論設施管理及其在中國的未來發展

設施管理（Facilities Management，FM）是一門相當新的交叉學科，它綜合了管理科學、建筑科學、行為科學和工程技術的基本原理。設施管理概念的產生，是物業管理理念的延伸，國外在20世紀80年代末90年代初將其從傳統的物業管理范圍內脫離出來，并逐漸發展成為獨立的新興行業，稱之為設施管理。近年來，西方發達國家設施管理發展迅速，已成為一個專業的整合途徑，協助大量的私人機構、教育學府及政府部門更有效的管理其下的物業設施和支援服務。然而，國內目前對于設施管理的認識還非常有限，對于設施管理的系統研究基本上還是一片空白。隨著中國加入世貿組織及成功取得2008年奧運會的主辦權，不少行業的標準都要求與國際水平接軌，設施管理也不例外，因此我國應盡快開展對設施管理理論和實踐的研究。

一、 設施管理概述

按照國際設施管理協會（IFMA）最新的定義，設施管理是一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技以確保建筑物環境功能的專門行業。它以保持業務空間高品質的生活質量和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整合和維護管理工作，它將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。設施管理的任務是通過簡化企業的日常營運流程，協助客戶達到大幅降低成本和提高營運效益的目的。它致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產、設施及其他非核心業務，以達成既定的業務計劃和策略性的發展目標。目前，設施管理已超越了物業維修和保養的工作范疇，并成為支援機構發展策略的管理系統。設施管理從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃、管理的經營活動。這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創造性的工作條件以使其得以被尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并不斷得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環境保護做出貢獻。設施管理關注物業設施的全生命周期的運行，針對性提供策略性長期規劃，這一規劃在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程、系統地實施。設施管理注重并堅持高科技應用的同步發展，在降低成本提高效率的同時，系統集成保證了管理與技術數據分析處理的準確，進一步促進科學決策。

“設施管理”這一術語的廣泛使用要追溯到1979年密歇根州的安·阿波設施管理協會的成立以及1980年國家設施管理協會（“國際設施管理協會”的前身）的創建，此后，設施管理得到了長足的發展。然而，關于什么是“設施管理”，至今仍沒有一個統一的說法。Becker（1990）認為設施管理只應關心建筑、家具和設備等“硬件”。在后來的定義中，設施管理包括對人、生產過程、環境、健康和安全等“軟件”的關心。還有些定義則把設施管理的領域擴展到包括設計、建造、運營等的設施生命周期的層次上。另外，除了國際設施管理協會給出的定義外，其它一些協會也根據本國的情況給出了各自的定義。如英國設施管理協會認為設施管理可綜合多個建筑部分，用以管理其對人及地方的影響。澳大利亞設施管理協會將設施管理看作是一種商業實踐，它能夠使人、過程、資產以及工作環境最優化，從而支持企業的商業目標。這些定義雖然看起來各不相同，但存在著一些共同認可的、本質的內容。首先，設施管理的工作范圍不限于商業辦公樓，它也包括政府、醫藥、教育、工業、娛樂等的工作場所以及住宅；其次，各個組織機構都可以采用設施管理，因為這些機構都需要占據一定的空間來進行工作；最后，設施管理在實踐中需要用整體的方法。就是說，設施管理在關注工作場所的同時，為了提升工作場所的綜合效率，需要采用多方面的方法。

目前，越來越多的機構開始相信，保持管理的井井有條和高效率的設施對其業務的成功是必不可少的。尤其是高新技術的發展、環保意識的普及以及對人的健康的關心，使設施管理行業和設施管理專業人員更顯得重要。設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業、機構的形象，提供適合于用戶的各種高效率的服務，改善用戶的業務，使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，設施管理的服務對象是人，設施管理的目標是提高工作場所的工作效率，使建筑物保值增值。

二、 設施管理的范圍和涉及的主要問題

國際設施管理協會（IFMA）提出設施管理的范圍主要包括八個方面，它們是：策略性年度及長期規劃，財務與預算管理，公司不動產管理，室內空間規劃及空間管理，建筑及工程，新的建筑及修復，保養及運作，保安電信及行政服務。其主要應用于公用設施（包括醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等）和工業設施（包括工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等）。

