房地產(chǎn)調(diào)控，某些地方政府為何不積極

　　
　　盡管中央密集出臺(tái)了“國(guó)六條”、八部委意見(jiàn)、九部委細(xì)則等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”：據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月9日公布的調(diào)查顯示，除上海外，全國(guó)70個(gè)大中城市第二季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，較上季度高出0.2個(gè)百分點(diǎn)。深圳、大連、呼和浩特的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)10%，北京房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)到8.7%。
　　對(duì)于房?jī)r(jià)不降反升，許多分析將問(wèn)題的矛頭指向了地方政府，認(rèn)為是其錯(cuò)誤的利益觀和政績(jī)觀，導(dǎo)致他們成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背后一只有形的“托市”大手。這些指責(zé)包括：
　　炒賣(mài)土地。有些地方政府利用對(duì)轄區(qū)土地的壟斷權(quán)，以低價(jià)征得農(nóng)民耕地，再以高出征地價(jià)幾倍、甚至幾十倍的價(jià)格賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，取得大量的壟斷利潤(rùn)。更有甚者，竟然請(qǐng)房地產(chǎn)公司當(dāng)“托”，哄抬地價(jià)，以獲取更大的利益。如2006年6月5日《新華每日電訊》爆出的蘇北一個(gè)縣級(jí)市領(lǐng)導(dǎo)，就把房?jī)r(jià)四年上漲三倍作為政績(jī)而津津樂(lè)道，還放言國(guó)家調(diào)控政策是針對(duì)大城市，中小城市建設(shè)是第一，執(zhí)行調(diào)控政策是第二。
　　造城運(yùn)動(dòng)。一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)為了自己的政績(jī)，熱衷于大拆大建，大興舊城改造，強(qiáng)制性地制造了大量的拆遷戶，人為地增加了大量的被動(dòng)需求。
　　棄高就低，縱容炒作。對(duì)中央政府一再倡導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣集中在批建高檔住宅上；樓市一冷，便匆忙出臺(tái)“購(gòu)房入戶”政策。規(guī)定外地居民在本市購(gòu)買(mǎi)一定面積或款項(xiàng)的住宅就可以在本市落戶；有的地方政府甚至到外地推銷(xiāo)房產(chǎn)，或吸引外地“炒房團(tuán)”前來(lái)炒房，以致當(dāng)?shù)氐臉鞘谐醋黠L(fēng)越來(lái)越盛。
　　銀政合作。地方政府與銀行為了各自的利益，對(duì)房市推波助瀾。
　　筆者認(rèn)為，地方政府之所以敢于在中央政府三令五申的政策指向下或明或暗地與調(diào)控政策相悖，有三點(diǎn)深層次的原因。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控為何遭遇
　　地方政府消極應(yīng)對(duì)
　　
　　首先，地方財(cái)政收支不對(duì)稱。收支的不對(duì)稱源自財(cái)權(quán)與事權(quán)的不對(duì)稱。我國(guó)現(xiàn)行的分稅制是在中央與地方政府之間劃分各自事權(quán)的基礎(chǔ)上劃分各自的財(cái)權(quán)，貫徹了“收入大頭在中央，支出下流在地方”的分稅制改革精神。然而從地方財(cái)政收入來(lái)看，在原體制下，地方長(zhǎng)期培養(yǎng)、扶植起來(lái)的主體財(cái)源，面臨著財(cái)源弱化，收入增長(zhǎng)難度加大的困境。分稅制中劃屬地方的14個(gè)稅種，由于點(diǎn)多、面廣、稅源分散、隱蔽性強(qiáng)、征收難度大、成本高，加劇了地方政府財(cái)政收入的困難。
　　但支出方面，地方財(cái)政又承擔(dān)了大部分的支出責(zé)任：縣、鄉(xiāng)兩級(jí)政府要共同提供龐大而重要的公共服務(wù)，包括70％的預(yù)算內(nèi)教育支出和55％～60％的醫(yī)療支出；地級(jí)市和縣級(jí)市要負(fù)責(zé)所有的失業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老金和救濟(jì)，這些支出在其他國(guó)家是由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)的。中央減免農(nóng)業(yè)稅（除煙葉稅外）、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，嚴(yán)格限制各種規(guī)費(fèi)收入的政策，也讓本已不堪重負(fù)的地方財(cái)政各種非預(yù)算外資金收入大幅減少，甚至“枯竭”。
　　同時(shí)，中央政府的事權(quán)又層層下放。如讓地方政府大建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，這就更讓地方政府財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。
　　在此背景下，房產(chǎn)價(jià)格的瘋漲拉動(dòng)地價(jià)的上漲，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，無(wú)異于“天上掉下個(gè)林妹妹”。因?yàn)榈胤秸掷飺碛械闹靛X(qián)的資源，除了土地，別無(wú)其它。這也就難怪地方政府都打土地的主意了。
