住房按揭保險促香港房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)了供給結(jié)構(gòu)不合理、房價上漲較快的問題。國家宏觀調(diào)控措施一般僅從調(diào)整供給方（如土地和信貸）入手，使得這些問題未能從根本上得以解決。從調(diào)整需求出發(fā)，借鑒香港經(jīng)驗，引進住房按揭保險制度不僅有利于解決上述問題，而且會促進我國房地產(chǎn)金融市場的深化發(fā)展。

發(fā)展背景

二次大戰(zhàn)后經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，“亞洲四小龍”之一的香港經(jīng)濟有了長足進步，房地產(chǎn)市場空前繁榮。這其中，香港發(fā)達的金融體系發(fā)揮了巨大作用。僅以香港按揭貸款市場發(fā)展為例，香港按揭貸款占GDP比例在1979年到2005年26年間增長了5～6倍，從1979年的占比8％猛增到2003年的50％，直至目前45％左右的水平。

但是，隨著香港房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，香港地價樓價不斷飆升，市場行情波動很大，銀行貸款風險也日益增大。1997年，亞洲金融風暴爆發(fā)，香港深受其害。香港房地產(chǎn)市場更是一落千丈，住房價格大幅下跌65%以上。香港居民負資產(chǎn)情況空前嚴重，到2003年高峰期時，香港負資產(chǎn)住房抵押貸款數(shù)達106，000筆，占未償還貸款總額的31%。危機后的銀行房地產(chǎn)貸款市場競爭劇烈，住房抵押貸款利率顯著收窄，貸款利率由1996年的Ｐ＋2%下調(diào)至2006年初的Ｐ－2.75%（Ｐ為港元最優(yōu)惠利率）。這從多方面給香港銀行體系帶來巨大風險。

為了積極化解銀行房地產(chǎn)貸款風險，加快金融創(chuàng)新（如住房抵押貸款證券化、按揭保險等），具有政府背景的香港按揭證券公司（HKMC）于1997年3月應(yīng)運而生。至1999年3月，該公司與美國及本地共5家再保險公司合作，成功把按揭保險產(chǎn)品引入香港房地產(chǎn)市場。幾年來，HKMC的按揭保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在取得了良好商業(yè)效益的同時，也在一定程度上起到了政策性調(diào)控的作用。

模式及產(chǎn)品

按揭保險是保險機構(gòu)以超出房屋價值若干比例（如70％）的銀行按揭貸款為投保標的一項特定險種。由于該業(yè)務(wù)需要大量資本、或然儲備以及監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定的其他營運儲備，并且風險有長期化的特點，易受經(jīng)濟周期影響，因此，它一般適宜于那些具有一定政府背景，或者規(guī)模龐大、信譽優(yōu)良的保險機構(gòu)來首先推廣。

業(yè)務(wù)模式及機理

按揭保險業(yè)務(wù)的基本內(nèi)容大致相同。首先，購房者向按揭證券公司提出按揭保險申請，按揭保險公司若準批，其保費先由按揭貸款發(fā)放銀行墊支，然后銀行再向貸款人收回（按揭保險保費也可加借于按揭貸款本金內(nèi)，每月攤還）。當發(fā)生違約事件時，根據(jù)物業(yè)于批出貸款時的價值計算，七成以上的部份由按揭保險公司支付給銀行，而超過此金額的損失則由銀行承擔。

目前，香港的本地銀行貸款組合內(nèi)，住房抵押貸款占總貸款額31%；若包括所有與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，比率更高達55%，因此，開展按揭保險的市場廣闊。但能否開展好，適合本地情況的業(yè)務(wù)模式是關(guān)鍵。

HKMC的業(yè)務(wù)模式是一個對參與各方都有利的多贏方案（見圖）。具體而言，銀行通過按揭保險提高了貸款金額，一方面可以滿足更多的購房者的需求，增加資產(chǎn)規(guī)模以獲得更多利潤，另一方面，超出成數(shù)部分的貸款風險因按揭保險得以有效控制，按照監(jiān)管要求，銀行也無需增加資本。中低收入居民或首次購房且無足夠積蓄的年輕人，能夠通過按揭保險來降低首付款，更容易提前滿足住房需求。對于保險業(yè)來說，按揭保險是一項業(yè)務(wù)前景廣闊、大有可為的新業(yè)務(wù)品種。為銀行提供按揭保險的保險公司能以“背靠背”方式將風險轉(zhuǎn)移到再保險公司，由于HKMC投保的再保險公司多為國外大型保險公司，本地保險市場風險也由此轉(zhuǎn)移到了境外。對香港金融監(jiān)管當局而言，不僅曾經(jīng)設(shè)定的七成的抵押率上限無需放寬就能滿足購房者超額的按揭貸款需求，而且銀行業(yè)的風險也能合理轉(zhuǎn)移，整個金融體系風險能夠得到控制。

