東中西部房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)期比較研究

[作者簡(jiǎn)介]凌鑫(1982-)，男，陜西漢中人，西北大學(xué)城市與資源學(xué)系教師，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理；劉科偉(1962-)，男，陜西岐山人，西北大學(xué)城市與資源學(xué)系教授，博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理。

[摘要]在1998～2004年席卷全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，中國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡與機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地戶(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源和征地狀況等關(guān)鍵指標(biāo)等方面有很多不同的地方。東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域差異性強(qiáng)，應(yīng)該采取差別化的宏觀調(diào)控政策才能取得最佳的效果。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；東中西部；比較研究

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293．3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1003-3890(2006)05-0013-03

中國(guó)自1998年實(shí)施住房體制轉(zhuǎn)軌，取消了福利分房轉(zhuǎn)向發(fā)展商品房市場(chǎng)，從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，可以說(shuō)，1999-2003年這5年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)時(shí)期。在這期間，東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)既有相似之處，又有不同的地方。對(duì)這5年來(lái)東中西部。房地產(chǎn)業(yè)的異同進(jìn)行比較研究，有助于國(guó)家制定更有針對(duì)性的防范房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)熱的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是決定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，它不僅決定了房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)出，而且影響著其上下游產(chǎn)業(yè)的效益，包括上游的鋼鐵、水泥、電解鋁產(chǎn)業(yè)以及下游的裝修、家具、物業(yè)管理業(yè)等。圖1描述了東中西部地區(qū)各省市房地產(chǎn)投資額變化的平均水平^②。

可以看出，東部地區(qū)投資額起點(diǎn)高，增長(zhǎng)幅度大；中、西部地區(qū)投資額的起點(diǎn)與增幅都遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。圖2給出的東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占區(qū)域生產(chǎn)總值的比重，同樣是東部地區(qū)比重的起點(diǎn)值高于中、西部地區(qū)，但5年來(lái)的增長(zhǎng)幅度卻沒(méi)有西部地區(qū)大。在西部地區(qū)這幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)起到了不可忽視的帶動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面比較

房地產(chǎn)業(yè)不僅帶動(dòng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且也深受區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的影響。表1詳細(xì)列出了東中西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格與兩項(xiàng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較。其中人均GDP能較好地反映一個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)能力，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則與房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的可比性。從表1中可以看到東中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的差異，人均GDP即區(qū)域生產(chǎn)能力由東向西遞減，這就是改革開(kāi)放在空間上形成梯度差異的結(jié)果。越靠近沿海，改革開(kāi)放越深入，技術(shù)創(chuàng)新就越是活躍，形成了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的高梯度地區(qū)。就人均GDP的增長(zhǎng)率而言，東部地區(qū)是最高的，西部地區(qū)由于實(shí)施了“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均CDP的增長(zhǎng)率高于中部地區(qū)。

如果說(shuō)人均CDP與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系還不好描述的話(huà)，那么城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則直接關(guān)系到居民的購(gòu)房能力。這幾年?yáng)|中西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率，但是居民收入的基數(shù)太小，即使增長(zhǎng)速度快，也難以趕上房地產(chǎn)這種高價(jià)值消費(fèi)品價(jià)格的增長(zhǎng)。西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率是最低的，5年以來(lái)總共增長(zhǎng)36．92％，而房屋平均售價(jià)增長(zhǎng)率卻比東部地區(qū)高3．14％，這不能不說(shuō)是一個(gè)反常的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中一個(gè)重要問(wèn)題就是房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，對(duì)于西部地區(qū)來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格的決定作用更明顯。西部10省、市、自治區(qū)(不包括內(nèi)蒙古和廣西)土地面積為538萬(wàn)平方公里，約占中國(guó)陸地面積的56％，人均土地面積遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，但在全部土地資源中，約有48％的土地是沙漠、戈壁、石山和海拔3000米以上的高寒地區(qū)等非耕地面積，而平原、盆地面積則不到10％。由于光、熱、水、土組合條件不佳，相對(duì)降低了土地資源利用價(jià)值及其增值空間，很多地方并不適宜人類(lèi)居住和城市開(kāi)發(fā)。由于西部地區(qū)可開(kāi)發(fā)土地資源貧乏，且該地區(qū)農(nóng)民依戀土地，政府征地費(fèi)用增加，這些都勢(shì)必造成了土地價(jià)格在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中上揚(yáng)過(guò)快，進(jìn)一步拉動(dòng)了西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這些現(xiàn)象在中部和東部就不常見(jiàn)，因?yàn)橹小|部多為平原地區(qū)，城市擴(kuò)展的余地比較大，土地開(kāi)發(fā)的成本也不會(huì)太高。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比較