　　其次，干部任免考核機(jī)制內(nèi)涵不足。我國(guó)傳統(tǒng)的對(duì)地方各級(jí)官員的考核標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)地方“一把手”的考核、評(píng)定中，地方GDP、地方財(cái)政收入對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)大小等指標(biāo)發(fā)揮著重要作用，甚至在一定程度上，GDP高低也決定了地方“一把手”的升遷與否。
　　那么在經(jīng)濟(jì)全球化、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大背景下，哪種產(chǎn)業(yè)能使地方GDP數(shù)量上升最快呢？當(dāng)然是房地產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán)保證了這種“生意”只賺不賠。房地產(chǎn)又能帶動(dòng)鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內(nèi)裝修等相關(guān)行業(yè)發(fā)展，從而產(chǎn)生巨大的乘數(shù)效應(yīng)。
　　因此，在地方政府看來(lái)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是“一著領(lǐng)先，全盤(pán)皆活”。既能使地方GDP快速上升，又能緩解地方財(cái)政在支出上的困境。這就導(dǎo)致了地方政府在執(zhí)行中央政策上，一方面“上有政策，下有對(duì)策”，消極敷衍；另一方面，縱容房地產(chǎn)商炒作樓市，甚至扮演幕后那只有形的大手！
　　最后，“銀政合作”助推房?jī)r(jià)。由于各方面的原因，我國(guó)商業(yè)銀行比較普遍地存在流動(dòng)性過(guò)剩的現(xiàn)象。迫于盈利壓力，銀行急于把這些過(guò)剩的資金貸出去。房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)橛薪杩钊说姆慨a(chǎn)作為抵押物，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，順理成章地成為各家銀行青睞的放貸對(duì)象。于是，銀行和地方政府為了各自的利益形成了一種緊密型的“銀政合作聯(lián)盟”，使房地產(chǎn)商在資金和土地兩個(gè)方面都得到了滿足，加劇了房?jī)r(jià)的上漲，使中央三令五申的調(diào)控政策效果大打折扣。
　　
　　緩解調(diào)控中矛盾的政策建議
　　
　　目前，對(duì)于緩解中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的矛盾，學(xué)術(shù)界有許多建議。大多數(shù)偏向于“疏”而反對(duì)“堵”。但在現(xiàn)實(shí)條件下，采用“疏”的辦法，在貨幣政策和現(xiàn)有房地產(chǎn)稅上進(jìn)行變革和調(diào)整，對(duì)地方政府巨大的財(cái)政缺口來(lái)說(shuō)，無(wú)異于隔靴搔癢，無(wú)法消除他們對(duì)調(diào)整房?jī)r(jià)的抵觸情緒。采用“堵”的方法，以行政命令強(qiáng)制性地使地方政府執(zhí)行中央的意圖，勢(shì)必會(huì)引起地方政府的消極敷衍，導(dǎo)致“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象。
　　筆者認(rèn)為，分清中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)才是解決問(wèn)題的根本所在。既然分稅制是在事權(quán)的基礎(chǔ)上劃分財(cái)權(quán)，就要厘清中央和地方的事權(quán)劃分，避免在事權(quán)歸屬上出現(xiàn)混淆交叉，進(jìn)而避免“中央請(qǐng)客，地方買(mǎi)單”的現(xiàn)象。中央如要下放事權(quán)，就一定要有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)配套措施，如“稅收返還”、“財(cái)政補(bǔ)貼”等。只有對(duì)目前的分稅制進(jìn)行改革和完善，使地方財(cái)權(quán)和事權(quán)保持或接近平衡，地方政府才能徹底消除后顧之憂，對(duì)中央的每一項(xiàng)政策才能做到嚴(yán)格執(zhí)行。
　　今年1-4月份，全國(guó)的財(cái)政收入超過(guò)了1.5萬(wàn)億元，而去年全年的財(cái)政收入才剛剛突破3萬(wàn)億元大關(guān)！因此筆者認(rèn)為，現(xiàn)在改革、完善分稅制的條件已經(jīng)比較成熟。
　　此外，對(duì)地方領(lǐng)導(dǎo)干部的任免要堅(jiān)持“科學(xué)發(fā)展觀”，不能一味地看GDP數(shù)量，否則難免出現(xiàn)拔苗助長(zhǎng)的“短期效應(yīng)”，給后任者留下巨大的負(fù)擔(dān)。
　　而解決銀行大量資金閑置的問(wèn)題，并非是一朝一夕之事。當(dāng)務(wù)之急要在完善分稅制的前提下，為銀行資金找到“出路”。如在立法、加強(qiáng)監(jiān)管、實(shí)行“領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)制”的前提下，擴(kuò)大銀行的投資領(lǐng)域，使銀行大量的資金“走出去”。只有在一定程度上減少銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良運(yùn)行狀況“釜底抽薪”。