我國轉型期的房地產業發展

　　一、我國房地產業開始步入轉型期
　　
　　當我國宏觀調控進入第三年后，我國的房地產業開始步入了實質意義上的戰略轉型期，這個轉型期首先表現為住宅正從商品向公共產品的屬性轉變。住宅是有別于其它商品的具有雙重功能的產品，但在我國住房制度改革后的房地產業發展過程中，過分強調了住宅的商品屬性，忽略了其公共產品的屬性。住宅的社會功能被其強大的經濟功能所掩蓋而被忽視，或者沒有放在應有的位置上，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位和管理缺位的問題，使之成為我國建立和諧社會的障礙所在。其次，這個轉型期表現為住宅從投資功能向使用功能轉移。住宅的投資功能不可質疑，這取決于不動產與金融的高度緊密聯系，但不可否認的是使用功能是住宅的根本所在。這次的宏觀調控更加強調住宅的使用功能，對住房的面積和房型的控制成為關鍵，就是強調從使用功能來規劃設計住宅，實用性和合理性成為了新的理念。原來的投資功能被控制了，投機功能被限制了，使我國住宅從資源消耗型向資源節約型產業轉移邁出了堅實的步伐。
　　
　　二、增加住房有效供給以抑制房價
　　
　　經過數十年“先工作，后生活”的傳統觀念束縛，我國居民形成了巨大的改善居住環境的客觀需求。但是，目前我國的房地產價格已經嚴重超越了居民的實際收入水平和承受能力，為了實現居住環境改善的愿望，相當部分的城市和居民只能加大儲蓄力度，這成為抑制我國居民消費的關鍵因素之一，已經成為我國城市化進程中的重要障礙。如果房地產調控不能落到實處，將嚴重制約當地經濟可持續發展能力和競爭力水平的提高。而增加住房的有效供給，就必須明白價格最終是由市場供求關系所決定的。
　　為了形成合理的價格，我們一方面需要引導有效需求，另一方面就是要大力增加有效供給。首先，要進一步加快已有土地供給的住宅建設速度，大力打擊同積土地行為。在土地利用招拍掛等方式正式出讓后，必須在規定時限內建成達到可入住標準的住房，一旦超過期限可從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的措施進行懲罰。其次，要大力加強廉租房的建設，在新建住宅中廉租房的住宅面積應達到二成以上，以確保中低收入的居民的住房也能得到與社會發展同步的改善。
　　
　　三、房地產全國摸底預示深層調控措施仍將推出
　　
　　“國六條”實施后持續半年的新一輪的房地產宏觀調控已經進入全面的效果調查階段，由建設部牽頭組織的調查組，正分兵八路在全國范圍內調查各地房地產市場調控的反饋情況，這些專業人士組成的調查組已于9月末分別開始了對北京、上海、廣州、南京、重慶、深圳、天津、杭州等地的摸底調查。與此同時，國務院辦公廳、國土資源部等相關部門也在積極籌措，亦將從宏觀調控的不同角度和不同范圍對此輪樓市調控的效果進行全面的調研。各地匯報的主要內容包括房地產投資規模、土地出讓的招拍掛狀況、房地產市場交易情況、二手房的網上備案制度以及開發商經營秩序的監管實施情況。繼建設部組織調查后，國務院辦公廳也將在近期組成調查組，在全國調查房地產調控效果。涉及地區包括北京、天津、遼寧、江蘇、陜西、廣東、四川、江西、山東、湖北、內蒙古等。由此可見，緊鑼密鼓的宏觀調控已經進入質量檢驗階段，各地能否在檢查中過關將直接影響下一步樓市的政策走向，中央正通過一系列信號傳達將調控深入到底的決心。隨著全國性調查的展開，各地房地產開發中的違規建設與調控不力等情況將逐漸浮出水面，而各地房地產業的深層調控也將加快步伐并努力使之落到實處。
　　
　　四、房地產招投標市場和房地產經濟市場將成整頓重點
　　
　　為了進一步規范招投標工作，建設部近日頒發了《關于做好房屋建筑和市政工程投招標檢查工作的通知》，稱由國家發改委、監察部、財政部、建設部、鐵道部、交通部、信息產業部、商業部、水利部、民航總局、國務院法制辦聯合行動，在年末對招投標市場開展專項檢查，其中的重點是房屋建筑和市政工程的招投標情況。這次檢查范圍包括：工程建設項目招標公告是否嚴格在政府指定的媒介發布；是否存在違法收費；是否存在要挾、暗示投標人在中標后分包部分工程給本地區、本系統承包商和供貨商的情況；投標人是否存在掛靠有資質或高資質單位以其名義投標，或者從其他單位租借資質證書等行為。專項檢查工作將分兩個環節進行：首先是部門檢查階段在11月底結束，由各部門根據情況自行安排；其次是聯合檢查工作則在12月進行，由上述各部委辦組成聯合檢查組，對自查中暴露出來的問題聯合進行檢查。