Cotts（1999）提出設施管理所涉及的主要問題，包括以下14項：（1）所有權的費用。設施所有權的費用包括初始和正在發生的費用，在進行管理時，應該了解需要的費用，并通過制定合理的計劃來提供所需的費用。（2）生命周期內的成本核算。一般來說，所有的經濟分析都應該基于生命周期成本，如果只考慮資本費用和初始費用，往往會做出錯誤的決策。（3）服務的整合。優質的管理意味著不同服務的整合（例如：設計和運營）。（4）運營和維護的設計。即使運營者和維護者只是承包商，也應該積極參與到設計審查過程中。（5）責任的委托。FM的功能應該納入預算規劃，由設施經理對各項工作負責。（6）費用的效率。問題的關鍵是識別和比較這些費用，并且每隔一段時間就進行一次比較。（7）工作效率的提高。要經常通過特定的比較、用戶的反饋以及平時的管理來判斷工作效率是否提高。（8）生活質量。設施經理應該積極的提高和改善員工的生活質量。最低要求是為員工提供安全的工作場所，目標是創造能夠提高個人和團體工作效率的工作環境。（9）各因素的整合。設施經理應該是能夠將場所、過程和人員合理的整合到一起的專家。（10）儲備和靈活性。由于工作常常是不斷變化的，因而設施經理有必要進行恰當的設施儲備，以便靈活應用。（11）作為資產的設施。設施應該被看作可以通過各種途徑為公司帶來收益的有價值的資產。（12）FM的商業職能。設施應該以商業的模式來運營，與公司的業務同時發展，同步規劃。（13）FM是一個連續的過程。FM從開始計劃到處理各項事務都是一個連續的過程，不是一系列零散項目的組合。（14）設施管理的服務。FM只提供一種產品：服務。FM的本質是強調控制和服從，同時也要具有靈活性和服務性。質量計劃是基于客戶對服務的理解來制定的，成功的質量計劃依賴于各層次客戶的長期聯系和約束。

從設施管理的范圍和涉及的主要問題中可以看出有效的設施管理不僅僅依賴于知

識體系，更有賴于這個領域中工作人員的專業水平和管理能力。

三、 設施管理與物業管理的比較

設施管理（Facilities Management，FM）與物業管理（Property Management，PM）之間有何區別，很多FM與PM方面的學者對此進行研究，其中具有代表性的觀點，主要有以下三種：

（1）Robert Kevin Brown認為PM是對業主、發展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設備及其它委托事項所進行的盈利性經營與管理，而FM則不以盈利為目標去進行物業的管理，它針對機構內部的客戶，提供支持經營計劃的優質的、有效率的服務。

（2）Sandra Lambart認為FM與PM一樣，也可進行盈利性的經營，但其并不完全等同于PM。FM有自己運作方式，特別是非物業設施的管理，就不應包括在PM之內。

（3）Alan Spedding認為FM是一種在企業發展戰略指導下的PM，但它不同于傳統的PM（即已建房屋的管理），FM是針對企事業機構的生產經營目標而提供的PM服務。在實踐中，FM將貫穿到物業或設施的可行性研究，設計、建造、維修及運行管理的全過程之中。

前兩種觀點都是對設施管理與物業管理的狹義的理解，現在已經不符合實際情況了。目前，大多數學者基本贊同Alan Spedding的觀點。相對于物業管理，設施管理表達了一種新的發展的觀念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優結合。關注物業設施的全生命周期的運行，針對性提供策略性長期規劃，這一規劃在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程系統實施。設施管理與物業管理相比較，更加具有戰略層次的特點和動態發展的全局整合理念，在保證對物業保值增值的基礎上，還可為企事業機構的社會利益、經濟利益、生態利益作貢獻。設施管理不再糾葛于物業管理的業委會、物業公約、基礎范疇等固化模式，而是采用多元模式發展，圍繞業權人的需求，以設施為原點，市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發展，最終實現空間流程的最佳組織和物業設施價值曲線的合理化。對特殊功能物業，如醫院、政府辦公大樓、教育物業、機場、工廠等，使用設施管理使其更優化。它注重并堅持與高新科技應用的同步發展，在降低成本提升效率的同時，系統集成保證了管理與技術數據分析處理的準確，進一步促進科學決策。

