘇某拿著李勝提供的材料到拆遷辦，將拆遷票更名為劉梅，并以棚戶區(qū)改造辦為拆遷人，以拆遷辦為被委托拆遷人，以劉梅為被折遷人三方簽訂下原地回遷一類住房的協(xié)議。劉梅拿到上述協(xié)議后去拆遷辦核實(shí)后才文給信息站5萬(wàn)元，由信息站轉(zhuǎn)交給蘇某。

這一切都是在李勝不知情的情況下發(fā)生的、李勝每次給蘇某打電話蘇某都說(shuō)在辦理之中，后來(lái)就找不到蘇某了。到拆遷辦查詢，得知蘇某將他的拆遷票以五萬(wàn)元價(jià)格賣給劉梅了，一氣之下，李勝將蘇某、劉梅、棚戶區(qū)改造辦、拆遷辦一同告上了法庭。法院審理后認(rèn)為，蘇某將李勝委托其更名的拆遷票擅自出賣，屬無(wú)權(quán)代理，其行為無(wú)效、劉梅以5萬(wàn)元購(gòu)買拆遷票，雖已辦理更名手續(xù)，但不是權(quán)利人真實(shí)的意思表示，其交易行為不合法。故判決：原告李勝與被告劉梅之間的拆遷協(xié)議買賣無(wú)效，被告蘇某返還劉梅購(gòu)買拆遷票款5萬(wàn)元、宣判后劉梅不服上訴到中級(jí)法院。二審基于相同的理由駁回上訴，維持原判。

法律分析

這是一起因購(gòu)買“拆遷票”引起的買賣拆遷于續(xù)糾紛案件、當(dāng)前買賣“拆遷票”在拆遷地區(qū)普遍存在，經(jīng)常發(fā)生糾紛。“拆迂票”也叫動(dòng)遷票，就是房屋拆遷入與被拆遷入雙方簽訂的有關(guān)拆迂回遷安置的協(xié)議書。它還包括相應(yīng)的交納增加面積款及煤氣網(wǎng)管費(fèi)及回遷順序等相應(yīng)手續(xù)、既然頭賣已完成了而且還更了名，為什么法院判決其無(wú)效呢?

一、拆遷手續(xù)可以交易但應(yīng)符合法律規(guī)定

拆遷手續(xù)交易，是指對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋(回遷房)的一種期待性權(quán)利的交易。依據(jù)合同法的規(guī)定，其可以成為買賣合同的客體而進(jìn)行交易。拆遷手續(xù)在買賣形式上屬于一種權(quán)利的買賣，是一種在日后的回遷安置中即可以實(shí)現(xiàn)物的所有權(quán)屬性，也可以視為未來(lái)的房屋買賣。但是其買賣受到法律的限制。首先，出賣人必須是原房屋的所有權(quán)人或依法取得拆遷手續(xù)并享有處分權(quán)利能力的人，其中當(dāng)然包括依法繼承、買賣、贈(zèng)與等取得的拆遷手續(xù)。如果無(wú)處分權(quán)人處分了他人的拆遷手續(xù)怎樣認(rèn)定呢?根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人拆遷手續(xù)而行使處分權(quán)的其處分效力待定。如果事后得到權(quán)利人追認(rèn)，其處分行為有效，否則應(yīng)認(rèn)定行為無(wú)效。本案中蘇某即為無(wú)權(quán)處分，事后亦未獲得李勝的追認(rèn)，故其出賣拆遷協(xié)議給劉梅的行為亦應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

二、蘇某變更委托事項(xiàng)在法律上應(yīng)得到李勝同意或追認(rèn)

根據(jù)《民法通則》第66條的規(guī)定：“沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，山行為人承擔(dān)民事責(zé)任。”蘇某沒(méi)有按照李勝委托完成受托事項(xiàng)。事后，蘇某將拆遷手續(xù)出賣給劉梅的行為，未得到權(quán)利人李勝的同意或追認(rèn)，故蘇某出賣行為屬于侵犯李勝財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

三、劉梅購(gòu)買拆遷手續(xù)不屬于善意取得

劉梅購(gòu)買拆遷手續(xù)不屬于善意取得，雖然劉梅支付廠對(duì)價(jià)50000元，但出賣人蘇某屬無(wú)權(quán)處分行為，根據(jù)民法通則第66條規(guī)定，雙方買賣行為無(wú)效。蘇某將李勝交給的拆遷手續(xù)委托辦理更名，在法律上其持有拆遷手續(xù)的行為屬于對(duì)“脫離物”的非法占有，按照民法基本理論，對(duì)占有“脫離物”不適用善意取得。蘇某騙取的占有物“拆遷手續(xù)”不能進(jìn)行交易，其交易當(dāng)然無(wú)效。雖然劉梅已將拆遷手續(xù)更名，是由于改造辦和拆遷辦工作失誤，審查不嚴(yán)，但不能以此作為買賣有效的依據(jù)，劉梅購(gòu)買的拆遷手續(xù)不能受到法律保護(hù)。

綜上，劉梅支付了50000元對(duì)價(jià)購(gòu)買的拆遷手續(xù)，雖然已更名到自己名下，仍不能認(rèn)定其合法有效。

(作者單位：沈陽(yáng)市皇姑區(qū)法院)