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中利用國(guó)內(nèi)貸款的比例差別不大，這5年大都在20％左右，東部地區(qū)略為高一點(diǎn)。然而銀行貸款并不是最佳的融資渠道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行之間形成的債務(wù)關(guān)系不利于企業(yè)靈活發(fā)展，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，這種風(fēng)險(xiǎn)很容易通過(guò)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，不利于國(guó)家金融的穩(wěn)定。東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資的比例這5年來(lái)一直都呈下降趨勢(shì)，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)的特殊性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的區(qū)域特征，外資企業(yè)由于深刻的文化背景差異，不能很快熟悉當(dāng)?shù)氐奈幕c風(fēng)俗，也難與地方政府打通關(guān)系，再加上當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)排擠，項(xiàng)目運(yùn)作困難重重。外資企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里難以競(jìng)爭(zhēng)過(guò)內(nèi)資企業(yè)，久而久之，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資就會(huì)逐漸下降。在自籌資金比例中，東部地區(qū)要低于中部與西部地區(qū)。這是由于東部地區(qū)金融改革要比中部及西部地區(qū)更深入，企業(yè)的融資手段更豐富。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以很便捷地通過(guò)發(fā)行債券、股票等手段來(lái)籌集資金。而中、西部地區(qū)金融市場(chǎng)開(kāi)放程度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)更多的手段來(lái)融資，只能加大自籌資金的比例，這無(wú)疑加大了中、西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融通資金的難度。

四、征地狀況比較

土地作為一種供給無(wú)彈性的稀缺資源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本所在。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮剛剛來(lái)臨之時(shí)，東中西部各地區(qū)征地面積相差不大，從2000年開(kāi)始，各地的征地面積都大幅度攀升，西部地區(qū)上升的幅度最大。到2002年征地面積達(dá)到頂峰后，中、西部地區(qū)開(kāi)始下降，東部地區(qū)增幅也趨緩。地方政府的征地行為在一定程度上并不是為了城市發(fā)展需要，而是為了緩解財(cái)政壓力，賺取更多的土地出讓金，這在西部貧窮地區(qū)表現(xiàn)的尤為突出。在表3中，西部各地區(qū)每年的財(cái)政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部地區(qū)，與中部地區(qū)的差距也不小。就各年征地面積的數(shù)值來(lái)看，1999年、2000年及2003年西部地區(qū)平均征地面積都比東、中部地區(qū)小，但是需要明確的是，西部地區(qū)可供開(kāi)發(fā)利用的土地面積很少，在這個(gè)前提下，西部地區(qū)的征地水平并不比東、中部地區(qū)低。尤其是2001和2002年，西部地區(qū)的征地面積更是超過(guò)了東、中部地區(qū)。西部地區(qū)地方政府這種為了擴(kuò)大財(cái)源而征用并大量出讓土地的行為無(wú)疑助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。

五、結(jié)論

由以上比較分析可以得出結(jié)論，在1999～2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)時(shí)期，東中西部這三大地理區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡與機(jī)制是不同的。東部地區(qū)由于開(kāi)發(fā)早，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，也是國(guó)際游資投資房地產(chǎn)的熱衷之地，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要比中、西部地區(qū)活躍；西部地區(qū)由于可開(kāi)發(fā)利用的土地資源稀缺，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平不相符；中部地區(qū)則介于東、西部地區(qū)之間，兼有兩者的特征。鑒于此，國(guó)家在制定調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策時(shí)，應(yīng)該充分考慮到東中西部地區(qū)的差異，對(duì)東部地區(qū)主要應(yīng)該遏制其房地產(chǎn)投資的增加，并著重?cái)D壓投資性購(gòu)房；對(duì)于西部地區(qū)則要嚴(yán)把土地關(guān)，防止重復(fù)建設(shè)、耕地流失，同時(shí)要加快中部和西部地區(qū)的金融體制改革，目的是使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的融資渠道。對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)這種區(qū)域差別很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，只有采取差別化的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，才能獲得最佳的調(diào)控效果。

[注釋]

①本文按照地理位置與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略差別來(lái)劃分東中西部。東部地區(qū)包括北京、天津、上海、山東、江蘇、浙江、福建、廣東；西部地區(qū)包括陜西、四川、重慶、云南、貴州、廣西、寧夏、甘肅、內(nèi)蒙古、青海、新疆、西藏；中部地區(qū)包括黑龍江、吉林、遼寧、河北、山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西。海南省由于受1992年房地產(chǎn)泡沫破裂打擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)至今難以復(fù)蘇，所以沒(méi)有將其納入考察范圍。

②本文中的所有原始數(shù)據(jù)均取自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。將東中西部各省市指標(biāo)求算術(shù)平均數(shù)代表整個(gè)區(qū)域水平。

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責(zé)任編輯：涵育