四、 國內設施管理的現狀及其存在的問題

目前國內對于設施管理的認識還非常有限，依然處在探索階段，其發展還處在以住宅小區為對象的物業管理這樣一個初級階段，對于大型公用和商業設施的管理，還停留在維護管理這個層面，與專業化的設施管理相去甚遠。國內設施管理在實踐過程中主要存在以下問題：

1． 缺乏戰略性的全局觀念。不關注設施的全生命周期費用，在設計和建設階段往往不考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省眼前的時間和精力。設備供貨商往往較少考慮系統集成的協調和匹配。建筑物在建成交工以后，把物業管理僅僅看成是傳統的房管所的功能，即首先是計劃經濟體制下的“管”，服務是第二位的，顛倒了與業主的關系。

2． 服務對象不明，不注重以“人”為本。認為只要設備無故障、能運轉便是設施管理的全部工作內容。設施管理的服務對象是人，應以為用戶提供各種高效率的服務，改善用戶的業務，以工作流程合理化和簡潔化為目標，為用戶營造一個健康、舒適、高效的工作和生活環境。

3． 管理水平低下，技術含量不高。國內的設施管理水平低下，技術含量不高，憑經驗、憑設備等手工作坊式的運作還是目前國內設施管理的主流。

4． 人才嚴重匱乏。設施管理是一項量大、面廣，涉及關系較復雜的系統工程。隨著城市化進程的加快，各種大型物業設施的大量出現，市場對從事設施管理工作的人員素質要求越來越高。目前，符合現代設施管理發展需要的高層次、高素質的專業人才、管理人才、掌握多種技能的復合型人才都十分缺乏。

5． 理論探索滯后，基礎研究虛浮。在發達國家，設施管理早已經成為一個新興的專門行業，有大量的研究者致力于設施管理的理論與實踐研究，而我國對于設施管理理論的探索、研究卻相當滯后，基本上還是一片空白，至于其基礎研究，還只是限于物業管理領域的一些基礎理論。

五、 中國設施管理的未來發展

中國房地產業的持續蓬勃發展，全國各類場館的迅速增加，豐富的物業類別與多元開發運營模式，無疑是設施管理理論實踐的最佳市場。就像住宅區物業管理是隨著住房制度的改革發展起來的一樣，政府辦公樓、學校、醫院、影劇院、博物館、體育館等公共設施的管理模式改革，也會隨著相關領域的改革而獲得發展。此外，隨著越來越多的大型企業意識到其物業資產在公司發展戰略中的重要地位，現代化智能大廈和高新技術產業用房落成數量的不斷增加，對于工作和生產空間質量要求的不斷提高，都會形成對高質量專業化設施管理服務的潛在需求。而目前我國設施管理的相對滯后更是造成了龐大的市場需求。因此，中國的設施管理市場巨大，需求強勁，發展潛力無限。

隨著中國日益融入世界經濟體系，以及包括設施管理服務在內的專業服務的國際化發展趨勢，先進國家和地區的設施管理服務理念、模式和技術，必將在中國找到其施展才能的舞臺。希望越來越多的有識之士加入設施管理領域的研究，也希望中國設施管理行業能夠迅速起步、發展，為整個設施管理行業的發展和全社會的可持續發展做出貢獻。

參考文獻：

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基金項目：國家自然科學基金項目“基于熵的重大項目風險管理理論方法及在奧運工程中的應用研究”，基金編號：70372011。

作者簡介：邱菀華，北京航空航天大學經濟管理學院教授、博士生導師；王兆紅、詹偉，北京航空航天大學經濟管理學院博士生。

收稿日期：2005-12-26。