　　為了規范各省市二手房市場的房地產經濟行為，國務院法制辦和建設部等有關委辦將針對今年合肥、南京和天津等城市發生的多起房地產經紀機構違法案件組織專項調查，整頓房地產經紀市場，加強房地產業經紀監管。為此，建設部和國家工商總局等還于日前頒發了《關于規范和整頓房地產經紀市場的通知》，著重就房地產經紀領域的九大問題進行規范和整頓。一是加強房地產經紀機構監管和全面實行房地產經紀機構備案公示制度；二是加強房地產經紀人員管理和嚴格執行房地產經紀人員職業資格制度；三是規范房地產經紀信息發布；四是加強房地產經紀行為監管；五是規范房地產經紀合同簽署；六是加強二手房交易資金監管；七是創新房地產經紀管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地產經紀機構和注冊房地產經紀人員信用公示制度；九是加強房地產經紀行業自律。與此同時，還將要求各地房地產管理部門結合整頓規范房地產交易秩序工作，積極會同工商部門進行一次房地產經紀機構調整摸底，嚴肅查處一批違法違規的典型案例并向社會曝光。
　　
　　五、土地資源法律法規趨于完善和調控力度逐步加大
　　
　　“十一五”期間，我國國土資源法律法規框架體系基本建立，國土資源管理法制環境明顯改善，這是國土資源部在《國土資源系統開展法制宣傳教育的第五個五年規劃》中明確的工作目標。根據這項規劃，國土資源系統要通過廣泛深入的宣傳教育，使全社會資源法制意識不斷強化，資源保護的基本國策意識和集約節約用地觀念明顯增強，土地市場秩序穩定和規范，違法案件明顯下降和國土資源系統依法行政深入推進，國土資源管理能力和水平明顯提高。與此同時，針對當前經濟運行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國務院頒發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，該通知按照責權統一的原則，進一步完善了責任制度，強化了地方政府土地管理的責任，并按照權責統一的原則調整了審批方式，簡化了審批秩序，強化了地方責任。
　　國土資源部認為土地管理面臨的矛盾和問題，具有長期性、艱巨性和復雜性。針對當前土地管理宏觀調控中存在的問題，《通知》堅持以全面落實科學發展為指導，按照促進經濟增長方式轉變和經濟結構優化的需求，確保中央宏觀調控政策的有效實施，著重從利益機制和法制方面解決當前土地調控中存在的突出問題，注重措施的及時有效原則和突出措施的針對性原則。針對土地調控中的突出問題，提出進一步深化改革的具體措施，力求消除建設用地過度擴張的經濟動因，堅決懲處土地違法行為。
　　
　　六、工業地產將成為新一輪的房地產調控重點
　　
　　從住宅到商辦物業，再從商辦物業轉至工業地產，伴隨著顯而易見的投資路線，政策盲點也在相應凸現。雖然，宏觀調控開始的住宅和商辦樓的建設成本大大上升，進入門檻也不斷提高，但是現在各地工業地產的政策限制仍寬嚴不一，一些欠發達地區的工業地產政策相當寬裕，給投機者有可乘之機。精明的發展商往往利用當地政府急于吸引投資的心態，通過許諾可以順利完成招商引資計劃，同時利用工業或科技園區的土地的名義對外進行招租，從而順利獲得工業或科技園區的土地開發權限。
　　由于工業地產的開發可以起到吸引投資。創造就業機會的作用，因此各地政府通常會采用較為優惠的政策進行鼓勵。由于工業地產具備較大的投資價值和上升空間，從去年開始便已成為海外投資基金的投資熱點。與住宅和商辦用地相比，工業用地在出讓價格上的相對低廉，成為了開發企業賺取利潤的巨大空間。開發商在招商計劃完成之后，蓋好工業廠房，然后將工業用地轉化為商業用地，以工業園區配套的名義建造寫字樓進行出讓。新一輪的房地產調控中這種情況將得到有效的遏制。建設部和國土資源部等有關部委將有針對性的出臺相關政策和措施，側重于工業用地項目的調控，從根本上制止工業用地低成本的過度擴張和違規發展。
　　
　　七、高品質辦公樓將成為上海和北京市場需求的熱點
　　
　　宏觀調控時對整個房地產行業而言，影響是首當其沖的，但就房地產行業本身而言，住宅和商業用房的沖擊最大，工業用房和別墅次之，而甲級辦公樓和酒店公寓則影響小的多。尤其是上海、北京和天津的高品質辦公樓的需求隨著世博會、奧運會和北方經濟中心城市的建設而不斷升溫，高品質商業辦公樓的租售市場價格不跌反漲。這些城市高品質辦公樓的售價正以每年10％以上的速度繼續增長，而租金則以每年近20％的速度不斷上漲，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且這種情況將在整個“十一五”期間得以延續。如此良好的發展前景吸引了更多的海外資金和個人投資者，全新的酒店式辦公概念也應運而生。隨著全國中心城區打造中央商務區CBD效應的不斷擴大，上海國際金融中心和天津區域金融中心的加快建設，高品質辦公樓的供不應求現象將更加突出。
　　根據國際權威機構統計，目前美國紐約甲級辦公樓面積為3000多萬平方米，日本東京甲級辦公樓面積為4000多萬平方米，而我國目前上海的甲級辦公樓僅為400多萬平方米，北京的甲級辦公樓僅為500多萬平方米，天津的甲級辦公樓不到200萬平方米。由此可見，隨著我國和諧社會的構建和經濟的快速發展，大量的跨國公司總部和跨國集團的研發中心，國際組織的地區機構和國際金融機構以及服務型企業將大量涌入，所以上海、北京和天津的高品質辦公樓的需求量很大，前景很是看好。
　　(作者分別系國務院發展研究中心研究員、上海華燕置業策劃有限公司董事長)
　　(本欄目策劃、編輯：馬天