審批原則

按照商業(yè)經(jīng)驗，中低收入購房者的貸款信用風險較大。憑借按揭保險，銀行按揭貸款的風險雖然可以得到相當?shù)姆謸前唇冶ｋU本身的風險仍然較大。因此，按揭保險業(yè)務(wù)公司一方面采用再保險方式從外部分散風險，另一方面則采取審慎而嚴謹?shù)膶徟瓌t從內(nèi)部控制風險。作為業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，按揭保險審批原則包括一般性原則和審慎性原則。以HKMC為例具體為：

一般性原則。一是設(shè)定最高貸款額，采取浮息按揭，最高額港幣2000萬；二是控制最高按揭成數(shù)，為95%；三是設(shè)定月還款額對收入比率上限，一般控制在50%；四是設(shè)定最長貸款年期為30年；五是設(shè)定剩余年期相加樓齡的上限為75年。

審慎性原則。一是購房必須用于自住；二是信貸風險較低；三是避免催化樓房炒賣活動；四是具有較強的還款保證，月供款額對收入比率上限一般50%，對較高收入人士的比率可上調(diào)至60%；五是詳細審核貸款人的入息證明文件；六是查核貸款人是否擁有其他物業(yè)等。

主要產(chǎn)品

經(jīng)過多年的發(fā)展，HKMC的按揭保險業(yè)務(wù)根據(jù)成數(shù)、種類、金額、年限、人士、增值等標準開發(fā)出了多樣化的產(chǎn)品服務(wù)，滿足了市場的不同需求。

按成數(shù)。1999年推出85%按揭保險計劃；2000年推出90%按揭保險計劃；2001年將85%按揭保險計劃擴展至預售房按揭，隨后又提高預售房按揭抵押率至90%；2004年推出了95%按揭保險計劃。

按種類。2002年推出“可延期還本”按揭保險計劃；2004年推出85%套現(xiàn)再融資按揭保險計劃；2005年則提高借款人“貸款與收入比率”至60%。

按貸款金額。2001年將現(xiàn)樓按揭貸款金額由500萬提高至800萬港元；2002年預售房按揭貸款金額提高至800萬港元；2004年將90%按揭保險計劃的貸款金額由800萬提高至1200萬港元，并將95%按揭保險計劃之貸款金額由500萬提高至800萬港元；2005年將95%及以下按揭保險計劃的貸款金額提高至2000萬港元。

按貸款年期。2004年將樓齡加還款年期提高，最高達60年，還款年期由25年延長至30年；2005年進一步將樓齡加還款年期延長至75年。

按貸款人士種類。2005年把合資格借款人拓寬至非專業(yè)自雇人士。

按增值服務(wù)。2003年提供網(wǎng)上申請資格初步評核服務(wù)。

市場前景

經(jīng)過多年的市場開發(fā)和業(yè)務(wù)拓展，HKMC取得了不俗的業(yè)績。截至2006年2月，HKMC的業(yè)務(wù)總申請數(shù)已達到69565件，所涉及的按揭貸款總額達到了港幣1327億，按揭貸款平均金額約港幣190萬；按揭成數(shù)占比八成半或以下為32%，八成半以上至九成達到50%，九成以上至九成半為18%；物業(yè)交易類型比例為，一手房為21%，二手房為79%；市場滲透率達到了20%。

在大力推進業(yè)務(wù)的同時，HKMC面臨的挑戰(zhàn)也是客觀存在的。主要體現(xiàn)在：一是銀行期望對其保險申請的審批更為寬松一些，由此會增加防控風險的難度；二是按揭保費水平的厘定標準化，業(yè)務(wù)拓展的需要與成本控制的壓力矛盾很大；三是進一步推進產(chǎn)品開發(fā)深度的困難日益增大。

今后，按揭保險業(yè)務(wù)將在廣闊市場上應(yīng)對挑戰(zhàn)，不斷發(fā)展。其發(fā)展方向一方面是要不斷提高效率，從而縮短審批時間，簡化審批要求，推出新產(chǎn)品以適應(yīng)市場需要，并向銀行提供更快捷支持，另一方面是需要同時平衡業(yè)務(wù)增長與風險控制兩大課題。

借鑒意義及政策建議

近年來，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展具有兩個明顯的特點，一是發(fā)展迅猛，二是結(jié)構(gòu)失衡，而從房地產(chǎn)金融市場角度看，市場借貸者主要為商業(yè)銀行、市場深度局限于一級市場、市場風險主要由商業(yè)銀行承擔等又是基本特征。由于香港與內(nèi)地在許多方面很相似，因此，通過引進香港按揭保險模式來優(yōu)化內(nèi)地房地產(chǎn)金融機制，具有十分重要的現(xiàn)實意義。當然，任何一項重大的制度安排都必須小心求證，審慎實施。對此，我們提出如下政策建議。

首先，明確建立按揭保險制度的目標。按揭保險制度應(yīng)有三大目標：一是要大力幫助目標階層(中低收入人士和首次購房者)購買自住房屋；二是要能夠減少銀行體系風險，維護金融體系穩(wěn)定；三是要借以深化債券及證券化市場發(fā)展。其中，明確按揭保險對象最為重要。由于我國各省市住房種類不同，價格及居民收入水平也有差距，因而必須要制定標準，明確欲提供協(xié)助的目標階層。并且，按揭保險一定只適用于自住房屋，從而避免惠及投機者炒賣房產(chǎn)，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

其次，我國內(nèi)地適宜仿造香港，建立一家或多家具有政府背景的按揭保險公司，統(tǒng)一制定國家按揭保險標準及程序，先期開展按揭保險業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國有90多家類似按揭擔保的公司，分布在各省各市，為借款人提供擔保。但是，各省市的按揭擔保計劃規(guī)模不同，保費也無劃一標準，此外，由于缺乏正規(guī)監(jiān)管，這些公司所提供的貸款擔保未必能減低銀行體系的信貸風險。因此，建立全國性機構(gòu)，統(tǒng)一各地做法，減低銀行的信貸風險，有利于穩(wěn)定中國銀行業(yè)體系，也有利于制度安排，實現(xiàn)政策性目的。

再次，建立和完善有關(guān)金融制度和市場。一是應(yīng)繼續(xù)推進我國銀行風險管理體系的變革，不斷完善信貸風險管理制度，因為，按揭保險本身并不能替代銀行風險管理。二是應(yīng)發(fā)展住房抵押貸款二級市場。將風險分散于銀行體系以外，使銀行降低因房價波動引致的損失。按揭保險能夠增進貸款信用，提高證券化效力，而發(fā)達的證券化市場也會促進銀行更多地與按揭保險機構(gòu)合作，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高收益。三是應(yīng)推動個人信用體系的廣泛建立。申請核批是按揭保險業(yè)務(wù)成敗的關(guān)鍵，而個人信用狀況是審批的基礎(chǔ)所在。因此，個人信用體系是按揭保險良好發(fā)展的基本條件。同時，按揭保險業(yè)務(wù)的開展也會大量積累個人信用信息，為今后更加詳細和標準化的個人信用記錄或評分提供有益的補充。

最后，注意發(fā)展按揭保險的一些要點。一是國家房地產(chǎn)發(fā)展政策應(yīng)適時、適地、適情。針對近一個時期的情況，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房價，調(diào)整結(jié)構(gòu)仍是關(guān)鍵。市場商業(yè)化運作的按揭保險雖然能起到一定作用，但是還需要與其他一些政策措施配合，這樣才能從根本上解決當前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和居民“購房難”的問題。二是應(yīng)規(guī)范設(shè)置按揭保險機構(gòu)，既要采用政府“主導”的模式，又要貫徹商業(yè)化原則，避免簡單擴增機構(gòu)，勞民傷財而收效甚微。三是充分借鑒香港發(fā)展經(jīng)驗，在建立之時便規(guī)范經(jīng)營，按揭文件應(yīng)標準化，并訂立統(tǒng)一的按揭保險的審批原則和條件。四是必須清晰界定推行按揭保險的買房目標階層，并考慮是否需要先推行地區(qū)試點計劃，再全國推廣。畢竟我國地域遼闊，差異很大，選擇北京、上海等經(jīng)濟金融和房地產(chǎn)市場發(fā)達的地區(qū)先試點比較符合我國的國情。五是重新規(guī)范各地擔保公司的業(yè)務(wù)，為今后建立的按揭保險機構(gòu)理清市場環(huán)境。六是研究探索分散我國按揭保險業(yè)務(wù)所承受風險的途徑和方法。香港具有發(fā)達的本地保險市場和國際化優(yōu)勢，其采取再保險方式相當有效。但是我國內(nèi)地目前顯然還欠缺香港的這些有利條件，因此，如何選擇再保險公司，并平衡保費水平是保障按揭保險業(yè)務(wù)健康發(fā)展的必要條件。

（作者單位：中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部安徽銀監(jiān)局）

責任編輯：張明莉